美的置業(yè)：“三道紅線”轉(zhuǎn)綠 公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤(rùn)下滑49.5%

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的出路是踏踏實(shí)實(shí)向制造業(yè)學(xué)習(xí)。在行業(yè)變革浪潮下，制造業(yè)企業(yè)下屬的房地產(chǎn)公司表現(xiàn)又如何？

3月24日，美的置業(yè)公告截至2022年12月31日止年度全年業(yè)績(jī)。報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)營(yíng)業(yè)收入約為736.31億元，與2021年基本持平；核心凈利潤(rùn)約為38.70億元，同比下降29.1%；公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約為19.69億元，同比下滑49.5%，近乎腰斬。

銷售跌出千億陣營(yíng)

從財(cái)務(wù)表現(xiàn)上看，美的置業(yè)公司營(yíng)業(yè)收入未呈現(xiàn)顯著增長(zhǎng)主要源自物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售的下滑。截至2022年12月31日止12個(gè)月，美的置業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售收入約為721.92億元，較2021年同期減少3.26億元，年報(bào)解釋稱主要由于會(huì)計(jì)確認(rèn)銷售面積的下降及單方售價(jià)增長(zhǎng)綜合所致。

2022年，美的置業(yè)合約銷售額約為792.4億元，已售建筑面積約為631.6萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)較2021年同期增長(zhǎng)8%至12546元/平方米。值得注意的是，美的置業(yè)2022年合約銷售額下滑約47.36%，這也是公司近四年來(lái)銷售額首次跌落千億以下。

年內(nèi)，美的置業(yè)毛利約為113.06億元，同比下滑16.2%，年報(bào)解釋稱毛利的下滑主要源于報(bào)告期內(nèi)會(huì)計(jì)確認(rèn)項(xiàng)目單方面成本較高。公司毛利率也由2021年的18.31%下降至2022年的15.36%。對(duì)此，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈在美的置業(yè)2022年度業(yè)績(jī)投資者推介會(huì)上表示，行業(yè)在調(diào)整，毛利率必然會(huì)經(jīng)歷持續(xù)向下走的過(guò)程，但美的置業(yè)當(dāng)前已售未結(jié)土地儲(chǔ)備毛利率約為15%-18%，如果市場(chǎng)向好，不排除有更好的表現(xiàn)。

利潤(rùn)方面，盡管美的置業(yè)成功將行政開(kāi)支壓降約36.42%至2022年約21.50億元，又將約25.90億元融資成本全部利息資本化，但其他收入及其他虧損凈額同比下降約60.73%至約3.51億元，融資活動(dòng)匯兌虧損凈額約為4.84億元，經(jīng)過(guò)層層削減，美的置業(yè)年內(nèi)利潤(rùn)約為35.77億元。在這樣的情況下，公司股東到手利潤(rùn)僅為17.26億元，少數(shù)股東應(yīng)占利潤(rùn)為18.50億元，少數(shù)股東分走了過(guò)半利潤(rùn)。

相比房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，美的置業(yè)多元化業(yè)務(wù)在報(bào)告期內(nèi)有新進(jìn)展。美的置業(yè)董事局主席郝恒樂(lè)表示，美的置業(yè)旗下睿住智能2022年合同額12億，2023年預(yù)計(jì)15億元，盈利能力甚至超過(guò)房產(chǎn)；睿住建筑雖然新增固定資產(chǎn)投資不多，但重點(diǎn)在設(shè)計(jì)、研發(fā)、客戶交付，當(dāng)前已通過(guò)香港體系認(rèn)證，未來(lái)將向香港市場(chǎng)供應(yīng)，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)9億合同額。

安全的財(cái)務(wù)邊界

盡管營(yíng)收表現(xiàn)不盡如人意，2022年，美的置業(yè)“三道紅線”成功轉(zhuǎn)為“綠檔”。截至2022年末，美的置業(yè)扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.2%，凈負(fù)債率43.9%，現(xiàn)金短債比為1.60倍，集團(tuán)融資成本進(jìn)一步低至4.62%。

報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)擁有現(xiàn)金總量264億元，無(wú)境外美元債，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為137億元。2023年，公司將有6筆公司債券到期，合計(jì)金額51.44億元，目前已清償20.04億元，剩余31.4億元。

財(cái)務(wù)安全既是美的置業(yè)自身審慎投資的結(jié)果，也離不開(kāi)大股東的支持。據(jù)郝恒樂(lè)介紹，美的置業(yè)2021年著手合作項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)調(diào)整，為提升公司布局的城市能級(jí)、減少風(fēng)險(xiǎn)敞口作準(zhǔn)備，有效盤活資金。2022年，美的置業(yè)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)了9個(gè)項(xiàng)目，賣出部分位于低能級(jí)城市、尾盤的項(xiàng)目，新增權(quán)益貨值63億元。現(xiàn)存合作項(xiàng)目合作方也是穩(wěn)健民企、國(guó)企央企，將風(fēng)險(xiǎn)降到最小。

公開(kāi)市場(chǎng)拿地方面，雖然2022年美的置業(yè)全年只新增了一宗位于上海市浦東新區(qū)的項(xiàng)目地塊，權(quán)益貨值約14億元，但未來(lái)根據(jù)公司現(xiàn)金流狀況、公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)，會(huì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性補(bǔ)貨，動(dòng)態(tài)控制好存銷比，新增土地時(shí)會(huì)“更加理性、更加慎重、聚焦再聚焦”。

大股東美的集團(tuán)則在發(fā)債端、金融端為美的置業(yè)提供助力。林戈表示，去年在大股東的支持下，美的置業(yè)幾筆發(fā)債都頗為順利，其中有25億元是由大股東提供了反擔(dān)保。為了支持美的置業(yè)，在2021年的派息中，大股東還選擇了以股代息，即將15億港元的股息留在了公司“錢包”里，為美的置業(yè)提供了更為充裕的現(xiàn)金去應(yīng)對(duì)行業(yè)變革。

在大股東的支持下，美的置業(yè)維持著高派息率。林戈表示，2022年公司派息比例為49%，累計(jì)派息金額達(dá)到84.6億港元。美的置業(yè)一直重視對(duì)股東的合理投資回報(bào)，持續(xù)五年在行業(yè)內(nèi)保持具有競(jìng)爭(zhēng)力的派息政策。未來(lái)，公司也將繼續(xù)堅(jiān)持一年一派，保持有競(jìng)爭(zhēng)力的派息能力。