越南樓市，暴漲四年

◆越南首都河內，夜色下的新建公寓和傳統住宅。

文/徐亦凡

編輯/漆菲

兩年前，秋河和丈夫在家鄉太平市購入一間公寓和一塊地皮。這里距離越南首都河內約100公里，在該國行政區域重組之下，如今已隨太平省并入興安省。

這是相當明智的決策。這塊地皮購入時的價格約為16億越南盾（約合41萬元人民幣），如今上漲逾4億越南盾，同一時期，太平市的住宅價格漲幅在20%上下。雖然地產價格處于高位，但她不打算為這筆差價出手。

秋河出生于1998年，曾在河內大學學習中文，大學畢業后一度在首都工作，并與同校畢業的師兄組建了家庭。新冠疫情期間，她回到故鄉開設了一家中文培訓機構，周末不時為有翻譯需求的企業工作。

她不喜歡大城市的喧囂，決定留在家鄉生活。婚后短短幾年，兩人靠自己的努力買下了房和車。現在夫婦倆住在市區的公寓，而那塊地秋河也打算留著，因為覺得風水不錯，以后可以建房居住。

雖然秋河買房的初衷并非出于投資，但為了對抗通脹，不動產成為很多越南人熱衷的資金保值手段，并在近幾年看到了回報。在胡志明市與河內這兩個最大城市，房價的漲幅令人驚嘆—僅2025年，胡志明市房價同比上漲23%，新房均價為每平米1.1億越南盾（約合2.8萬元人民幣）；河內的房價也爆發式跳漲40%，達到1億越南盾（約合2.6萬元人民幣）。

這還不是終點，在這片經濟快速增長的土地上，外資涌入、基建興起，房地產市場只能說是剛剛復蘇。

樓市開啟復蘇

37歲的地產經紀人范魁來自胡志明市，入行以來，他經歷過房地產市場的兩波熱潮。

第一波在2017年，越南針對外資的購房政策放松，帶動房地產市場升溫。第二年，范魁創辦了房地產中介公司Realtique，這是一個由四人組成的精品團隊，主要經營胡志明市和河內兩座城市的房產咨詢、出售和管理業務。

從行政管理專業畢業后，范魁一直在不同行業間游走，房地產、餐飲、英語教學、市場營銷都干過，直到2018年才在房地產行業安頓下來。

從2022年至今是第二波熱潮。新冠疫情之后，越南房價一路走高，成交量顯著上升。2025年，越南公寓市場的成交量達11500套，去化率高達82%，創下五年來新高。其中，僅第四季度的成交量就達到5000套，增長勢頭強勁，平均成交價達到每平方米1.02億越南盾。

◆2025年6月29日，顧客正在胡志明市某個售樓處看房。

一個現象可以佐證樓市的復蘇——胡志明市如今有上千家房屋中介，地產經紀人的數量更是難以估算。“越南對于經紀人必須獲取執照后再從業的要求沒有嚴格執行，任何人都可以做這件事。”范魁告訴《鳳凰周刊》，預計不久后政府會出臺明確規定，讓這個行業變得更加規范透明。

范魁說，現在的樓市只能算緩慢復蘇，勢頭遠比不上2017年與2018年。作為主要經營中高端房產的中介，當時他每周能成交一套房源，如今的成交頻率約為每個月一至兩套。他估計，要到2028年甚至2030年才會迎來真正的高峰。

不過，從價格來講，越南房市已經來到歷史最高點。中國企業家吳煥彬2004年便來到越南，如今除了經營自己的物流和食品公司，還擔任越南粵商會執行會長。過去20年間，他親歷了越南房價的波動。

吳煥彬告訴《鳳凰周刊》，越南的房價在疫情前夕到達高峰，疫情期間出現明顯跌幅，一度達到百分之三四十。直到2022年之后，房價開始暴漲，先是土地，再是商品房。

在胡志明市和河內等地，每平方米1.1億越南盾只是公寓的均價，核心區域部分新項目的價格高達2.3億至2.5億越南盾。別墅的價格更高——2025年一季度，胡志明市高端聯排別墅的均價達到每平方米4.07億越南盾，部分地段超過8億越南盾；河內別墅價格漲幅更多，年增長率保持在約30%。

一般來說，大城市市中心的土地價格約是周邊地區的兩倍；公寓價格約是周邊地區的1.6至2.4倍；別墅差價更大，能達到1.2至7倍。

范魁解釋說，市中心價格高昂主要因為缺地，既有土地被酒店、政府機構、使領館等占據，政府只能在遠離市區的地方興建更多房產項目。對于首次購房和尋求更大居住空間的中等收入家庭來說，大城市周邊地區的房子更實惠且選擇更豐富，極具吸引力。

