昔日紅盤陷入風(fēng)暴中心，郭嶸緊急救場(chǎng)

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

一份官方聲明，一份分銷招標(biāo)公告，把沉寂許久的浦東金橋“金鼎睿府”重新推到了聚光燈下。

一邊，“上海金鼎”官微發(fā)布嚴(yán)正聲明：金鼎睿府始終按照政府備案價(jià)格、案場(chǎng)統(tǒng)一公示政策進(jìn)行公開銷售，從未授權(quán)任何個(gè)人、中介機(jī)構(gòu)、渠道合作方以“返傭金、返現(xiàn)金、返點(diǎn)、員工價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、價(jià)外補(bǔ)償”等名義承諾任何形式的額外優(yōu)惠。

并提醒購(gòu)房者，一切價(jià)格活動(dòng)以案場(chǎng)公示、書面文件及官方口徑為準(zhǔn)，切勿輕信第三方不實(shí)信息。

另一邊，上海市公共資源交易中心網(wǎng)站掛出一則招標(biāo)公告：受上海金橋委托，中瑞岳華（上海）項(xiàng)目管理有限公司擬對(duì)金鼎睿府剩余房源的分銷業(yè)務(wù)進(jìn)行公開招標(biāo)，基礎(chǔ)傭金2.5%，周期內(nèi)完成認(rèn)購(gòu)30套及以上，考核激勵(lì)傭金為3%；完成40套及以上，激勵(lì)傭金為4%；完成50套及以上，激勵(lì)傭金為5%。

以項(xiàng)目8.25萬元/㎡的備案價(jià)計(jì)算，一套總價(jià)約800-1000萬元的房源，單套傭金高達(dá)20-50萬元。

分銷渠道的引入迅速引爆老業(yè)主維權(quán)。

在致開發(fā)商的公開信中，業(yè)主直指金橋集團(tuán)發(fā)布的分銷采購(gòu)公告?zhèn)蚪鹇矢哌_(dá)2.5%至5%，與購(gòu)房時(shí)“無渠道分銷、價(jià)格透明”的承諾嚴(yán)重不符，老業(yè)主蒙受經(jīng)濟(jì)損失與心理傷害，要求給予等額經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或權(quán)益補(bǔ)貼。

從高光到低谷

金鼎系列的熱度，要回溯到2022年。

彼時(shí)的上海樓市還彌漫著對(duì)新房的狂熱情緒，金鼎天地一期“金鼎首府”正是在這樣的背景下登場(chǎng)。

508套房源，1025組認(rèn)購(gòu)，入圍分高達(dá)75.12分，是當(dāng)年浦東當(dāng)之無愧的頂流紅盤。

2023年，二期“金鼎閱府”緊隨其后，推出兩個(gè)地塊共991套房源。雖然已經(jīng)不再觸發(fā)積分制，但整體認(rèn)購(gòu)情況尚屬平穩(wěn)，最終也全部售罄。當(dāng)時(shí)7.95萬/㎡的均價(jià)，在一個(gè)月之內(nèi)就將991套房源消化完畢。

但到了2024年入市的三期“金鼎睿府”，畫風(fēng)陡然轉(zhuǎn)變。

05-03和08-03兩個(gè)地塊的580套房源率先入市，去化并不理想；隨后推出的10-01地塊636套房源，認(rèn)購(gòu)情況更加慘淡，僅吸引了約20組意向認(rèn)購(gòu)客戶，最終以取消搖號(hào)收?qǐng)觥?/p>

截至目前，金鼎睿府的3個(gè)地塊1216套房源，還有672套可售，兩年時(shí)間去化不足5成。

價(jià)格與產(chǎn)品分化

與銷售失速形成鮮明反差的，是步步攀升的價(jià)格曲線。

2022年，一期金鼎首府以7.5萬/㎡的價(jià)格，賣的還是高品質(zhì)洋房。到了2023年，二期閱府的均價(jià)來到了7.95萬/㎡。2024年入市的睿府，備案價(jià)更是攀上8.25萬/㎡的高位。

三年時(shí)間，價(jià)格從7.5萬到8.25萬，漲幅約10%，而產(chǎn)品形態(tài)反而從洋房降級(jí)為小高層。

區(qū)位上，睿府雖以“金橋”命名，行政歸屬卻是曹路板塊，8.25萬元的單價(jià)讓購(gòu)房者心理門檻驟升。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的跨度也很大，從約44㎡一房到255㎡五房并存，剛需與改善同時(shí)覆蓋，卻又難以形成清晰主力定位。

更具爭(zhēng)議的是持有成本。物業(yè)費(fèi)約12元/㎡·月，以100㎡計(jì)算，僅物業(yè)支出每月約1200元，加上停車等費(fèi)用，年綜合持有成本接近2.6萬元。對(duì)小戶型客戶而言，長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)感被顯著放大。

交付矛盾顯現(xiàn)

