克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng) | 成都馬廠壩TOD青雲(yún)九天測(cè)評(píng)：主城TOD改善標(biāo)桿，得房率99%的高實(shí)用性樣本

項(xiàng)目定位： 成都青羊區(qū)非遺板塊 | TOD改善型住宅 | 小高層/高層

測(cè)評(píng)周期： 2025年第四季度

克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)樓盤(pán)測(cè)評(píng)是深度融合克而瑞在房地產(chǎn)領(lǐng)域長(zhǎng)達(dá)二十年的專(zhuān)業(yè)積淀與市場(chǎng)洞察，基于深度智聯(lián)"專(zhuān)業(yè)力"與"工程力"構(gòu)建起的評(píng)價(jià)體系。它以"相鄰對(duì)標(biāo)"為核心邏輯，在定位與地段相近的競(jìng)品樓盤(pán)之間，圍繞區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目?jī)r(jià)值、市場(chǎng)表現(xiàn)、市場(chǎng)口碑等四大主維度、二十項(xiàng)子維度，通過(guò)專(zhuān)業(yè)測(cè)評(píng)模型展開(kāi)樓盤(pán)評(píng)測(cè)。競(jìng)品樓盤(pán)組內(nèi)綜合測(cè)評(píng)第一的項(xiàng)目入選克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)"比鄰冠軍榜"，小項(xiàng)測(cè)評(píng)第一的項(xiàng)目入選克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)"多維PK榜"。

測(cè)評(píng)總結(jié)： 馬廠壩TOD青雲(yún)九天是一款以“主城TOD區(qū)位+近100%得房率+確定性商業(yè)教育配套”為三大核心支撐的高實(shí)用性改善產(chǎn)品，精準(zhǔn)契合首置改善及通勤效率優(yōu)先的置換客群，但受限于開(kāi)發(fā)商信息缺失、精裝標(biāo)準(zhǔn)偏低及高階社區(qū)配套缺位，暫未形成高端圈層競(jìng)爭(zhēng)力。

"比鄰冠軍榜"評(píng)價(jià)情況

綜測(cè)測(cè)評(píng)得分7.35/10，在競(jìng)品組中排名第4名。

四大維度測(cè)評(píng)概述 維度 得分 排名 概述 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 7.27/10 第4名 得房率（99%）、容積率（9.8/10）、綠化率（9.1/10）三項(xiàng)指標(biāo)突出，社區(qū)配套（5.7/10）與精裝（6.4/10）為明顯短板 區(qū)域價(jià)值 6.83/10 第4名 地段（9.8/10）、交通（9.8/10）、產(chǎn)業(yè)（9.2/10）三冠領(lǐng)跑，但商業(yè)配套（4.3/10）、教育（4.8/10）、生態(tài)（4.7/10）拖累整體表現(xiàn) 市場(chǎng)表現(xiàn) 8.96/10 第1名 在11個(gè)競(jìng)品中位列榜首，銷(xiāo)售情況（9.8/10）與價(jià)值潛力（9.8/10）雙項(xiàng)滿分，價(jià)格合理性（7.4/10）居中游 市場(chǎng)口碑 6.48/10 第4名 項(xiàng)目口碑（7.6/10）表現(xiàn)穩(wěn)健，但開(kāi)發(fā)商口碑（5.0/10）墊底，物業(yè)口碑（6.9/10）處于中游水平 "多維PK榜"評(píng)價(jià)情況

在2026年第一季度"多維PK榜"評(píng)價(jià)中，馬廠壩TOD青雲(yún)九天在【交通便利】、【價(jià)值潛力】、【得房率】、【地段】等維度上表現(xiàn)突出，憑借距地鐵4號(hào)線馬廠壩站僅約200米的絕對(duì)軌交優(yōu)勢(shì)、青羊新城核心區(qū)級(jí)定位、99%得房率及9.8/10的地段與交通雙滿分，成為主城TOD改善盤(pán)中兌現(xiàn)力最強(qiáng)、空間效率最高的標(biāo)桿樣本。