中等收入家庭近年來蓬勃壯大，其月收入在2000萬至3000萬越南盾（約合5100元至7700元人民幣），也是越南的核心消費群體。但從絕對數量來說，月收入在1500萬至2490萬越南盾（約合4000元至6400元人民幣）的家庭更多，占到全國一半以上。

另據越南市場研究公司Q&Me今年4月的調查，越南家庭收入保持上漲，全國家庭平均月收入從去年的2130萬越南盾（約合5526元人民幣）漲到如今的2190萬越南盾（約合5682元人民幣）。

不過，地區之間收入差異明顯。房價最高的兩大城市，居民收入也相對最高：河內的家庭平均月收入為2590萬越南盾（約合6720元人民幣），胡志明市更富裕，這一數字高達2750萬越南盾（約合7135元人民幣），且收入超過3000萬越南盾的家庭占比很高，被認為有著“較為成熟的富裕階層”。

住房難以負擔

收入增長的同時，房價漲幅卻更快，導致一般家庭想在大城市負擔房子相當吃力。以2.8萬元人民幣的新房單價計算，在胡志明市也需要全家不吃不喝3.9個月才能買得起一平方米的房子。

中國也有不少城市與胡志明市的房價接近，如杭州、南京、蘇州等地，但以社會平均工資作比較，蘇州約為胡志明市的三到四倍；按照最低工資標準，蘇州約為胡志明市的1.6倍。

◆胡志明市下轄守德市一套兩居室，面積75平方米，售價約354萬人民幣。守德市是越南首個“市中市”，被定位為對標上海浦東新區。（圖源：Realtique官網）

我們也可以將胡志明市與上海進行對比，它們分別是越南和中國的經濟中心。Numbeo是全球最大的眾包生活成本數據庫，提供實時更新的城市和國家生活水平數據。該機構提供的最新數據顯示，這兩座城市的房價收入比（住房平均價格與家庭年平均收入的比值）都在31左右，意味著普通家庭不吃不喝需要31年才能買得起一套房。

不過，胡志明市的房貸收入比（家庭每月房貸還款額占家庭月總收入的比例）高達335.95%，遠高于上海的215.69%，這是因為越南的貸款利率高于中國，導致購房者的月供壓力更大。因此，在胡志明市擁有一套房子的難度要比上海更大。

近幾年，越南的政策利率處于相對低位，但即便是優惠下的房貸利率也保持在6%到8%，不僅如此，越南國家銀行指示要嚴格控制對房地產等高風險行業的信貸，隨著存款利率升至5.3%至5.5%，預計貸款利率到2026年底可能會攀升至11%。

吳煥彬以自己公司中層舉例說，他們的月收入約7700元人民幣，有人曾計算自己如果買房，首付分三期付清，貸款需要20年還完；疊加高利率，每個月還完房貸后只剩下1000元左右，完全無法滿足日常的消費支出。

秋河買房時也貸過款，約占房屋全款的四分之一，利率在6%上下。之后她和丈夫努力賺錢，短短幾個月還清了貸款。即便需要借貸，越南人也試圖減輕對其的依賴。范魁說，通常買家會貸到房屋全款的30%，最高也只有50%。

不僅如此，越南年輕人也不習慣靠父母的幫助買房。無論秋河還是范魁，他們畢業后都獨立出來生活，也是靠自己買的房。

莫莫（化名）是立訊精密外派越南的中國員工，在中部的義安省工作，這里的經濟水平遠低于南北兩大城市。據她了解，當地普通車間工人的月收入約3000元人民幣，不少人平時通過加班獲取更多收入。而市區一套兩居室公寓的價格約為50萬元人民幣，以制造業的收入來說也是不小的負擔。

莫莫告訴《鳳凰周刊》，車間一些工人會在自家土地上建新房，但父輩一般不會幫襯，“畢竟上一輩多是農民，沒有余力給子女提供幫助”。

◆峴港附近的民居，越南人大多擁有自己的地皮和房子。（攝影: 亦凡）

越南人通常擁有自己的土地和房子，但年輕群體中，越來越多的人希望住進公寓。“我認識的年輕人目標類似：努力獲得好的教育，找到一份好工作，接著賺錢買房。不過我們沒有必須擁有一套房子的執念，可以選擇租房，也可以回到父母身邊生活。”范魁說。

