一年超200個小區(qū)遭物業(yè)撤場，行業(yè)洗牌加速

從合肥到杭州，從萬科到融創(chuàng)，一場由物業(yè)企業(yè)發(fā)起的“撤場潮”正在全國蔓延。2025年初至2026年3月底，全國共監(jiān)測到住宅撤場項目212個。這背后，是行業(yè)從“規(guī)模為王”到“盈利優(yōu)先”的艱難轉(zhuǎn)身。曾經(jīng)被視為“現(xiàn)金牛”的物業(yè)賽道，正經(jīng)歷一場深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

NO.1 | 壹

從合肥到全國：212個項目“分手”，頭部物企主動“瘦身”

物業(yè)公司的“退場”已不再是零星事件。在合肥，這場“撤退”同樣真實發(fā)生著。2026年1月31日，合肥天一家園小區(qū)因物業(yè)費收繳不足、收支嚴重虧損，物業(yè)公司正式撤場。長豐縣北辰天都小區(qū)的第一太平融科物業(yè)披露，三年多服務(wù)期內(nèi)累計虧損超過340萬元，已計劃退出。瑤海區(qū)利港銀河新城、蜀山區(qū)頤園世家等小區(qū)也相繼收到物業(yè)的退場函。

合肥樓市航拍圖

視線投向全國，情況更為集中。2026年4月，融創(chuàng)服務(wù)向杭州涌璘府小區(qū)發(fā)出撤場通知書，宣布將于6月30日退出服務(wù)。幾乎同時，萬科物業(yè)也宣布將陸續(xù)退出武漢、徐州等地的8個住宅項目。這些公告并非孤例，而是行業(yè)收縮的縮影。

2025年全國物業(yè)撤場項目達173個，其中64.7%的案例屬于物業(yè)企業(yè)“主動撤出”或“到期不續(xù)”。2024至2025年，TOP50物企在管項目主動撤場率同比增長37%，住宅項目占比超過八成。從地域分布看，撤場項目高度集中在蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市，這些城市的案例占全部監(jiān)測樣本的65%左右。一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，樓齡在5年以內(nèi)的次新房項目成為撤場“重災(zāi)區(qū)”，占比達到35%。這類項目往往因高空置率、低收繳率及開發(fā)商遺留問題，迅速陷入經(jīng)營困境。

頭部企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整尤為明顯。2025年，雅生活累計主動退出548個在管項目；中海物業(yè)約滿不續(xù)或退盤項目達5560萬平方米；永升服務(wù)退場簽約面積約4200萬平方米；世茂服務(wù)退出的在管面積也超過3000萬平方米。這些數(shù)字清晰地表明，物業(yè)行業(yè)正集體告別盲目擴張的“跑馬圈地”時代，轉(zhuǎn)向以效益為核心的精細化運營。

NO.2 | 貳

破局之路：從“包干制”到“信托制”，重構(gòu)信任是核心

物業(yè)公司批量撤退，核心原因并不復(fù)雜：項目持續(xù)虧損，經(jīng)營難以為繼。這背后是“收入鎖死”與“成本暴漲”的嚴重倒掛。

收入端：收繳率持續(xù)走低，調(diào)價困難重重。物業(yè)費是物業(yè)公司最主要的收入來源，但收繳率正面臨嚴峻挑戰(zhàn)。2025年百強企業(yè)平均物業(yè)費收繳率為87.32%，呈持續(xù)下降趨勢，其中住宅平均物業(yè)費收繳率更低，為82.67%。行業(yè)公認的底線是：住宅物業(yè)費收繳率低于85%難以保本，低于60%必然深度虧損。然而現(xiàn)實是，部分中小物業(yè)企業(yè)的項目收繳率甚至跌破50%。在合肥北辰天都小區(qū)，物業(yè)公司披露三年多累計虧損超過340萬元，直接原因就是“業(yè)主物業(yè)費收繳率持續(xù)偏低”。

合肥樓市航拍圖

與此同時，物業(yè)費標準卻幾乎“凍漲”。全國超80%的小區(qū)物業(yè)費近十年未調(diào)整。多地實行政府指導(dǎo)價，調(diào)價需經(jīng)過“雙過半”業(yè)主同意的復(fù)雜程序，成功率低。2025年全國物業(yè)費調(diào)價成功率僅35%，且漲幅多低于5%。

成本端：人力成本剛性上漲，設(shè)施維護壓力劇增。物業(yè)管理是典型的人力密集型行業(yè)。人力成本（工資、社保、福利）已占到物業(yè)總支出的近七成。近五年，各地最低工資標準年均漲幅5%-8%，社保繳納全面規(guī)范，基層用工成本較五年前上漲近40%。一個普通保安的月薪已從3500元普遍漲至4200元以上。

