又被馬云預言中了！中央定調，中國房地產或將迎來新一輪暴漲？

馬云曾在2017年說，“8年后，中國最便宜的東西可能就是房子”。核心有兩點：一是房地產炒作時代早晚結束，房子終究要回歸居住本質；二是核心城市核心地段的房產，依舊有保值增值的價值，沒人口、沒產業的板塊，泡沫遲早被擠出去。

那中國樓市這次真的是這個樣子嗎？某投行表示，遍體鱗傷的中國房地產市場可能走到了一個轉折點，從而將帶動中國股市跑贏其他新興市場股市。

可是，就在半個月前，摩根大通才剛發布了一份報告，說中國樓市尚未觸底。關鍵是，這半個月內，從“還沒觸底”到“拐點將至”，中間也沒發生什么大事，但這家頂級投行的態度卻發生了180度大轉變，這背后到底出了什么問題？

其實，不只是摩根大通這種前后矛盾的判斷，在外資投行里，還有更離譜的，就是高盛的轉變。2024年4月，高盛出過一份廣為流傳的報告，當時判斷是，中國房地產市場最短需要24個季度，也就是6年才能止跌反彈。

這份報告當時被很多人引用，成了大家判斷樓市的核心參考。可就在2年后，也是最近，高盛又發布了一份新的報告，標題是《中國樓市：上海和深圳引領復蘇》，核心結論變成了：上海和深圳會在今年率先觸底，未來3年有15%的上漲空間。從“還要跌6年”到“今年就觸底”，中間只隔了2年。

這2年里，各種決定樓市基本面的核心因素也沒有發生本質的改變，唯一變化的只是月度數據出現了一些邊際上的改善，可投行的整個敘事邏輯就徹底反轉了。

而這所謂的“邊際改善”，恰恰對應著2026年中國樓市的真實現狀——2026年5月初的周末，深圳南山、福田幾個核心片區的售樓處又出現了久違的排隊場面，中介朋友圈里“日光盤”“一房難求”的字眼刷屏，上海、北京的二手房帶看量翻倍上漲。

一時間，“樓市拐點確認”“新一輪上漲周期開啟”的聲音占據了各大財經平臺的頭條。可如果把視野從一線城市的核心地段挪開，三四線城市的售樓處依舊門可羅雀，遠郊大盤還在靠送車位、送裝修拼命去化。

同一個5月，同一個中國樓市，冷熱分明到刺眼，這才是2026年樓市真正的樣子，也是投行態度反轉的核心背景，而這份“冷熱不均”，背后離不開政策的強力引導。

4月28日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。會議指出，要有效防范化解重點領域風險，努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新。看似平淡的一段表述，業內人卻嗅出了不一樣的味道。

2025年底中央經濟工作會議的提法還是“著力穩定房地產市場”，到了2026年4月28日，措辭被更新為“努力穩定房地產市場”。一字之差，分量很重——這是時隔整整一年后，政治局會議再度專門就樓市發聲。

換句話說，中央既要穩，也明確表態不再走老路。壓力數據擺在那不容回避：2025年全國商品房銷售面積8.81億平方米，同比下降8.70%，銷售金額8.39萬億元，同比下降12.60%。

2026年一季度，全國房地產開發投資同比下降11.2%，1—3月新建商品房銷售面積同比下降10.4%，銷售額下降16.7%。市場仍在筑底，絕不能掉以輕心。

挑這幾個城市先發力，絕不是巧合。重點一、二線城市選擇在“五一”假期前集中發布樓市新政，正是為了抓住傳統銷售旺季的時間窗口，通過政策疊加效應放大市場熱度，加速修復購房者信心。

尤其是在“十五五”開局之年的背景下，更要求各地以樓市穩定為經濟平穩運行提供支撐。

再看具體力度：深圳定向放松福田、南山、寶安新安街道等核心區域限購，符合條件的可在原基礎上多買1套；廣州按補貼總金額2億元、單套最高補貼3萬元測算，至少有6666戶置換業主可受惠，相當于廣州1個月的新房交易量。算的是經濟賬，也是信心賬。