越南建設證券股份公司董事長王衛亞向《鳳凰周刊》提到，越南同樣有著城鎮化的要求，為了保證城鎮化率逐年上升，大量人口會朝著大城市集中，而帶土地的自建房難以自由流轉，相比之下商品房更容易買賣。

秋河說，她和同齡人常常會聊到買房的話題，很多人抱怨壓力大，即便工資高達兩三萬元人民幣，也買不起河內的房子。

與此同時，租金也隨著房價波動水漲船高。在河內，黃梅郡的平均房價為每平米9000元至12000元人民幣，租賃價格為每套2400元至2800元人民幣，該地區建筑密度高，屬于剛需社區，可以類比北京的回龍觀或天通苑。相比之下，巴亭郡作為政治中心，房屋資源稀缺，這里一套精裝修兩居室的租賃價格最低也接近5000元人民幣。

◆胡志明市第一郡的一套精裝一居室，面積48平方米，月租價格約7700元人民幣。（圖源：Realtique官網）

秋河說，她的同學中能在河內買上房的人大多是自己開公司，白領和普通職員一般只能租房，一些本地人會選擇和父母住。據她了解，不少人每月租房就要支出3500元人民幣。即便月收入達到10000元，也要花到三分之一以上用于住房，有些人的占比只會更高。

這讓年輕人難以儲蓄，也難以在大城市維持體面的生活。為了減少住房支出，一些人只能搬離市中心，或者犧牲居住質量，搬進條件更差的寓所。

對于收入更低的群體來說，群租房是更常見的選擇。如果供職于制造業，不少工廠會提供住宿。莫莫說，其所在車間的員工平日都住在廠區，通常是八人間或十人間。如果想在義安省省會榮市租一間群租房，每月的價格約為350元人民幣。

誰在推高房價？

高昂的房價首先源自于供給嚴重不足。越共中央總書記、國家主席蘇林上任前的數年間，越南幾乎沒有批準新項目建設，導致市場上的樓盤供應有限。

這在很大程度上源于高壓的反腐進程，使不少主政官員有避險心態，擔憂審批過程有任何不慎會被卷入貪腐調查。此外，房地產行業爆發了不少丑聞和違規事件，導致政府對于新項目的開發更為審慎。

但蘇林上任后，力主提高效率，通過公共行政改革簡化程序并縮短新項目的許可時間。這使得政府快速審批了約3000個停滯不前的項目，涉及資金高達2.4萬億越南盾。

以胡志明市積壓的149個地產項目為例，僅僅2025年就推動其中67個得到解決，還有39個完成了審查程序。隨著多個項目快速上馬，到2028年，胡志明市將新增5.8萬套公寓。由于郊區地價更低，新增項目集中在非中心地區，例如芹椰、平政、第12郡等地，涉及22個項目的約1.5萬套住房。

不過，如今來看，效果還不明顯。吳煥彬說，雖然房源增加后部分地段的房價出現下跌，但大部分房子的價格仍在上漲。

房價高企的第二大推手是外資的到來。2025年，越南吸引外資總額超過380億美元，實際到位資金創下歷史新高，反映出外國投資者對越南營商環境的信心。這些資金大多來自國際基金和外國企業，他們認為越南的制造業和貿易地位是一項重大優勢，從而帶動了對高質量廠房和倉庫需求的增長。

◆胡志明市一處工業園。（圖源：cafeland.vn)

吳煥彬告訴《鳳凰周刊》，在北部和南部兩大重點經濟區，工業用地價格達到每平方米140至160美元；中部土地價格相對便宜，約為70至80美元，相應的運輸、電力、港口等基礎設施也會差一些。

除了外資流入，大規模的公共基礎設施投資成為關鍵引擎，有力推動了房地產市場的發展。范魁舉例說，自打胡志明市地鐵1號線2024年底開通以來，沿線房價整體上漲了約兩成——這條線路早在2001年就已提出，直到2012年才破土動工。而該市的地鐵2號線在延宕多年后，于今年4月29日剛剛開工，由中法越聯合團隊建造。此外，更多線路仍在規劃中。

“胡志明市的變化一向緩慢，高樓、道路、街道、機場，所有工程的建設都非常慢。”范魁說，“而現在，一切都快了起來。如果你來越南，會發現到處都在大興土木，這是我從未見過的場景。”

除了地鐵線路，新的隆城國際機場也在加速建設中。這是越南重點國家級基建工程，第一階段目標在2026年第四季度完工，預計在2027年初開始分流新山一機場的國際長途航班。這勢必將催化機場周邊工業和城鎮的房價。