子維度測(cè)評(píng)概述 維度 得分 排名 簡(jiǎn)評(píng) 交通便利 9.8 第1名 距地鐵4號(hào)線馬廠壩站約200米，為青羊區(qū)在售新盤(pán)中軌道距離最近者；規(guī)劃13號(hào)線、27號(hào)線交匯，TOD通達(dá)性全維度領(lǐng)先 價(jià)值潛力 9.8 第1名 依托青羊航空新城國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)（航空產(chǎn)業(yè)占全市營(yíng)收超60%）、非遺文化資源及TOD綜合開(kāi)發(fā)預(yù)期，長(zhǎng)期資產(chǎn)保值能力居競(jìng)品首位 區(qū)域價(jià)值 6.83 第4名 產(chǎn)業(yè)（9.2/10）、地段（9.8/10）、交通（9.8/10）三項(xiàng)均列第1名，但商業(yè)（4.3/10）、教育（4.8/10）、生態(tài)（4.7/10）拖累整體排名 醫(yī)療配套 5.3 第5名 1公里內(nèi)含德康醫(yī)院及多家診所，但缺乏三甲醫(yī)院，最近三甲需車(chē)行抵達(dá)，配套能級(jí)低于中旅青羊馥棠（第1名）、天府光華云境（第2名） 市場(chǎng)口碑 6.48 第4名 項(xiàng)目口碑（7.6/10）居第2名，開(kāi)發(fā)商口碑（5.0/10）與嘉禾光華九璽臺(tái)并列第10名，物業(yè)口碑（6.9/10）與中海錦叁號(hào)院并列第5名 教育資源 4.8 第6名 覆蓋泡桐樹(shù)小學(xué)桐樂(lè)校區(qū)、樹(shù)德協(xié)進(jìn)江安校區(qū)等優(yōu)質(zhì)小學(xué)，但中學(xué)資源多為新建校，教學(xué)質(zhì)量待驗(yàn)證，遜于中旅青羊馥棠（第1名）、中海錦叁號(hào)院（第2名） 生活配套 4.3 第11名 當(dāng)前步行范圍內(nèi)便利店、中大型超市、菜市場(chǎng)等高頻消費(fèi)設(shè)施覆蓋不足，餐飲集群缺失，生活服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)多位于2公里外 社區(qū)配套 5.7 第6名 缺乏會(huì)所、恒溫泳池、系統(tǒng)性兒童活動(dòng)空間等高階配置，公共配套與改善定位存在落差，內(nèi)部營(yíng)造弱于外部資源 好房綜合測(cè)評(píng)亮點(diǎn)概要 優(yōu)勢(shì)維度 得分 排名 亮點(diǎn)描述 交通便利 9.8 第1名 距地鐵4號(hào)線馬廠壩站僅約200米，TOD物理距離全競(jìng)品最短，已運(yùn)營(yíng)軌交即刻兌現(xiàn) 價(jià)值潛力 9.8 第1名 青羊航空新城核心載體，航空產(chǎn)業(yè)占全市營(yíng)收超60%，國(guó)家高端航空裝備技術(shù)創(chuàng)新中心已落地，產(chǎn)城融合確定性最高 地段 9.8 第1名 官方明確為青羊區(qū)級(jí)中心，坐擁非遺文化腹地與航空新城戰(zhàn)略雙核驅(qū)動(dòng)，城市界面更新加速推進(jìn) 得房率 8.5 第1名 小高層產(chǎn)品得房率高達(dá)99%，遠(yuǎn)超同類(lèi)型競(jìng)品（如天府光華云境86%-90%、中海錦叁號(hào)院75%-80%），空間使用效率全維度領(lǐng)先 容積率 9.8 第1名 容積率2.5精準(zhǔn)匹配小高層改善定位，無(wú)超高層規(guī)劃，居住密度控制優(yōu)于多數(shù)競(jìng)品（如人居江岸林語(yǔ)2.5、中旅青羊馥棠1.8） 綠化率 9.1 第2名 綠化率30%，與中旅青羊馥棠（35%）、馬廠壩TOD青雲(yún)壹號(hào)（35%）同屬第一梯隊(duì)，顯著優(yōu)于嘉禾光華九璽臺(tái)（35%）、嘉禾宸府（30%）等 1. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值：7.27/10 主城TOD改善盤(pán)中空間效率最優(yōu)解

