丁彥皓：借助這一輪房地產行情，打造家庭資產性收入與現金流體系

借助這一輪房地產行情，全力打造家庭資產性收入與現金流體系

文\丁彥皓-可信財商

一、對非上海、深圳一帶家庭的戰(zhàn)略首選是先窮盡全力在該地區(qū)為子女謀得一席之地，全力融入該地區(qū)，享受中國高科技產業(yè)體系化井噴的紅利，而非在股市撈個三瓜兩棗

財富的增長必須通過高杠桿呈指數級放大時代紅利，而非加薪升職，在通貨膨脹與資產泡沫時代，上海等超一線城市將收入完全基于薪酬的家庭幾乎已經破產，生計艱難

股市是財富階層的游戲，中低收入群體的資本有限導致投資收益微薄，但是認知不足讓其極易虧損，進入股市注定就是被收割的命運，不是最佳選擇，真正賺大錢、逆天改命的是在房地產市場

在高科技產業(yè)持續(xù)向上海、深圳一帶聚集，且人口、資本也在不斷涌向該地區(qū)的背景下，對非上海、深圳一帶家庭的戰(zhàn)略首選是先窮盡全力在該地區(qū)為子女謀得一席之地，全力融入該地區(qū)，享受中國高科技產業(yè)體系化井噴的紅利，而非在股市撈個三瓜兩棗

第四輪房地產行情已經徹底的到來，在全面化債的背景下，這一輪房價必然會在城投與地方政府的對倒下爆發(fā)式增長，瞬間翻倍，以便有限的土地回籠更多的社會資本

這就意味著，留給太多外地家庭的窗口期極其短暫，一旦房價翻倍，即使意識到房地產行情的價值，也交不起首付，更還不起按揭貸款，最終只能眼睜睜的錯過這輪歷史性機遇，再融入上海、深圳一帶的代價呈指數級放大

二、目前國內天大的機會就是房地產的關鍵是房價暴漲能夠解決前期經濟發(fā)展所積淀的系列頑疾，且將財富階層的財富收歸政府，夯實財政，實現社會利益最大化

可以肯定的是，未來的中國發(fā)展必然要完全基于高科技產業(yè)的持續(xù)突破，但是為了提升效率，高科技產業(yè)、人才與資本也必然會持續(xù)向上海、深圳一帶“聚集”，搶奪有限物理空間，最終必然因供需錯配而推動價格上漲

經濟效率的提升必然需要產業(yè)、人才以及資本的高度聚集，越聚集效率越高，這就意味著這一“聚集”趨勢必然會持續(xù)，直到永遠，能夠確保獲取年化高收益的穩(wěn)定性

發(fā)展紅利分配“結構化”、人工智能、通貨膨脹、資產泡沫以及中年失業(yè)等因素將所有的家庭都置于極其危險的境地，稍有不慎就會陷入破產的境地

這就意味著，對太多的家庭而言，搶奪歷史機遇期，全力打造資產性收入與構建穩(wěn)定的現金流機制就成為應對系列沖擊的最佳選擇

實現財富的增長必須基于高杠桿呈指數級放大時代大機會，而非加薪升職

目前已經進入股市與房地產的雙牛市階段，需協同股市與房地產，而非僅拘泥于某一市場，將風險過于集中

不同群體對財富的掌控力不同，對凈資產在3000萬以下群體而言，對股市本質的理解與騰挪空間有限的現實決定財富的增長還是要基于房地產，其次才是股市

目前國內天大的機會就是房地產，不是房地產有啥特殊性，而是房價暴漲能夠解決前期經濟發(fā)展所積淀的系列頑疾，且將財富階層的財富收歸政府，夯實財政，實現社會利益最大化

此時入場就是搶占信用重構的歷史節(jié)點，不是投機，而是參與國家財富結構的深層校準，這是這一輪房地產行情最大的基礎

三、目前中國社會不僅僅地方政府需要化解前期積累的巨額債務，開發(fā)商的巨額存量資產也亟需盤活，而這一切的終極應對之策就是挖掘房地產的潛力，人為推高房價，形成賺錢效應，讓社會主動接盤

中央通過各類措施激活房地產市場，試圖以土地財政的形式將大規(guī)模的地方債務轉移給社會，讓其起于土地財政，但也終于土地財政

中國的房地產市場雖已呈現“結構化”的特征，但是依然處于上行的態(tài)勢中，且社會居民存款已突破歷史最高值的現實決定社會既有意愿，也有實力接盤巨額的地方政府債務

