浙江
說實話，剛看到華潤置地要把成都萬象城整個擺上貨架的時候，我也愣了一下。75.1億的轉讓底價，標的公司就是萬象城的運營主體，這可是成都排名第三的商業中心，2024年光租金就收了8.31億，一年客流量沖破5000萬人次。這樣的現金牛，怎么說賣就賣了？
但仔細一琢磨，華潤這步棋下得挺有意思。這不是第一次了，之前西安、貴陽的萬象系資產也已經處置掉了。很多人第一反應是“華潤是不是缺錢了”，可你看看華潤置地2025年的財報，人家走得是一條明牌路線——輕資產戰略。說白了，把成熟的重資產賣出去，拿回現金，再去投更有潛力的地方。到今年為止，累計處置的資產規模已經達到250億元，成都這一單就占了將近三分之一。
咱們來算筆賬。成都萬象城一年租金8個多億，按75億的轉讓價來算，收益率大概在11%左右。在現在的商業地產市場里，這個回報率已經相當能打了。買家接過去，相當于直接拿到一臺印鈔機。而華潤這邊呢？賣完之后還有個條件，標的企業要剝離“華潤”字號和特許經營權。換句話說，房東換人了，但運營管理大概率還是華潤的人在做。網友那句調侃特別到位——“房東換人但管家照舊”。
商業地產估值邏輯這幾年變化很大，成熟項目雖然穩，但增速有限。華潤顯然不想把錢一直壓在這些已經跑通的項目上。你再看它另一邊在干什么——剛在成都青羊區拿下一塊商業地塊，花了24.79億。東邊賣掉萬象城，西邊買入新地塊，這不就是典型的“換倉”操作嗎？而且青羊區那個位置，圈內人都在猜，華潤很可能要在那里再打造一個升級版的城市地標。
回過頭看西安和貴陽的處置案例，那兩個項目加起來也才20億左右規模，跟成都這個75億的大單完全不是一個量級。這也從側面說明，成都萬象城在華潤整個資產包里屬于真正的優質資產，能賣上好價錢。舍得把這樣的核心資產拿出來，說明華潤對資金回籠的需求和效率要求都非常高。
有人擔心，換掉招牌之后，萬象城還是那個萬象城嗎？說實話，運營團隊沒變，商戶沒動，消費者的體驗大概率沒什么差別。只是背后的資本玩家換了人。這種“賣資產、留管理”的模式，在成熟市場早就玩得很溜了。
更有意思的是輿論的反應。很多人不但不悲觀，反而對華潤下一步在青羊區的動作充滿期待。老牌房企正在精耕核心區位，這話一點不假。把成熟期的項目變現，把資源砸向更有成長空間的地段，這種操作邏輯，放在任何一個成熟的開發商身上，都是合理的戰略選擇。
房地產行業走到今天，早就不是當年那個“拿地就賺”的粗放時代了。華潤這次的操作，給市場傳遞了一個很清晰的信號：商業地產的玩法正在從“持有到底”轉向“精打細算、進退有度”。對于普通購房者或者投資者來說，看懂這種資本流動的方向，比單純圍觀“為什么要賣”要有意義得多。
75億，不是割愛，是一次精準的資產調度。
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