北京買房：理清思路，購房建議1870

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們現在廣牛三廟街有一套46平東向大開間，16年315萬買的，為了孩子上學，現在租房住?，F在跌到了二百八九十萬。我們現在三年級，十四中附小，本來想等她六年級畢業后再考慮賣掉或者長期出租（因為她是九年一貫校，我怕萬一初中不想直升還用房走派位，但概率較?。?/p>

但現在很糾結，我們這是大走廊，不是一梯兩戶的，戶型大開間，以后會不會賣不出去，學區也不咋地，怕到時候孩子越來越少，如果租金不跌也可以，也擔心租金越少，是否能給個建議？

A：

1、九年校的小升初是肯定不用再次登記房子的，有了學籍就行。所以您家這房沒必要留著，用完了學位就可以賣。

多說一句，就算不是九年制，只要戶口在西城也不用房子，反正理論上都是多校了。西城小升初需要登記房子的，都是戶籍不在西城的，包括京籍和非京籍。另外朝陽區單校劃片的小升初（非九年校），朝陽戶籍的也必須登記房子，所以學區房必須初中才能賣。

2、長期出租，那就看租金是否劃算吧。廣牛的學區溢價本來就不算高，如果都跌到2016年的價格了，那應該都沒什么溢價或很低了，留著也無所謂。既然價值是290萬以下，那租金只要超過6000就算還行，接近7000就可以說沒什么溢價了。

3、不過開間這種產品一般不建議長期持有，就因為客群窄，只適合單身和小家庭，有了孩子的都不方便。那商品價格是供需關系決定的，客群窄+年齡段低，結果就是價格走勢一般都偏弱唄。租金則還行，跟老破小的收益率差不多，這也側面說明了升值慢。

但不至于賣不出去，主要看到時候的掛牌價了，只要不太貴都能賣的掉，接盤的也是當占坑兒房vs掙租金，追求升值的應該不多。

4、短期內的租金都是跟城市平均工資強相關的，這幾年北京的租金下降，說明平均收入下降vs租房的少了?；蛘哒f所謂的漲工資大多都是不需要租房的，而租房群體的實際收入下降，所以才造成房租下跌，消費降級。

這我也不知道說什么好，只能是看經濟大環境吧。希望能快點兒好起來，也就能結束通縮了，但看這形勢夠嗆，弄不好還得延續。但這對您來說無所謂，反正大家都一樣，租客收入少了咱當房東的就也讓利唄。我家房租也降了，共同熬著吧。

5、總之如果是我，先看房租是否達到或超過6000吧，能達到就不用著急賣，說明溢價不高。但我不會長期留著，就因為開間的價格走勢不會太強。

僅供參考。

借話題聊兩句，大家都問問身邊的親戚朋友吧，看這幾年有幾個漲工資的？沒降薪vs沒被裁員應該就不錯了。反正我家是老人們的退休金都漲了，但我老婆這種事業單位的都降薪了，年終獎也沒了，發的東西都少了。

而且這幾年還有個現象，就是海淀的房租降的更多，或許是因為各個大廠都不同程度的裁員+降薪了。相對好些的是核心區和國企多的板塊，但也只是降的少些而已，能漲房租的板塊非常少。

今年的形勢還是不好，甚至很多小區的快遞站都空空蕩蕩的了，也就是春節后網購的熱度突然下降，連快遞小哥兒都掙錢困難了。反正我們小區連撿廢品的老人們都內卷，以前都是一天就幾趟，現在好像都不回家了，走馬燈似的轉的我都眼暈。

這種通縮的情況我感覺很像1998年前后了，甚至是1990-1991年，都是經濟形勢最不好的大通縮時期?？催@次能用多久熬過去吧，希望經濟能盡快好起來……

二

Q:

小孩在8號線沿線上班，剛需，準備買房，最近看了金勝嘉誼家園和珠江駿景兩個小區，金勝嘉誼小區樓比較新，珠江駿景距離8號線近。金勝嘉誼128平東西向的戶型比較符合預算，珠江駿景北區130平米的戶型稍微有點超預算。請教章老師：兩個小區如何選擇，東西向的戶型與南北向的戶型差異影響大嗎？

A：

1、怎么選擇，自住角度看自己的喜好，保值角度到目前為止是金勝嘉誼占優。。

2、珠江駿景是朱氏家族在北京的第一個樓盤，請了當年號稱拿地天王的老謝操盤，下了很大的工夫，開發成了南城第一粵派豪宅，木樨園在當年被稱為第五商圈就是這小區提出的。價格自然也挺貴了，南三環賣出了東三環+北四環的價格。