金鼎天地的麻煩，不只出現(xiàn)在銷售端。

已經(jīng)交付的二期閱府西區(qū)04地塊，因?yàn)橐幌盗袉栴}引發(fā)了業(yè)主不滿。

2026年4月，閱府西區(qū)04地塊的業(yè)主向金橋集團(tuán)及浦東新區(qū)國(guó)資委遞交了正式的訴求函。業(yè)主反映的問題主要集中在幾個(gè)層面：

一是實(shí)際交付與前期宣傳存在差異。包括兒童設(shè)施配置縮水、水景與下沉空間取消、景觀用材降標(biāo)等問題，被業(yè)主集中質(zhì)疑。

二是同一期不同地塊之間存在明顯配置分層。04地塊與05地塊在景觀設(shè)計(jì)、入口形象、綠化維護(hù)等方面差異明顯，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)樹木枯死、綠化稀疏等現(xiàn)象。

三是公共配套兌現(xiàn)節(jié)奏偏慢。包括學(xué)校、商業(yè)、社區(qū)醫(yī)療等承諾配套推進(jìn)有限，而12元/㎡·月的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際體驗(yàn)之間形成落差，也成為主要爭(zhēng)議點(diǎn)。

從預(yù)看房階段的爭(zhēng)議，到2025年局部整改，再到2026年的集中訴求，圍繞品質(zhì)兌現(xiàn)的問題持續(xù)發(fā)酵。

從2024年交付前的預(yù)看房風(fēng)波，到2025年睿府04-01地塊的景觀整改公告，再到2026年的業(yè)主聯(lián)合訴求函，金鼎天地的品質(zhì)兌現(xiàn)問題始終沒有完全平息。

新任董事長(zhǎng)“救火”

金鼎睿府的開發(fā)商，是浦東區(qū)屬國(guó)企上海金橋（集團(tuán)）有限公司。就在項(xiàng)目陷入去化困境和業(yè)主維權(quán)風(fēng)波的同時(shí)，這家企業(yè)也經(jīng)歷了一場(chǎng)頗具信號(hào)意義的人事更迭。

今年1月，金橋集團(tuán)旗下上市平臺(tái)金橋股份迎來新任董事長(zhǎng)郭嶸。

此前，郭嶸已擔(dān)任金橋集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)，此次再兼任核心子公司一把手，形成了罕見的“一把手直管”格局。

而就在他赴任前一個(gè)月，金橋股份剛剛完成一場(chǎng)高層大換血——包括原董事長(zhǎng)王穎、董事劉廣安在內(nèi)的五位董事同日離任，陣仗不可謂不大。

今年55歲的郭嶸，在浦東國(guó)資體系中的履歷堪稱完整。他的職業(yè)生涯起步于浦東新區(qū)人才交流中心，從基層崗位一路做到副主任，此后又歷經(jīng)區(qū)委組織部人事綜合處處長(zhǎng)、教育局局長(zhǎng)助理等關(guān)鍵崗位的歷練。

不同于單純?cè)跈C(jī)關(guān)成長(zhǎng)起來的干部，郭嶸還有一段基層主政經(jīng)歷，曾擔(dān)任浦東航頭鎮(zhèn)黨委副書記、鎮(zhèn)長(zhǎng)，對(duì)一線的管理并不陌生。

2019年起，郭嶸開始在浦東的國(guó)企舞臺(tái)上頻繁亮相。短短五年間，他的足跡橫跨陸家嘴集團(tuán)、外高橋集團(tuán)、金橋集團(tuán)三大平臺(tái)。

先是在陸家嘴集團(tuán)擔(dān)任黨委副書記，兼任上市平臺(tái)董事；2022年調(diào)任外高橋集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理；2024年10月正式接掌金橋集團(tuán)，數(shù)月后又將金橋股份一并納入直管范圍。

每?jī)扇暌粍?dòng)的節(jié)奏，在國(guó)企體系內(nèi)顯得頗為緊湊，也足見組織層面對(duì)其能力的認(rèn)可。

但郭嶸接手的，并不是一份輕松的攤子。

金橋股份近兩年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)不容樂觀：2024年全年?duì)I收27.25億元，同比下降58.62%，歸母凈利潤(rùn)縮水至10.02億元，降幅接近45%。到了2025年，情況有所好轉(zhuǎn)，全年?duì)I收59.65億，同比增加118.9%；歸母凈利潤(rùn)10.74億元，同比上漲7.14%。

更值得警惕的是，從2022年到2025年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流已連續(xù)四年為負(fù)。

擺在郭嶸面前的，注定是一場(chǎng)硬仗。

他不僅要扮演“救火隊(duì)長(zhǎng)”的角色，穩(wěn)住短期業(yè)績(jī)、修復(fù)因交付問題和維權(quán)風(fēng)波受損的品牌聲譽(yù)，更要在一個(gè)行業(yè)深度調(diào)整的周期中，為這家國(guó)資房企找到新的戰(zhàn)略方向。

金鼎睿府的困境，不過是這場(chǎng)大考中的一個(gè)縮影。