未來的房價，核心區肯定還要漲。

未來的房價，核心區肯定還要漲。國外經濟學的邏輯，基本上最近這些年都在唱空中國經濟，唱空中國地產。因為我們從宏觀數據分析，確實有些東西過剩，有些可能很難支撐活躍市場。比如房地產，如果拿全國房產數據看，房產是過剩的。為什么過剩？因為縣城里邊也建了好多房子。

從現在去化周期看，我的研究是，當去化周期小于8個月時，房價會快速上漲。比如這兒一共有100套房子，每個月賣10套，就相當于10個月賣完，去化周期就是10個月。如果100套房子一個月賣5套，就20個月賣完。

我們的研究是，大概15到18個月的去化周期時，房價不會下跌了，只要在18個月以內房價就不會跌。超過18個月房價就會下跌，超過24個月就是兩年才能賣完，房價下跌幅度可能就比較大。如果要去化周期三四十個月，那兒的房子原則上就遙遙無期了。

所以經常這么分析。高盛前一段時間分析，深圳和上海在未來三年內有15%的房價上漲。它的結論其實是，上海的核心區、深圳的核心區現在已經出現了小于8個月的去化周期，所以認為這個城市可能去化會快一點。但高盛這些國外研究機構準不準？我大概率覺得不會準。

因為我們的房地產市場，用我的話講叫“半計劃市場”：一方面成交走的是市場，但定價、開發進度、買房資格，政府在調節，用凱恩斯的手法。這就是一個有形的手和一個無形的手共同調節市場。

有形的手是政府的手，直接出政策干預市場；無形的手是市場的購買力量，買賣的力量。兩方面共同作用這個市場。在共同作用的情況下，別人很難猜得到我們會不會限購、會不會限售、會不會限價，這就很難把握。

而且現在這些研究機構，其實是因為背后有大量投資客，他在服務他的投資客，也在為他的一些動作做商業化研究。說透一點，他最近希望他的投資客建立投資中國房地產的信心，他就會唱多；要不的話，他可能就唱空。

所以高盛曾經說過，中國的房地產將出現L型反彈，去年年底還在說中國的房地產回暖要到2028年，預測2026、2027年還有30%左右的下調空間。折騰過了三四個月，預期就變了。所以不能把他那東西當依據。他們的研究方法靠譜，但掌握的信息量和純理論性的研究，在市場運作時的操作還是有很大差別。

但哪些東西是確定性的？我們的M2供應量，這是確定的。中國的M2已經350萬億了，GDP才140多萬億。貨幣超發，未來可能在某些領域引起通脹、貨幣貶值，這是確定的。人口大量城市化完成后，我們還有個“再城市化”過程，就是原來一窩蜂從農村、從村里走向城市、大城市、小城市、鎮里、縣里，這是確定的。

但現在達到65%以上，我個人認為要走到70%，未來可能要用10年時間。所以快速城市化就沒了，但會從小城市走到大城市。好多年輕人在縣里考上中學，出去讀大學，然后不回縣里、不回老家，可能在北京、上海、深圳就業，也可能到省會就業。這就是“再城市化”過程。“再城市化”一定會繼續聚集好多年，未來中心城市、核心城市、發達地區將聚集大量年輕人、大量人口。這是經濟、產業、薪資，包括可釋放的發展空間決定的。這些都是確定的。

房地產核心區土地越來越少，這也是確定的。還有個因素，經濟發展越來越快。雖然傳統行業，做五金的、做瓷磚的、做不見得再有好的發展，但做人工智能、做醫療、做健康等等，肯定越做越大。而且現在新產生的“新貴”越來越多，你看好多上市公司、掙大錢的老板也就30多歲，原來我們看著都小屁孩，現在人家在某個領域做出貢獻，掙了好多錢。那他就要換好房子。這些都是確定性的趨勢。

但現在唱衰地產，流量真的比唱多好得多。因為人是厭惡損失的，特別中國人。我要買房子賺了錢，一般不出去吹；要損失了，哭天抹淚的，到處聯說，哎呀就是那個老王說的不對，我聽了老王的才買了。可能說大趨勢他沒聽懂。所以我凡是有人說，這個東西能不能買，我鼓勵都換成核心區域的優質房子，只要它有稀缺性。

當然這個稀缺性有可能是學位帶來的，有可能是景觀帶來的，甚至有可能是這個小區特別稀缺的低密度、沿海，就是這種稀缺。我不清楚各種稀缺，或者是超大戶型、超小戶型帶來，或者是這一個群體都是碼農、IT高收入的人帶來的。你只要有稀缺，他就可能價格上去。