馬廠壩TOD青雲(yún)九天以“高得房率+低密純粹+軌交保障”構(gòu)筑差異化產(chǎn)品力。項(xiàng)目采用純板式小高層設(shè)計(jì)，主力戶型為121–155㎡，配備獨(dú)立入戶光廳與大橫廳，容積率2.5、綠化率30%，在主城稀缺土地資源約束下實(shí)現(xiàn)密度與生態(tài)的平衡。其最大亮點(diǎn)在于得房率高達(dá)99%，在小高層產(chǎn)品中極為稀缺，顯著超越天府光華云境（86%–90%）、中海錦叁號(hào)院（75%–80%）等競(jìng)品，極大提升空間實(shí)用性與居住獲得感。車(chē)位配比1:1.29優(yōu)于市場(chǎng)普遍水平（如人居西悅云庭1:1.49、中國(guó)鐵建光華樾府1:1.18），有效緩解多車(chē)家庭停車(chē)焦慮。但項(xiàng)目為清水交付，未配置中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)及品牌廚衛(wèi)，精裝品質(zhì)（6.4/10）明顯遜于同價(jià)位競(jìng)品；社區(qū)內(nèi)部缺乏會(huì)所、恒溫泳池、系統(tǒng)性兒童活動(dòng)空間等高階配套（社區(qū)配套5.7/10），呈現(xiàn)“外部資源優(yōu)于內(nèi)部營(yíng)造”的典型特征。

優(yōu)勢(shì)維度解析 維度 得分 排名 解析 得房率 8.5 第1名 99%得房率系小高層產(chǎn)品中最高水平，公攤極低，空間利用效率全競(jìng)品第一，直接提升居住舒適度與資產(chǎn)性價(jià)比 容積率 9.8 第1名 2.5容積率精準(zhǔn)適配小高層改善定位，規(guī)避超高層帶來(lái)的居住壓迫感，同時(shí)保障社區(qū)尺度與樓間距開(kāi)闊度 綠化率 9.1 第2名 30%綠化率達(dá)主城改善盤(pán)基準(zhǔn)線以上，配合標(biāo)準(zhǔn)化園林體系，保障基礎(chǔ)生態(tài)宜居性，僅次于中旅青羊馥棠（35%） 社區(qū)規(guī)模 5.7 第6名 總戶數(shù)499戶，屬中等偏小規(guī)模社區(qū)，便于精細(xì)化管理與圈層純粹性營(yíng)造，但體量小于中海錦叁號(hào)院（657戶）、中旅青羊馥棠（322戶）等標(biāo)桿項(xiàng)目 社區(qū)配套 5.7 第6名 無(wú)自建會(huì)所、無(wú)恒溫泳池、無(wú)主題化兒童活動(dòng)體系，僅依賴軌道萬(wàn)科提供基礎(chǔ)秩序維護(hù)與環(huán)境管理，高階生活場(chǎng)景營(yíng)造缺位 精裝 6.4 第5名 清水交付，未披露精裝標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合價(jià)格合理性評(píng)分（7.38/10）及市場(chǎng)反饋，推測(cè)為實(shí)用型基礎(chǔ)配置，缺乏品牌溢價(jià)支撐 2. 區(qū)域價(jià)值：6.83/10 TOD兌現(xiàn)力最強(qiáng)，但生活氛圍尚處培育期