另一方面，全國大量小區(qū)進入設(shè)施設(shè)備老化集中期。電梯、消防系統(tǒng)、供排水管網(wǎng)等進入故障高發(fā)期，維保費用大幅飆升。房齡超15年的小區(qū)，設(shè)施維保成本占總支出比例可從10%-20%飆升至70%-100%，徹底吞噬原本微薄的利潤。

收入停滯與成本飆升的雙重擠壓，使得大量項目陷入“服務(wù)縮水—業(yè)主拒繳—虧損加劇—進一步縮減服務(wù)”的惡性循環(huán)，最終只能以撤場告終。

NO.3 | 叁

破局之路：從“包干制”到“信托制”，重構(gòu)信任是核心

面對行業(yè)困局，物業(yè)企業(yè)和社區(qū)治理者都在尋找新的出路。企業(yè)的選擇是“戰(zhàn)略性收縮”與“業(yè)務(wù)優(yōu)化”。多家頭部物企已明確2026年將全面清退三四線城市不盈利項目，甚至將一線城市物業(yè)費低于2.5元/平方米的低效項目納入拋盤范圍。同時，企業(yè)紛紛拓展商寫、公建、城市服務(wù)等非住宅業(yè)態(tài)，并探索社區(qū)零售、家政、養(yǎng)老等增值服務(wù)，尋求新的利潤增長點。

而在業(yè)主端，一種名為“信托制”的物業(yè)服務(wù)新模式正在全國多地悄然興起，試圖從根源上破解“收費難、不信任、管不好”的行業(yè)頑疾。

信托制物業(yè)的核心是“財務(wù)共管、陽光透明”。與傳統(tǒng)“包干制”不同，信托制模式下，小區(qū)所有物業(yè)費、停車費、廣告費等公共收益全部存入業(yè)主共管賬戶（信托賬戶）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為受托人，按合同約定提取固定比例或固定金額的酬金，剩余資金全部用于小區(qū)服務(wù)，所有收支明細向全體業(yè)主實時公開、可查可核。

這種模式徹底改變了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系。物業(yè)公司從“管理者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺?wù)者”，其收入與服務(wù)質(zhì)量直接掛鉤。業(yè)主則從被動繳費者變?yōu)閾碛兄闄?quán)、監(jiān)督權(quán)和共同決策權(quán)的“委托人”。

實踐已初見成效。發(fā)源于成都的信托制模式，目前已在當?shù)爻^1200個小區(qū)引入，物業(yè)費收繳率、業(yè)主滿意度均超過98%，矛盾糾紛平均下降95%。2026年以來，該模式在全國加速推廣。在合肥，改革也已邁出關(guān)鍵步伐。今年3月，蜀山區(qū)蜀麓苑小區(qū)完成“信托制”物業(yè)簽約，成為該區(qū)首個試點。4月，高新區(qū)九璽花園（53萬平方米）以信托制框架公開招標，最終由保利物業(yè)中標，并設(shè)立一年試用期，將服務(wù)與考核直接掛鉤。

信托制物業(yè)通過重構(gòu)信任關(guān)系，建立公開透明的共管機制，為陷入僵局的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式提供了一種可能的解決方案。它不僅是管理模式的創(chuàng)新，更是基層社區(qū)治理理念的一次深刻變革。

NO.4 | 肆

結(jié)語

全國范圍內(nèi)超過200個住宅項目的物業(yè)撤場，標志著物業(yè)管理行業(yè)粗放增長時代的終結(jié)。這并非行業(yè)的衰退，而是一次深刻的自我調(diào)整與價值重構(gòu)。當“規(guī)模神話”破滅，企業(yè)必須回歸商業(yè)本質(zhì)，追求有質(zhì)量的增長；當“低價低質(zhì)”的循環(huán)難以為繼，社區(qū)治理也需要尋找新的平衡點。

信托制物業(yè)的探索，或許為打破業(yè)主與物業(yè)之間的信任堅冰、建立可持續(xù)的社區(qū)服務(wù)模式點亮了一盞燈。未來的物業(yè)服務(wù)，必將走向更加透明、專業(yè)、共治的新階段。這場席卷行業(yè)的“撤場潮”，既是挑戰(zhàn)，也是推動行業(yè)走向成熟與規(guī)范的重要契機。對于千萬業(yè)主而言，一個更清晰、更負責任、更值得信賴的居住服務(wù)環(huán)境，正在陣痛中孕育。