但樓盤雖然開發的挺成功，卻因為早期業主都是服裝商戶們，所以沒多久就成了公司+倉庫+加工廠+宿舍的集合體，弄的小區人員雜環境亂，嚴重影響了價格走勢。后來是隨著大紅門商圈整改而好了很多，價格走勢有所改變，尤其是近幾年，在南三環沿線算保值不錯的小區。但畢竟業主基本盤沒完全改變，又是塔樓，所以看自己的喜好吧。

3、金勝嘉誼不是商品房，而是福利房小區，但等同于商品房。初始業主都是一行三會的，這看開發商和物業公司的名字和背景就知道了。優勢是地段兒和社區氛圍都挺好，劣勢就是規模小點兒，其他的沒什么，價格走勢至少不落后。

4、東西和南北的差異，那肯定是首選南北的啊。東西向雖然不算硬傷，但怎么都是次選唄。不過房子是用來住的，看自己的喜好吧，只不過如果住慣了南北的，那再住東西向的就得適應一段時間了，也有可能后悔。老北京話：有錢不住東南房，冬不暖來夏不涼。

僅供參考。

三

Q:

有個問題，我兒子今年下半年博士畢業，預計在生命科學園工作，兒媳在順義的航空青云儀表工作，怎么兼顧一下他倆的通勤，有個差不多的學區，您幫我選選房唄？預算800來萬，兒媳單位有班車，我發給您看看她的班車點，麻煩您在百忙之中幫我看看買哪里的房子，將來置換時最起碼保值，有接盤俠。

A：

1、怎么兼顧通勤？這倆地方的直線距離估計都得30多公里，開車至少40多了，在哪兒算兼顧??？

我從地圖看的中間位置是北七家，但您家800萬預算呢，在郊區板塊肯定偏高了。居住角度當然會很宜居，但價格走勢和流動性方面多數偏弱，也就是保值弱點。而且北七家也沒有算學區的，您的要求卻又是學區+最起碼保值，那這就不合適了唄。

2、班車我就不看了，最好還是自己考慮通勤吧，這是個人感受的問題。另外常規建議是最好離其中一方的通勤近，總比倆人都辛苦強。而且有了孩子之后，最好也有一方能多抽出時間接送+陪伴，這對孩子成長的幫助非常大。

3、我要建議就是緊著您兒子這邊吧，在回龍觀買。雖然800萬也偏高，但像國風美唐的三居就比較合適了。到目前為止價格走勢至少不落后，說明不缺接盤俠。

這里小學是霍營中心，不算多好的學校，但初中有可能是昌平二中南校區，這就是典型的牛校了?；蛘哒f霍營中心如果能直升昌二南校區，那周邊就都算學區房了，是有資格漲出溢價的。

4、其他我不好說哪兒合適了。只要能算學區的，那除了海淀，其他的就是朝陽五環內了，離兩邊都不算近吧？比如望京和亞運村，都有九年制的頭部校，房子也大概率沒什么溢價，接盤俠更多，但這通勤距離就看自己了。

僅供參考。

四

Q:

我想咨詢一下，小朋友2027年升小學，現在房子在石景山，考慮買海淀的房子，現在主要考慮育英學校和太平路小學，原計劃年底買。這兩天看上育英學校的一套學區房，業主報價470，房子離心里預期有兩個缺點，沒車位，5層偏高沒電梯，您覺得目前買合適嗎，還是可以再等等年底？

A：

1、具體價格是否合適不知道，常規建議是如果成交價比市場價低于5%就算合適，低于10%就算撿漏兒了。比如說這套房如果正常成交能賣500萬，那470就明顯合適了，能砍到450萬就趕緊買吧。

因為就算是育英的學區好，溢價部分也一般也就是30%多，不會超過40%，也就是500萬中占150多不超200萬。那一下降了30-50萬就都可以看作是溢價，這套房就沒保值風險了唄。基礎部分不可能單獨下降，溢價部分又已經單獨下降了，該買就買唄。

3、至于沒車位和5層偏高，這是自己的喜好問題，從經濟角度講只要價格合適就行。

4、如果確定這套房正常賣的話能500萬就去砍價，能砍到450我認為就很劃算了。但如果中介說市場價480就意義不大了，或許過了5月份信息采集，不用砍價人家自己就降了。

僅供參考。

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