很多人討論這輪回暖時，常常忽略一個鋪墊已久的“老底牌”——公積金利率。2025年5月7日，央行發布通知，自5月8日起下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以上首套個人住房公積金貸款利率降至2.6%，第二套不低于3.075%。

這是公積金利率歷史上的低位區間。央行行長在國新辦新聞發布會上表示，此次公積金貸款利率下調預計每年將節省居民公積金貸款利息支出超過200億元。

低利率底盤疊加2026年4月以來的限購松動、補貼加碼，購房成本被壓到了近年最低。這是核心城市需求集中釋放的根本原因，而不是中介嘴里“全民搶房”的幻象，也正是投行看到的“邊際改善”。

可即便有政策加持、核心城市回暖，外界喊得最響的“全面回暖”，在國家統計局的數據面前其實站不住腳。2026年3月，一線城市的新建商品住宅價格和二手住宅銷售價格均環比上漲，二、三線城市依舊環比下降。

從70大中城市看，3月新建商品住宅銷售和二手住宅銷售價格環比上漲的城市數量分別為14個、13個。今年3月，北京、上海、廣州、深圳4城二手房價格實現普漲，分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。注意，是14個城市新房價格在漲，全國一共70個大中城市。

冷熱分布一目了然——一線和強二線的核心地段在暖，絕大多數三四線還在磨底。

回到投行的判斷上，這2年里，各種決定樓市基本面的核心因素也沒有發生本質的改變，唯一變化的只是月度數據出現了一些邊際上的改善，可投行的整個敘事邏輯就徹底反轉了。

很多朋友看投行的報告會被里面復雜的模型、海量的數據唬住，覺得就是專業的象征。但其實，絕大多數投行的預測模型都有一個天生的結構性缺陷：它們都是基于歷史數據做線性外推。

說得直白一點，就是當數據持續下行的時候，模型會默認這個趨勢會延續，告訴你未來還會更差；而當數據出現一點點向上的改善，模型又會默認新的向上趨勢已經形成，告訴你拐點來了。這個模型本身沒有預判拐點的能力，它只能滯后地確認已經發生的趨勢。

除了模型本身的局限，還有一個繞不開、更關鍵的問題，就是利益沖突。投行的研究部門和銷售交易部門之間，有一道名義上的防火墻，用來保證研究的獨立性，但這道墻到底能起到多大作用，外界其實很難知曉。

當一家投行同時在做內地房地產股的交易、給開發商做融資顧問、給機構客戶做產品銷售，他的研究報告能不能做到完全的中立客觀，一直是這個行業長期被質疑的地方。

既然他們的預測這么不穩定，為什么我們還是愿意看、愿意信這些外資投行的判斷？摩根大通、高盛、摩根史丹利這些名字背后，是上百年的歷史，是遍布全球的網絡，是一套看起來嚴絲合縫的分析框架。

換做是我們，在面對買房、投資這種人生大事，心里拿不定主意的時候，難免會覺得這種全球頂級機構的判斷，比我們自己的想法更靠譜，比國內的機構更客觀，沒有那么多利益糾葛。

但這個默認的前提，其實本身就站不住腳。外資投行對中國市場的預測準確率，也沒有比國內機構更高。最典型的例子是2015年底，當時路透社做過一輪調查，幾乎所有的國際投行都對中國樓市持悲觀態度，可最后的結果是，2016年中國樓市走出了一波超預期的行情。

這種失誤其實是系統性的問題，因為他們那套基于成熟市場的分析模型，很難適配中國樓市強政策驅動的特征。限購、限貸、限售、指導價、集中供地、因城施策，這些政策工具在其他國家不存在，或者至少不以這種強度和頻率存在。