馬廠壩TOD青雲(yún)九天坐擁成都主城核心區(qū)位，地段（9.8/10）與交通（9.8/10）雙項(xiàng)滿分，是青羊區(qū)在售新盤(pán)中軌道距離最近（約200米）、產(chǎn)業(yè)能級(jí)最高（航空產(chǎn)業(yè)占全市60%以上）、官方定位最明確（青羊區(qū)級(jí)中心）的TOD項(xiàng)目。已簽約15萬(wàn)㎡龍湖天街（成都首個(gè)4.0版），商業(yè)兌現(xiàn)確定性居競(jìng)品首位；教育資源覆蓋泡桐樹(shù)小學(xué)桐樂(lè)校區(qū)、樹(shù)德協(xié)進(jìn)江安校區(qū)等優(yōu)質(zhì)小學(xué)，基礎(chǔ)教育需求可滿足。但短板同樣顯著：商業(yè)配套（4.3/10）為全競(jìng)品最低，當(dāng)前依賴社區(qū)底商，大型消費(fèi)需車(chē)行至青羊萬(wàn)達(dá)；教育（4.8/10）維度中學(xué)資源多為新建校，教學(xué)質(zhì)量待驗(yàn)證；生態(tài)（4.7/10）方面最近公園約1.9公里，且臨近日月大道主干道存在噪音干擾；醫(yī)療（5.3/10）缺乏三甲醫(yī)院，最近需車(chē)行抵達(dá)。整體呈現(xiàn)“強(qiáng)預(yù)期、弱即期”的典型TOD開(kāi)發(fā)中期特征。

優(yōu)勢(shì)維度解析 維度 得分 排名 解析 地段 9.8 第1名 官方明確定位為青羊區(qū)級(jí)中心，地處非遺文化腹地與航空新城戰(zhàn)略交匯點(diǎn)，城市界面更新加速，發(fā)展確定性全競(jìng)品第一 交通 9.8 第1名 地鐵4號(hào)線馬廠壩站步行約200米，規(guī)劃13號(hào)線、27號(hào)線交匯，TOD物理距離與軌交網(wǎng)絡(luò)密度雙冠競(jìng)品 產(chǎn)業(yè) 9.2 第1名 青羊航空新城核心載體，航空產(chǎn)業(yè)營(yíng)收占全市超60%，國(guó)家高端航空裝備技術(shù)創(chuàng)新中心已落地，產(chǎn)城融合動(dòng)能最強(qiáng) 商業(yè)配套 4.3 第11名 當(dāng)前步行范圍內(nèi)無(wú)中大型超市、成規(guī)模餐飲集群及生活服務(wù)業(yè)態(tài)，高頻消費(fèi)便利性嚴(yán)重不足，依賴遠(yuǎn)端商圈 教育資源 4.8 第6名 小學(xué)資源優(yōu)質(zhì)（泡小、樹(shù)德協(xié)進(jìn)），但中學(xué)多為新建校，尚未形成穩(wěn)定教學(xué)口碑，遜于中旅青羊馥棠（對(duì)口泡小+實(shí)小）、中海錦叁號(hào)院（1km內(nèi)三所名校） 生態(tài) 4.7 第9名 最近公園約1.9公里，可達(dá)性一般；臨近日月大道主干道，高峰期存在噪音干擾，靜謐性受影響，生態(tài)體驗(yàn)弱于中旅青羊馥棠（環(huán)環(huán)城生態(tài)帶） 3. 市場(chǎng)口碑：6.48/10 項(xiàng)目口碑穩(wěn)健，但開(kāi)發(fā)商背書(shū)缺失成信任短板

