北京買房：理清思路，購房建議1873

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想麻煩您幫忙解答一下我換房的一些問題，我家的情況是:北京戶口，兩個女孩，老大在豐臺區讀五年級，老二今年9月上小學，目前幼兒園大班。目前我們在北京只有一套房，是泰禾西府玉苑的一居室，開間，54.69平，兩限房，自從2018年一直給自如出租，我們之前在廣州，2021年9月老大上小學回來的，回來后在學校附近租房住，兩個孩子一居室也住不下。

我現在的想法是把這套滿五唯一的房子賣了，在豐臺區麗澤、六里橋、太平橋或者首經貿這些區域買，或者去海淀區買，這樣老大初中可以轉學去海淀區。

第一個問題，您覺得現在是換房的好時機嗎？

第二個問題，關于賣房，今天晚上中介讓我去談價了，我預期236，買家出價225，我就回家了沒再談，我家是9層中間樓層，年后我們小區一居室只賣了兩套頂層的，成交價分別是199和202。1月份一居室有247成交的，中介說是正規一居室而且是精裝修。中介說房價一直在降，現在不賣還得降，不知道應不應該聽他們的。我在想，這么低的價格，真的可以賣嗎？還是再等等？

第三個問題，您覺得我家的情況是在豐臺買，還是去海淀買？預算500萬。中介說目前海淀的學區房也在降價，這個預算可以去海淀買。我看了附近的房，回遷房或者房齡20年以上的房子居多。保利百合是商品房而且沒到20年，但是500萬只能買小兩居，而且問了Deepseek說保利百合的房價有泡沫。

A：

1、談不上多好的時機，只能說是北京房價的低谷期，沒什么下跌空間了。近期只是成交量上漲，但房價沒太大變化，什么時候能真正回暖不知道，看深圳上海等地的行情是否能傳導到北京了。

房子是用來住的，學區房是用來上學的，所以還是多考慮自家的需求吧，別太糾結什么時機了。尤其您家是換房，這種時期至少不虧，賣房后別踏空就行。

2、頂層的賣了200萬左右，那中間層的高出15%是正常，230萬沒毛病。另外我剛看了看租金，您家房子能租5500以上，那如果是230萬，租售比就是400多點兒，租金回報率2.8%，明顯高于北京平均值的2-2.5%。

但考慮到是兩限房手續，所以2.8%可以看作正常值，那賣230萬就是最低價了，我認為這都偏低了。

3、是否買學區房只能家長決定，外人不好建議。區別就是海淀的房子都有學區溢價，就算降了點兒，平均值也在25%，500萬總價的話占100多萬吧。也就是您花500萬在海淀買房，得到了豐臺380萬左右的居住體驗，那120萬是學位的價值。

您家倆孩子，從教育的角度來說，可以算是比較劃算的。但從今年起就是入學低谷期了，如果沒有支持政策，這溢價部分的保值有可能受影響，至少是比例不可能增加了。所以您考慮好教育和居住等方面的選擇吧，外人不好建議。

4、保利百合當然有泡沫了，麗澤概念炒出來的，這是送分題，沒泡沫才不正常呢。而且比例還不低呢，就算降了點兒也在20%左右，快趕上學區房了。

而且您家要買的是500萬的小兩居，那大概率這房源是有瑕疵或硬傷的。那考慮好吧，如果沒瑕疵，那這房源就屬于撿漏兒，各項都能兼顧。但如果不太好，那房子是用來住的，概念是用來炒的，您等于是要多花錢，去接盤已經過了炒作高峰期的房子，而且還是居住體驗不太好的，房價+居住+租金都不占優，也有保值的風險。所以考察好吧，買東西不怕便宜，但必須搞清楚便宜的道理。

5、簡單就這情況吧，我建議您還是再考慮一下吧，現在的想法還有點兒亂，別著急看房，先整理好思路再行動吧。

僅供參考。

二

Q:

我和愛人名下兩套房，一套是我們結婚時買的順義的，現在已經是老破小了，83平兩居租金2500元，能賣170萬左右，沒學區。另一套是豐臺我愛人家的回遷房，她的名字，49平價值160萬左右，目前我們住這套，如果租的話能租3500元。

現在我們考慮賣掉一套換成兩居，想買在豐臺西四環，但看了好久也沒合適的，想讓您推薦一下。希望是南北通透，帶電梯的板樓，其他的沒什么要求，總價不超300萬，物業和環境好點的。保值方面也不強求，不落后大盤就行。

A：

1、您還沒想好賣哪套房呢吧？那就算看好了房子也沒法買啊，萬一和您賣房的周期對不上不就白忙活了嗎？

所以還是一步一步來吧，先確定好賣哪套留哪套，然后做個總價預算，再之后是選地段兒和小區，最后才是具體的房源。

2、再有您這要求也高了，明顯高了。南北通透的兩居至少80多平，不超300萬的話才3萬多一平，西四環附近肯定沒有合適的，五環還有可能，盧溝橋一帶。所以還是自己先看吧，否則這要求讓誰也不好推薦。

而且雖然您說是對保值不強求，但如果有這么便宜+物業和環境好的房子，那保值肯定差不了啊。您這就相當于說想撿漏兒，或者說是嘴里說不為了賺錢，但其實是想占最大的便宜。

3、您這兩套房，如果是我的話會賣掉順義的。因為如果價格和租金都是市場價的話，那租金收益是明顯低于北京平均值的，更低于您豐臺這套。而且也是老小區了，那留著能有什么優勢啊？

