丁彥皓：凈資產(chǎn)在3000萬(wàn)以下的群體，股市賺的錢要買成房子

凈資產(chǎn)在3000萬(wàn)以下的群體，股市賺的錢一定要買成房子

文\丁彥皓-可信財(cái)商

一、收益沉淀直接決定投資獲益的持續(xù)性增長(zhǎng)，即將前期股市的投資收益高杠桿沉淀在房產(chǎn)中，分散風(fēng)險(xiǎn)，延續(xù)收益的穩(wěn)定增長(zhǎng)

特朗普又要訪華了，2017年訪華不久后，特朗普制裁中興通訊直接將我搞破產(chǎn)的事心有余悸，當(dāng)年欠的400萬(wàn)銀行貸款現(xiàn)在還有28萬(wàn)在還，大概明年9月份徹底還清，才意味著上一輪破產(chǎn)完全終結(jié)

沒有經(jīng)歷過黑天鵝事件導(dǎo)致破產(chǎn)的人很難深度理解投資要進(jìn)可攻，退可守的真正價(jià)值

其實(shí)，在人生中，一定要走的穩(wěn)，一場(chǎng)深度破產(chǎn)就幾乎改變一個(gè)人的命運(yùn)，即使最后僥幸爬起來(lái)，也必然耽誤人生，人生就這么幾年錯(cuò)過就錯(cuò)過了，哪來(lái)的浪子回頭

股市本就具有極強(qiáng)的賭性，存在極大的不確定性，第一單投資成功與第二單投資繼續(xù)成功有關(guān)系，但并非絕對(duì)，存在一定的不確定性，最忌諱第一單投資賺點(diǎn)錢，第二單又虧回去，瞎忙活一場(chǎng)

對(duì)非專業(yè)的散戶而言，股市存在三個(gè)致命的缺陷，即

1、 資本規(guī)模太小導(dǎo)致收益有限，即使遇到牛市也很難實(shí)質(zhì)性改善財(cái)務(wù)狀況

2、 專業(yè)能力有限決定既選不準(zhǔn)，更拿不住，無(wú)法從頭吃到尾，實(shí)現(xiàn)收益的最大化

3、 無(wú)法確保每一次選擇都賺錢，很難有效的銜接，弄不好上一單賺了，下一單又虧回去了

所以，收益沉淀直接決定投資獲益的持續(xù)性增長(zhǎng)，即將前期股市的投資收益高杠桿沉淀在房產(chǎn)中，分散風(fēng)險(xiǎn)，延續(xù)收益的穩(wěn)定增長(zhǎng)

二、相對(duì)股市，房地產(chǎn)對(duì)投資的要求更低、風(fēng)險(xiǎn)更小、杠杠效應(yīng)更大以及收益更明確，是太多普通人的首選

房產(chǎn)相對(duì)股市最大的優(yōu)勢(shì)是沒有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，投資獲益的確定性較高，即只要開發(fā)商按規(guī)建設(shè)，沒有質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，同一地區(qū)各樓盤間的差距不大，再說(shuō)未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)更看當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的基本面，相對(duì)個(gè)股的風(fēng)險(xiǎn)較小

股市極易引起輿論熱炒，讓人潛意識(shí)認(rèn)為財(cái)富效應(yīng)極強(qiáng)，但那是以每一次都選對(duì)，且長(zhǎng)期持有，不存在任何不確定事件為前提的，事實(shí)這僅僅是理想的狀態(tài)，現(xiàn)實(shí)意義極為有限

真正的財(cái)富階層在應(yīng)對(duì)黑天鵝事件時(shí)無(wú)非兩招，即

1、 運(yùn)氣

2、 熬時(shí)間

股市一定是早已財(cái)富自由，資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)其個(gè)人生活與命運(yùn)幾乎沒影響的財(cái)富階層游戲，而非中低收入群體將所有通過工資積累的小錢一把推進(jìn)去賭運(yùn)氣

目前A股與房地產(chǎn)都已呈現(xiàn)新一輪的行情，都有賺錢機(jī)會(huì)，但是相對(duì)股市，房地產(chǎn)對(duì)投資的要求更低、風(fēng)險(xiǎn)更小、杠杠效應(yīng)更大以及收益更明確，是太多普通人的首選

其實(shí)，除此之外，紅利分配“結(jié)構(gòu)化”、人工智能、通貨膨脹、資產(chǎn)泡沫以及中年失業(yè)等因素將所有的家庭都置于極其危險(xiǎn)的境地，稍有不慎就會(huì)陷入破產(chǎn)的境地

尤其，在上海等超一線城市，未有資產(chǎn)性收入，僅將家庭生計(jì)完全基于打工的家庭近乎破產(chǎn)，生活捉襟見肘

在這一背景下，全力構(gòu)建資產(chǎn)性收入與打造穩(wěn)定的現(xiàn)金流就成了確保家庭生計(jì)穩(wěn)定的關(guān)鍵

三、基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的房地產(chǎn)具有極大的潛在獲利空間，首付與按揭貸款利率創(chuàng)歷史最低值，且租金整體能夠覆蓋按揭貸款

投資沒必要爭(zhēng)一時(shí)的暴利，而是必須確保大勢(shì)在我，經(jīng)過長(zhǎng)期的深度調(diào)整，目前房地產(chǎn)已經(jīng)大幅回調(diào)，估值極低，無(wú)論是房?jī)r(jià)收入比還是租售比都創(chuàng)歷史新低，具有極大的套利空間