◆隆城國際機場效果圖。（圖源：越南機場總公司官網）

而今年，胡志明市計劃啟動14項重大交通基礎設施工程，還會建設環城道路、橋梁、隧道，并開發守添新都市區，這里被稱作胡志明市的“浦東”。隨著基礎設施得到改善，通勤成本被大大壓縮，使得居住在郊區更為可行。

范魁相信，這些變化會幫助房地產市場重新定價，這不僅適用于大城市，其他地區也會如此。眼下，他正考慮將業務拓展到海濱旅游城市峴港。

總部位于倫敦的咨詢機構第一太平戴維斯（Savills）越南首席執行官尼爾·麥格雷戈（Neil MacGregor）預測：“未來十年，基礎設施將是越南房地產市場最重要的增長驅動力。隨著交通和物流網絡的完善，衛星城和二線城市將崛起為新的發展中心，從而擴大整個市場的增長空間。”

另一個變化也將影響越南的樓市價格。2024年1月通過的新《土地法》是越南房地產法律體系的重大調整，其核心在于廢除了五年一調的“土地價格框架”，確立了更為市場化的土地定價機制。政府將根據實際市場波動，每年更新一次地價表。對開發商而言，拿地成本將迎來上漲，這也會帶動房價的上漲。

除了上述因素，王衛亞提到，房價大幅上漲也存在不少泡沫。“越南以前買房不限制現金交易，不免有部分投機性資金流入房地產市場。近年來，越南政府逐漸規范交易資金的路徑，比如要求必須使用銀行卡交易，曾支撐房價上漲的部分資金將在這一過程中被擠出。如今，河內的房價已趨于穩定，胡志明市預計還會有一些上漲，但節奏會放緩。”

低價住房難求

范魁說，當前兩大城市的房地產市場大致分為高端和普通兩種。“普通樓盤價格約為每平方米3000美元，高端房產的價格則會翻倍，有時能達到七八千甚至一萬美元。”作為對比，他回憶說，2017年高端房產的價格在2500美元左右。

被高端樓盤吸引的往往是本地富豪和外國人。這些房產地理位置優越，帶有高級設施和完善配套。比如位于河內的中高端項目Times City，由該國私營企業集團Vingroup開發，包含大型購物中心、水族館、餐飲、娛樂設施、綜合醫院、學校（幼兒園至高中）、健身房、公園、湖景，可以滿足一切生活所需。高端樓盤的配套更豪華，居住密度也更低。

范魁公司的客戶有一半是外國人，他們主要來自日本、韓國、新加坡等在越南有大筆投資的國家，其余客戶多是本土成功且年輕的企業家，年齡在三四十歲。

范魁說，不少外國客戶愿意在越南投資房產，是因為他們來自發達地區，看到同本國類似的發展模式正在越南發生。“他們認為，越南是一個有潛力的國家，人口年輕、政府穩定，也在興建地鐵等基礎設施項目。而同本國相比，越南的房價依然便宜。”

◆紙橋郡作為河內新CBD，吸引不少外籍人士聚居。（圖源：社交平臺X）

除了居住，不少外國客戶買房是為了投資。范魁算了一筆賬，“他們將購買的房產用于租賃，每年可獲得3%至4%的利潤，五年后再把房子賣掉，這期間房價上漲了50%到60%。由此來看，這套房子總體為他們賺取了70%至80%的利潤。”

越南房地產經紀人協會的報告顯示，2025年越南新增住房超過12.8萬套，較2024年增長近88%。然而，高端市場和低價市場之間存在明顯失衡。售價高于每平方米1.1億越南盾的房源占比高達56%，低于5000萬越南盾的房源僅占12%。

為解決中低收入群體的住房問題，越南政府確立了在2021—2030年間建設100萬套社會住房的宏大目標。社會住房是緩解住房壓力的重要調節閥，其價格通常為同地區商業住房的四分之一到三分之一，每平方米2000萬至3000萬越南盾（約合5100元至7700元人民幣）。

2025年，越南建成超過10.2萬套社會住房，算是達到了年度目標。然而，這一數字在市場總供應量中占比仍然很小。越南房地產經紀人協會因此敦促政府，應通過稅收優惠、低息貸款和降低土地成本等舉措來促進社會住房的發展。胡志明市房地產協會也呼吁政府多開發中小型公寓，以匹配大多數人的需求。行業人士還倡導，政府應設立長期租賃住房基金，以支持公務員、工人和年輕的專業人士。

排版 /朱若晚

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