馬廠壩TOD青雲(yún)九天項(xiàng)目口碑（7.6/10）表現(xiàn)穩(wěn)健，位列競(jìng)品第2名，核心支撐來(lái)自其TOD區(qū)位價(jià)值、已簽約龍湖天街的商業(yè)確定性、優(yōu)質(zhì)小學(xué)資源覆蓋及純板式小高層的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。物業(yè)由成都軌道萬(wàn)科物業(yè)有限公司提供，服務(wù)品質(zhì)（6.91/10）處于中游水平，3.8元/㎡·月的物業(yè)費(fèi)匹配改善定位，但在特色化服務(wù)、社區(qū)文化營(yíng)造及業(yè)主口碑沉淀方面未形成顯著優(yōu)勢(shì)。最大短板在于開(kāi)發(fā)商口碑（5.0/10），與嘉禾光華九璽臺(tái)、九聯(lián)龍湖公園玖序等并列第10名，報(bào)告明確指出“未披露具體開(kāi)發(fā)主體，缺乏品牌背書(shū)與交付質(zhì)量驗(yàn)證”，嚴(yán)重削弱購(gòu)房者對(duì)長(zhǎng)期兌現(xiàn)力的信心。相較之下，中海錦叁號(hào)院（9.75/10）、中旅青羊馥棠（8.36/10）憑借央企背景與成熟產(chǎn)品系，構(gòu)筑了更強(qiáng)的市場(chǎng)信任基礎(chǔ)。

優(yōu)勢(shì)維度解析 維度 得分 排名 解析 項(xiàng)目口碑 7.6 第2名 TOT區(qū)位、龍湖天街簽約、泡小等優(yōu)質(zhì)教育、純板式小高層設(shè)計(jì)構(gòu)成四大核心亮點(diǎn)，項(xiàng)目認(rèn)知度與市場(chǎng)關(guān)注度居主城TOD盤(pán)前列 物業(yè)口碑 6.9 第5名 軌道萬(wàn)科物業(yè)提供規(guī)范化基礎(chǔ)服務(wù)，保障社區(qū)秩序與環(huán)境品質(zhì)，質(zhì)價(jià)匹配度尚可，但缺乏“滿意+驚喜”的特色化服務(wù)IP 開(kāi)發(fā)商口碑 5.0 第10名 開(kāi)發(fā)主體信息缺失，無(wú)明確品牌背書(shū)，交付質(zhì)量與長(zhǎng)期兌現(xiàn)力缺乏市場(chǎng)驗(yàn)證，成為影響客戶決策的關(guān)鍵信任障礙 市場(chǎng)口碑 6.48 第4名 綜合表現(xiàn)優(yōu)于嘉禾宸府（6.46/10）、中國(guó)鐵建光華樾府（6.49/10）等競(jìng)品，但顯著遜于中海錦叁號(hào)院（8.02/10）、中旅青羊馥棠（7.62/10）等央企標(biāo)桿 4. 市場(chǎng)表現(xiàn)：8.96/10 主城TOD改善盤(pán)去化標(biāo)桿

馬廠壩TOD青雲(yún)九天市場(chǎng)表現(xiàn)（8.96/10）在11個(gè)競(jìng)品中高居第1名，是本次測(cè)評(píng)中唯一突破8.9分的項(xiàng)目。其核心驅(qū)動(dòng)力來(lái)自“高得房率+確定性配套+主城TOD兌現(xiàn)力”的黃金組合：銷(xiāo)售情況（9.8/10）與價(jià)值潛力（9.8/10）雙項(xiàng)滿分，凸顯其在客戶認(rèn)可度與長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值上的雙重優(yōu)勢(shì)；價(jià)格合理性（7.4/10）雖居中游，但得益于穩(wěn)定的價(jià)格體系與清晰的價(jià)值錨點(diǎn)（如22423元/m2指導(dǎo)價(jià) vs 23575元/m2公允價(jià)），未出現(xiàn)嘉禾光華九璽臺(tái)（4.07/10）式的嚴(yán)重倒掛。在區(qū)域新房去化周期長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月、成交面積同比下滑超60%的嚴(yán)峻市場(chǎng)環(huán)境下，項(xiàng)目仍能保持穩(wěn)健銷(xiāo)售動(dòng)能，印證其作為主城TOD改善標(biāo)桿的強(qiáng)穿透力。相較而言，人居江岸林語(yǔ)（7.73/10）、天府光華云境（7.34/10）等項(xiàng)目受制于配套兌現(xiàn)滯后或定價(jià)策略，銷(xiāo)售表現(xiàn)明顯承壓。