尤其，第四輪房地產(chǎn)行情已經(jīng)形成，上海、深圳與杭州等超一線城市與一線城市的房?jī)r(jià)觸底反彈，且交易大幅提升，暴漲已是時(shí)間問題

在當(dāng)前地方政府急需盡快化債，激活土地財(cái)政以及釋放經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ谋尘跋拢?strong>人為急速拉高低價(jià)，將基本面穩(wěn)步提升地區(qū)有限的土地賣出更高價(jià)就顯得尤為重要，預(yù)估上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的頂級(jí)豪宅房?jī)r(jià)很快會(huì)突破100萬(wàn)/平米

這就意味著，基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的房地產(chǎn)具有極大的潛在獲利空間，首付與按揭貸款利率創(chuàng)歷史最低值，且租金整體能夠覆蓋按揭貸款

在第四次房地產(chǎn)行情爆發(fā)的初期，一旦以最低價(jià)買入，在未來(lái)房?jī)r(jià)與社會(huì)可支配收入大幅上漲后，房租必然水漲船高，在覆蓋完按揭貸款之后還有盈余，能夠?yàn)榧彝ド?jì)的維持提供現(xiàn)金流，降低家庭的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

另外，如果有多套投資性住房，在房?jī)r(jià)上漲之后，通過高評(píng)高貸，八個(gè)鍋蓋蓋七個(gè)鍋，相互騰挪，總能夠從銀行獲得一筆穩(wěn)定的現(xiàn)金流用于其他領(lǐng)域的投資，妥妥的資本運(yùn)作

相對(duì)股市，房地產(chǎn)沒有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，投資的難度系數(shù)較低，只要看準(zhǔn)國(guó)家政策、貨幣流向以及所投項(xiàng)目的基本面，怎么玩都是賺的

尤其趕上這一輪化債浪潮，政府為了將有限的土地變現(xiàn)更多的收入必然會(huì)急速人為拉高房?jī)r(jià)，與比特幣的原理極其相似

土地財(cái)政與房地產(chǎn)的基本面高度綁定，這一輪因化債而推高的房?jī)r(jià)上漲依然呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化”的特征，最終還是基本面穩(wěn)步提升的極少數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)暴漲，其他基本面走衰地區(qū)的土地財(cái)政近乎歸零，自然房?jī)r(jià)也不會(huì)有太大的反應(yīng)

四、對(duì)凈資產(chǎn)在3000萬(wàn)以下群體而言，對(duì)股市本質(zhì)的理解與騰挪空間有限的現(xiàn)實(shí)決定財(cái)富的增長(zhǎng)還是要基于房地產(chǎn)，其次才是股市

原始資本的積累必須通過高杠桿呈指數(shù)級(jí)放大時(shí)代大機(jī)會(huì)，目前已經(jīng)進(jìn)入股市與房地產(chǎn)的雙牛市階段，需協(xié)同股市與房地產(chǎn)，而非僅拘泥于某一市場(chǎng)，將風(fēng)險(xiǎn)過于集中

不同群體對(duì)財(cái)富的掌控力不同，對(duì)凈資產(chǎn)在3000萬(wàn)以下群體而言，對(duì)股市本質(zhì)的理解與騰挪空間有限的現(xiàn)實(shí)決定財(cái)富的增長(zhǎng)還是要基于房地產(chǎn)，其次才是股市

目前的投資房地產(chǎn)能夠獲得四重收益，即

1、 低估值套利，經(jīng)過長(zhǎng)期的深度調(diào)整，上海周邊附屬城市的房?jī)r(jià)與各項(xiàng)指標(biāo)倒數(shù)第一的甘肅地級(jí)市不相上下，具有極大的估值套利機(jī)會(huì)

2、 高科技產(chǎn)業(yè)的聚集、人口與資本的持續(xù)凈流入以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大規(guī)模開發(fā)使上海周邊附屬城市房地產(chǎn)的基本面大幅提升

3、 低首付與低利率讓購(gòu)房者能夠通過銀行貸款與通貨膨脹分配存款人的利益

4、 租金覆蓋按揭貸款后的盈余讓購(gòu)房者能夠分配租房者的利益

尤其國(guó)家的態(tài)度已經(jīng)非常的明確，通過取消限購(gòu)，釋放各類需求，卡死供給，失衡供需，然后通過降首付、降利率以及提高公積金貸款額度等措施鼓勵(lì)社會(huì)加杠桿，其一切行為的目的就是人為大幅拉高房?jī)r(jià)

在這一背景下，理性的投資人必然會(huì)與國(guó)家的現(xiàn)實(shí)需求與政策導(dǎo)向保持高度的一致，緊跟國(guó)家的步伐，大幅進(jìn)入低價(jià)投資房地產(chǎn)

這就意味著，目前是布局上海周邊附屬城市的最佳機(jī)遇期，投資不需要瞬間爆發(fā)，而是確保大勢(shì)在我，躺在紅利豐厚的賽道，抱大腿與搭便車，獲取時(shí)代紅利

在中國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)體系化井噴的背景下，讓高科技股票與高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的房地產(chǎn)基本面大幅提升，凈資產(chǎn)3000萬(wàn)以下的群體將股市的收益用于高杠桿購(gòu)房，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的合理配置，杜絕風(fēng)險(xiǎn)集中，實(shí)現(xiàn)收益最大化

房地產(chǎn)的2008時(shí)刻再次到來(lái)，錯(cuò)過2008年，不能再錯(cuò)過2026年

只需10萬(wàn)首付，就可以讓子女在湖州獲得一席之地，直接決定家族的未來(lái)

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作者簡(jiǎn)介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場(chǎng)，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國(guó)際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教