從“旁觀者”到“當家人”——南昌市青山湖區小區物業“破題記”

物業服務領域突出問題治理，是2026年全國十大民生實事項目之一。物業失管、收費混亂、環境惡化——這是許多城市老舊小區的共同痛點，既影響居民生活品質，也考驗著基層治理效能。

在南昌市青山湖區，一場關乎“家門口幸福”的治理實驗正在進行，立足轄區小區類型差異，因地制宜探索治理路徑，通過規范資金管理、優化行業服務、強化監督問效，推動各類小區實現治理提質，讓“家門口的幸福”可感可及，以基層治理的“細功夫”，做好民生服務的“大文章”。

村民自管聚合力 透明自治惠民生

“今天是好日子，咱們同村人聚在一起，在自家小區辦喜宴，既熱鬧又省心！”走進李巷名都曹熊小區，一場熱鬧的婚宴正在舉行，紅色的燈籠、歡快的笑聲，一派喜氣洋洋。

作為湖坊鎮李巷村的舊城改造安置小區，這里的住戶大多是同村村民。為了讓鄉親們“人情味”不散，物業大樓在設計之初便做好規劃——二樓作為物業辦公場所，一樓則專門用于村民舉辦婚宴、節慶等各類活動，成為凝聚鄰里情的重要場所。“以前住村里辦事有祠堂，現在住上電梯房了，物業又把這種味道找回來了。”剛給兒子辦完婚宴的老曹笑著說。

李巷名都曹熊小區于2022年6月交付，嚴格遵循民主程序，經村民大會表決成立自治物業公司——南昌市國龍物業管理有限公司，實行村民共有、共建共享管理模式。

（李巷名都曹熊小區物業公示牌）

如何體現呢？答案就在小區休閑廣場前的“物業服務公示牌”內。公示牌上面不僅公示著物業收支、服務項目，還詳細標注了各樓棟物業責任人、社區網格員、城管、民警的聯系方式，讓村民有事能直接點對點聯系到人，不用多跑路。“保潔有人管、安保24小時在崗，家里有困難打個電話就有人來，比以前舒心多了。”村民曹大爺笑著說。

這套“立規矩、曬賬本”的做法，換來的是實打實的信任，物業費連續四年收繳率達100%，這就是鄉親們給出最直接的信任證明。物業公司成立以來，以“4控5管”為抓手，實現服務精細化、管理規范化，累計為50余戶業主完成外墻漏水維修，定期開展電梯維保和污水管道檢修，讓村民在自治中真正受益，讓民生福祉落地生根。

黨建賦能激活力 四則算法治老舊

世紀之星小區的休閑廣場上，居民們正伴著輕快節拍舒展身姿，手中彩扇輕揚，孩童在一旁追逐嬉戲，這幅場景透著最本真的美好與愜意。“過去路面坑洼、環境臟亂，別說跳舞了，連走路都怕摔跤。”南鋼退休職工張阿姨感慨，近年來小區面貌實現“逆齡煥新”。

（世紀之星小區業委會成員為小區修建電動車停車棚）

世紀之星小區是一個有著23年“高齡”的老舊小區，曾因管理缺位陷入服務與繳費的惡性循環，治理難題長期懸而未決。2022年以來，街道、社區黨委深化“黨建引領+居民自治”模式，優化業委會班子結構，吸納黨員骨干、退休職工加入，由71歲黨員老車間主任李小金擔任業委會主任。秉持黨員先鋒初心，李小金扎根小區治理，帶領業委會創新推行“加減乘除”工作法提質增效：做加法，擴充停車位200個、增設充電樁，自主搭建車棚節約人力成本；做減法，下調物業費標準，物業費從0.8元降到0.7元，收繳率躍升至96%；做乘法，盤活居民技術資源，組建能人維修隊放大治理效能；做除法，剔除粗放管理弊病、化解矛盾積弊。經過這套“加減乘除”，2025年小區每戶分紅100元，2026年提高到300元。

這一老舊小區治理實踐，正是青山湖區分類施策破解治理難題的生動縮影，區住建局選取問題突出小區定制“一小區一方案”，依托“國債+維修資金+業主自籌”模式，推動該小區完成35臺電梯全域更新，同時開展公共收益、維修資金專項審計，規范資金使用，助力小區公共收益定期反哺居民，物業費收繳率大幅提升，實現由亂到治、由舊換新的蛻變，讓老舊小區重煥生機，讓民生溫度浸潤街巷。

社區共建優服務 精細治理提品質

走進中大青山湖東園物業活動室，一面“笑臉墻”格外醒目。一張張照片里，有老人接受義剪時的舒心笑容，有孩子在泳池嬉戲的純真笑臉，也有業主參與便民活動的熱鬧身影，每一張笑臉背后，都是社區與物業攜手共建、用心服務的生動注腳。

作為建成近十年的商品房小區，這里曾面臨設施老化、綠化退化、車位不足、管理松散等問題，如何破題？民強社區推動中大青山湖東園小區物業，打出一套“便民服務”組合拳，自2015年起，每半月組織公益服務，涵蓋義剪、洗車、地毯清潔等惠民項目；依托“紅色管家+智能技防”模式，組建黨員物業服務隊，加裝梯控、智能斷電、人臉識別安防系統，實施小區微改造，新增停車位與電動車充電樁，盤活閑置空地打造口袋公園、微景觀，營造宜居環境。

尤為暖心的是，社區暖心打造集老年康養、青年社交、便民服務、文化娛樂于一體的全齡友好型居家養老服務中心。“小區物業真的很貼心，當時我摔跤受傷，他們又是送我去醫院，又是照顧我的生活起居。不管有什么事兒，一個電話就來了，真的就像自家小孩一樣關心我。”小區居民劉奶奶感動地說。

從村民自治的安置房、黨員引領的老舊小區，到共建共治的商品房，青山湖區三類小區立足自身屬性，走出了差異化治理路徑。而這背后，是區住建局牽頭統籌、精準施策的持續發力，通過規范資金管理、破解突出矛盾、完善長效機制，激活了基層治理內生動力。

如今，青山湖區各類小區環境持續優化、服務不斷升級，居民的獲得感、幸福感、安全感穩步提升，這場基層治理實踐，以點帶面、以民為本，為更多城市破解小區治理難題提供了可借鑒的鮮活樣本，讓民生之花在基層治理的沃土上持續綻放。

來源：江西工人報

編輯：馮智志