4、其他沒建議，您還是自己找房吧，讓別人推薦的話最好降低要求，否則或是找不到，或是被忽悠。

僅供參考。

三

Q:

我夫妻是北京戶，天通苑一區的大復式，質量確實非常的好，您是懂天通苑的。但不好的也確實明顯，就是房價漲的太少了，我們是單位指標同時買房的，人家的小兩居現在跌完了還4萬呢，而我們的好幾年了一直2萬上下。房子越來越老，我也今年退休，有點不知道怎么辦好了！

主要是孩子在麗澤工作，不可能天天往返天通苑，所以只好搬出去在豐臺買房了。現在我們就兩口人住這復式太空，樓上幾乎不去。本想把房租出去然后到豐臺租房，但是孩子勸還是賣了買一套吧，因為租房的房東都不愛把房租給歲數大的。但我們說實話對這套房有感情的，也糾結房價太低，所以不想現在賣。想跟您探討一下，像我們這種復式，有沒有可能在五年左右時間補漲一些？

A：

1、五年時間補漲一些，這怎么說呢。如果大盤回暖，那天通苑的整體房價肯定會跟隨，您這套復式也大概率不會被甩下。但如果希望是單獨補漲，那我認為是不可能的。

主要是現在都流行大平層，帶樓梯的除非是別墅，否則在普宅里幾乎都沒人開發了，實在不好賣，也就不可能提高價格了。即便是別墅也很難單獨漲價，所謂的補漲幾乎不可能。

2、所以我要建議就是該換就換吧，否則即便是樓市回暖，這種在剛需板塊的大戶型一般也是后漲的。而您家孩子在麗澤，從地段兒來說是大概率先漲的。那如果出現這種情況，您就有可能是賣掉還沒輪到上漲的，然后去買已經漲過一輪的，那就更不合適了唄。

也就是說，如果確定要換，那就在橫盤期慢慢兒賣+盡快買，這樣至少是不吃虧。否則如果趕上房價波動就說不好了。

3、其他沒建議，既然今年退休那就做準備吧，早晚都是這點事兒，辦完了也就踏實了。

僅供參考。

四

Q:

我沒理解，既然您說公寓的高收益是建立在違規的基礎上的，那業主們能不能聯合起來修改一下規定？為什么得不到支持？

A：

1、業主聯合起來修改規定？這腦洞開的有點兒大，那只能說試試吧，一切皆有可能。

2、不過我說“違規”其實是隱晦的說法，實際上就是“違法”。而很多高利潤其實都是建立在違法的基礎上的，比如假冒偽劣，比如黃賭毒，比如坑蒙拐騙嘎腰子等等。那您說，干這行兒的為什么不聯合起來修改一下法律呢？

多說一句，修改法律是人大的權利，那是國家最高權利機關，中國的政體是人民代表大會制度。所以人大代表的地位比業主代表稍微高點兒，您能理解吧？

3、為什么得不到支持，誰的支持啊？您賺到了高收益又沒分給我，我憑什么表示支持？政府也不可能支持啊，公寓不僅是違法，而且是直接影響了政府的收入，侵害了納稅人的利益，為什么要支持他們？

為什么會出現公寓？（特指50年的公寓）就因為住宅的土地價格高，而商業用地便宜，所以開發商才違法用商業用地開發公寓。而商業用地之所以便宜，就是因為政府希望開發成商業，圖的是長遠的稅收，所以寧可損失短期的土地收益。

而開發商違規蓋成了公寓，得到了超值利潤，而買公寓的也得到了高收益。錢都讓你們賺了，而政府既沒得到土地收益，也收不到商業地產的稅收，憑什么支持啊？政府既然是沒收到應得的時財政收入，那就要從全體納稅人身上收取，所以等于是公寓業主占了所有守法納稅人的便宜，憑什么還要幻想得到支持？

4、總之吧，您愿意買就買，這沒人攔著，我只是提醒說這種產品違規或違法，短期有可能沒事兒，但長期誰也說不好。打個比方就跟用預制菜冒充現炒的似的，短期或許賺到高利潤，但長期說不好，指不定哪天就回到解放前了。

僅供參考。

五

Q:

我是三口之家，父母和我。本來在豐臺西南四環附近住（在9號線地鐵上），現在因為變故，大概要在半年內從目前的地方搬走，另購一套房。希望在六里橋、七里莊或者麗澤商務區，買一套100平米左右的帶電梯的房子，離地鐵近些，預算大概600-700萬，希望小區環境稍微好點，居民素質不要太差（不知道這樣說是否冒犯）。您能幫忙推薦幾個小區嗎？

A：

1、既然提居民素質高，那就看看六里橋的“首科花園”吧。雖然是經濟適用房，但因為是定向賣給“首都科學界”的，那理論上居民素質應該相對高。現在這小區房價就是6/7萬塊錢，700萬左右應該買小三居沒問題，100平出頭兒的。這種小區屬于知識的素質。

另外也可以看看六里橋北里5號院的，空軍干休所，理論上也應該是居民素質高。但這兒好像不帶電梯，都是小板樓。這種小區屬于身份的素質。

再有麗澤益豐苑，北京發改委+住建委的福利房，次新房品質不錯。但這小區因為麗澤概念導致有溢價，現在應該降了點兒。現在700萬買三居可能夠嗆，兩居差不多。這小區屬于職業的素質吧。

3、一般都是房價高的小區居民素質也都不錯，屬于有多少錢就有多少素質。

僅供參考。

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