在這一背景下，中央化解地方政府推行三步走的戰(zhàn)略，即

1、中央財政加杠桿，為到期的地方債務本息兜底，杜絕爆發(fā)系統性的債務危機

2、重拾房地產產業(yè)鏈，人為推高房價，形成賺錢效應，以激活土地財政，讓社會接盤地方政府前期積累的巨額債務

3、持續(xù)貨幣寬松，對房地產實施金融支持，鼓勵社會加杠桿，以乘數的形式放大社會接盤地方政府債務的能力

中國土地財政最大的特征是地方政府能夠通過高價賣地回籠社會財富，而社會愿意高價接盤地方政府所拍土地的關鍵是持續(xù)上漲的房價形成了賺錢效應，能夠讓高位接盤者獲得超額投資回報

但是，前提是必須讓房價淪為一個貨幣現象，事實全球經濟實踐一再證明，凡是政治穩(wěn)定與貨幣獨立經濟體核心城市的房價只漲不跌，持續(xù)加零，產生這一現象的關鍵是全球央行印鈔機增程式核動力不停斜的持續(xù)印貨幣

其實，目前中國社會不僅僅地方政府需要化解前期積累的巨額債務，開發(fā)商的巨額存量資產也亟需盤活，而這一切的終極應對之策就是挖掘房地產的潛力，人為推高房價，形成賺錢效應，讓社會主動接盤

但是，房地產行情“結構化”的現實決定土地財政依然呈現“結構化”的特征，170萬億的社會居民存款也集聚在房地產基本面穩(wěn)步提升的發(fā)達地區(qū)，成為這一輪地方政府化債的最佳接盤俠

也就是說，這一輪房地產行情必然聚集在長三角、珠三角、北京以及中部少數核心城市，其他地區(qū)更多是個旁觀者，與這一輪行情無關，自然土地財政徹底熄火

四、這一輪房地產行情必然遠超前三輪，房價上漲必然創(chuàng)歷史新高，能夠為家庭打造資產性收入

當前中國最大的機會就是房地產，相對股市，房地產呈現四大特征，即

1、杠桿屬性極強，能夠呈指數級放大投資收益

2、通過房價上漲來出清前期發(fā)展所積淀的系列頑疾現實導致房地產能夠獲得持續(xù)的政策支持，人為推高房價

3、基本面穩(wěn)步提升，能夠支撐部分地區(qū)的房價數倍上漲

4、估值極低，具有極大的估值套利空間

決定房地產基本面的因素有三，即

1、 所在地區(qū)的產業(yè)附加值

2、 人口與資本的凈流入

3、 基礎設施建設的開發(fā)

在過去幾年深調的過程中，上海一帶房地產的基本面大幅提升，形成了價格與基本面的嚴重背離，具有極大的套利空間

這就意味著，第四輪房地產行情將會呈現三大特征，即

1、 結構化，即僅少數基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的房價上漲，其他地區(qū)的房價依然橫盤或者上漲幅度極為有限

2、 具有基本面與估值雙重提升的“戴維斯雙擊”獲利空間

3、 貨幣無底線貨幣寬松必然會讓房價貨幣化

這就意味著，這一輪房地產行情必然遠超前三輪，房價上漲必然創(chuàng)歷史新高，能夠為家庭打造資產性收入

五、上海一帶的房價貨幣化已是必然，未來會出現房價與租金上漲，但是按揭貸款下降的大趨勢，能夠拉大租金覆蓋按揭貸款后的盈余，成為家庭穩(wěn)定的現金流機制，且規(guī)模持續(xù)增大

過去幾年，中國持續(xù)大幅貨幣投放，但是房地產行業(yè)低迷導致天量新增M2又未進入市場，沉淀在金融機構空轉，形成“燕塞湖”效應

未來又趕上包括中美在內的同頻貨幣寬松，增量貨幣將會持續(xù)推高基本面穩(wěn)步提升優(yōu)質房產的價格

這就意味著，上海一帶的房價貨幣化已是必然

事實全球經濟實踐一再證明，凡是政治穩(wěn)定與貨幣獨立經濟體核心城市的房價只漲不跌，持續(xù)加零，產生這一現象的關鍵是全球央行印鈔機增程式核動力不停斜的持續(xù)印貨幣

目前處于第四輪房地產行情的初期，經過上一輪的長期深度調整，上海周邊附屬城市的房價與各項經濟指標倒數第一的甘肅地級市不相上下，不但具有極大的估值套利空間，而且租售比極低的現實決定租金能夠完全覆蓋按揭貸款

且隨著房價、通貨膨脹以及社會可支配收入的上漲，租金也會水漲船高，但是低利率已經成為全球發(fā)達經濟體的標配，預估中國的住房按揭貸款利率還有一定的下降幅度

這就意味著未來會出現房價與租金上漲，但是按揭貸款下降的大趨勢，能夠拉大租金覆蓋按揭貸款后的盈余，成為家庭穩(wěn)定的現金流機制，且規(guī)模持續(xù)增大

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教