“求是”文章不足以改變對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期

一月份的時(shí)候圈子里都在傳《求是》雜志關(guān)于房地產(chǎn)的那篇重磅文章。

作為官方最權(quán)威的出口之一，這篇文章的分量不言而喻。它定調(diào)了，它撐腰了，它告訴全社會(huì)：房地產(chǎn)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的壓艙石。

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很多人問我：老耿，這回是不是風(fēng)向徹底變了？是不是該沖進(jìn)去抄底了？

我喝了口茶，指了指窗外珠江新城的燈火，說了五個(gè)字：“藥還沒下夠。”

一、四年的“寒冬”

不是一篇雄文能捂熱的

房地產(chǎn)這門生意，核心邏輯只有兩個(gè)字：預(yù)期。

大家以前為什么敢加五倍、十倍的杠桿去買房？是因?yàn)榇蠹覞撘庾R(shí)里有個(gè)算法：房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲。這個(gè)算法跑了二十年，從來沒錯(cuò)過。

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但現(xiàn)在呢？市場(chǎng)已經(jīng)低迷了整整四年。這四年里，購(gòu)房者的資產(chǎn)觀經(jīng)歷了毀滅性的重塑。大家看到的不是資產(chǎn)翻倍，而是首付跌光；看到的不是連夜排隊(duì)，而是中介在朋友圈里卑微地求帶看。

作為一個(gè)習(xí)慣看“承重結(jié)構(gòu)”的人，我得提醒各位：四年的陰跌已經(jīng)造成了“結(jié)構(gòu)性損傷”。 人心的傷痕，不是一篇兩篇系統(tǒng)性闡述的文章就能撫平的。這就好比一個(gè)被傷透了心的前任，你光寫一封文采飛揚(yáng)的道歉信（哪怕是發(fā)在最牛的報(bào)刊上）是沒用的，你得拿出鉆戒，得換大房子，得有實(shí)際行動(dòng)。

二、3.5%的利息：

在“通縮”面前還是太貴了

咱們?cè)賮硭阋还P賬，這是我作為計(jì)算機(jī)博士最擅長(zhǎng)的事。

現(xiàn)在五年期以上的貸款利率降到了3.5%左右。在很多老百姓眼里，這已經(jīng)是歷史低點(diǎn)了。但老耿要告訴你，這個(gè)利息在當(dāng)前的宏觀環(huán)境下，依然偏高。

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為什么？因?yàn)槟阋吹氖恰皩?shí)際利率”。當(dāng)大家的收入預(yù)期在下降，當(dāng)社會(huì)的物價(jià)水平（CPI）在低位徘徊，3.5%的資金成本依然像是一座大山。

按照目前的金融規(guī)律，想要真正激活市場(chǎng)，我們需要一個(gè)極度寬松的低息環(huán)境。如果我們的存款利率都在往1字頭沖，房貸利率憑什么還死守在3%以上？

如果錢的成本不能降到讓人“覺得不借就是虧”的程度，大家寧愿把錢存在銀行里吃那點(diǎn)可憐的利息，也不會(huì)拿出來填樓市這個(gè)坑。

三、一線城市的“鐵鏈”

該解得徹底一點(diǎn)了

北京、上海、廣州、深圳。這四個(gè)城市是全中國(guó)樓市的“心泵”。

目前的情況是，北京作為“首都特區(qū)”，為了某種特殊的平衡，繼續(xù)保留戶口和購(gòu)房限制，大家都能理解。

但其他的呢？廣州、上海、深圳，這些本應(yīng)是最具活力、最講商業(yè)邏輯的門戶城市，為什么還要給購(gòu)房者戴著那些十年前制定的“電子腳鐐”？

什么限購(gòu)、限貸、限離、離婚冷靜期、離婚后冷卻期、二套高額稅費(fèi)……

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老耿說句難聽的：當(dāng)年為了“制裁”房地產(chǎn)，我們出臺(tái)了一系列近乎極端的行政手段。那時(shí)候是為了防止它跑得太快撞了人；但現(xiàn)在，它已經(jīng)在輪椅上坐了四年了，咱們居然還怕它爬起來去跑馬拉松？

除北京外，一線城市應(yīng)該盡數(shù)解除所有非必要的限制。只有讓最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)在最核心的地段自由流動(dòng)，這盤棋才有的下。

四、沒了民企的樓市

就像沒了鹽的粵菜

現(xiàn)在的土地拍賣市場(chǎng)，放眼望去全是“國(guó)家隊(duì)”。

國(guó)企央企托底固然穩(wěn)健，但大家發(fā)現(xiàn)沒？市場(chǎng)少了那種熱氣騰騰的活力。

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房地產(chǎn)本質(zhì)上是一門民生生意，是一門關(guān)于生活審美的生意。經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民營(yíng)企業(yè)，他們對(duì)市場(chǎng)的感知最敏銳，他們做的戶型、園林、物業(yè)服務(wù)，往往最能打動(dòng)人心。

如果這個(gè)行業(yè)只剩下“標(biāo)準(zhǔn)化”的國(guó)企產(chǎn)品，那它就真的變成了一種冰冷的金融工具。我們應(yīng)該適當(dāng)鼓勵(lì)那些活下來的、穩(wěn)健的民營(yíng)企業(yè)繼續(xù)做這門生意。 給他們?nèi)谫Y支持，給他們拿地信心，讓他們回場(chǎng)子里“搞活氛圍”。

沒有民企的樓市，就像一桌沒有鹽的粵菜，看著挺體面，吃著沒味道。

老耿心里話：

《求是》的文章寫得非常好，它釋放了一個(gè)極強(qiáng)的信號(hào)：房地產(chǎn)不能再跌了。

但這只是一個(gè)“態(tài)度”。