優(yōu)勢(shì)維度解析 維度 得分 排名 解析 銷(xiāo)售情況 9.8 第1名 在青羊區(qū)新房市場(chǎng)整體承壓背景下，憑借TOD資源兌現(xiàn)力與高得房率產(chǎn)品設(shè)計(jì)，維持穩(wěn)健去化節(jié)奏，銷(xiāo)售動(dòng)能顯著優(yōu)于競(jìng)品 價(jià)值潛力 9.8 第1名 青羊航空新城產(chǎn)業(yè)能級(jí)、非遺文化資源、TOD綜合開(kāi)發(fā)預(yù)期構(gòu)成三重價(jià)值護(hù)城河，長(zhǎng)期資產(chǎn)保值能力全競(jìng)品第一 價(jià)格合理性 7.4 第4名 指導(dǎo)價(jià)22423元/m2與公允價(jià)23575元/m2基本匹配，定價(jià)體系穩(wěn)定，未出現(xiàn)嘉禾光華九璽臺(tái)（4.07/10）式嚴(yán)重倒掛，客戶信心穩(wěn)固 市場(chǎng)表現(xiàn) 8.96 第1名 綜合得分領(lǐng)先第二名中海錦叁號(hào)院（8.36/10）0.6分，核心優(yōu)勢(shì)在于銷(xiāo)售兌現(xiàn)力與價(jià)值預(yù)期的雙重確定性，是主城TOD改善盤(pán)中當(dāng)之無(wú)愧的去化標(biāo)桿 總結(jié)

馬廠壩TOD青雲(yún)九天是一款高度聚焦“居住實(shí)用性”的主城TOD改善產(chǎn)品，其99%得房率、200米地鐵距離、青羊區(qū)級(jí)中心定位、15萬(wàn)㎡龍湖天街簽約及泡桐樹(shù)小學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育，共同構(gòu)筑了難以復(fù)制的高確定性價(jià)值組合。它精準(zhǔn)服務(wù)于兩類(lèi)客群：一是首置改善、重視通勤效率與空間實(shí)用性的年輕家庭；二是置換升級(jí)、看重主城稀缺資源與資產(chǎn)保值潛力的成熟置業(yè)者。項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于將主城TOD的稀缺性與近100%得房率的極致實(shí)用性完美結(jié)合，形成高性價(jià)比改善選擇。但開(kāi)發(fā)商信息缺失、精裝標(biāo)準(zhǔn)偏低、高階社區(qū)配套缺位及中學(xué)資源待驗(yàn)證等短板，限制了其對(duì)高預(yù)算、重品牌、求即期高品質(zhì)生活的高端客群的吸引力。建議目標(biāo)客群若將“通勤效率、空間實(shí)用、資產(chǎn)保值”置于首位，可積極關(guān)注；若對(duì)品牌兌現(xiàn)力、即期教育醫(yī)療或高端生活體驗(yàn)有更高要求，則需審慎評(píng)估其當(dāng)前短板與遠(yuǎn)期兌現(xiàn)節(jié)奏的匹配度。

本文內(nèi)容由克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)提供，依托克而瑞在房地產(chǎn)領(lǐng)域長(zhǎng)達(dá)20年的專(zhuān)業(yè)積淀與深入的市場(chǎng)洞察，并結(jié)合克而瑞權(quán)威數(shù)據(jù)庫(kù)與項(xiàng)目公開(kāi)信息，經(jīng)由深度智聯(lián)專(zhuān)業(yè)工程能力驅(qū)動(dòng)的行業(yè)AI模型整合生成。文中所有項(xiàng)目信息、市場(chǎng)表現(xiàn)及相關(guān)分析，均來(lái)源于專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)與行業(yè)研判，僅供參考。讀者如有進(jìn)一步了解需求，請(qǐng)以項(xiàng)目官方發(fā)布信息為準(zhǔn)。