房市400萬億蒸發(fā)，無房者也恐慌，財富隱形收割

前幾年，網(wǎng)上鋪天蓋地都是罵高房價的聲音。

小清身邊不少朋友整天念叨：房價腰斬才好，到時候抄底上車，人生逆襲。

結(jié)果呢？從2021年到現(xiàn)在，中國樓市總市值足足蒸發(fā)了約160萬億元，這個數(shù)字比咱們一整年的GDP還要多。

但奇怪的是，房價真跌了，那些等抄底的人日子反而更難過了——裁員的消息此起彼伏，降薪成了家常便飯，連出門吃頓好的都要掂量半天。

很多人想不通：我既沒買房又沒欠貸，這樓市的雷怎么偏偏炸到了我頭上？

今天，小清就跟你掰扯明白，這場"隱形收割"到底是怎么發(fā)生的。

很多人以為，自己兜里的錢就是辛辛苦苦掙來的工資，銀行只是個存錢取錢的大柜子。這個認(rèn)知，恰恰是理解當(dāng)下經(jīng)濟(jì)最要命的盲區(qū)。

小清告訴你一個可能顛覆三觀的真相：在現(xiàn)代金融體系里，銀行才是真正的"印鈔廠"，而它們印錢的方式不是開動印刷機(jī)，而是向外借錢。

當(dāng)一家企業(yè)去銀行貸了1000萬搞生產(chǎn)，這1000萬就憑空"創(chuàng)造"出來了，進(jìn)入了市場流通；當(dāng)你去貸了200萬買房，同樣的事情又發(fā)生了一遍。

反之，當(dāng)你每月還房貸的時候，錢就一筆一筆被"銷毀"了。市面上流通的絕大多數(shù)錢，本質(zhì)上都是債務(wù)的化身。

如果沒人借錢，市場上就沒錢流動——你的客戶沒錢付你工資，你的老板沒錢給你發(fā)獎金，你自然也就沒錢了。

這個邏輯聽起來抽象，但數(shù)據(jù)擺在那里。

2025年全年，全國新增人民幣貸款達(dá)16.27萬億元，乍看數(shù)額可觀。住戶貸款僅增4417億元，且其中短期貸款減少8351億元。

居民端的借錢意愿究竟低迷至何種程度？央行2025年二季度的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，傾向于"更多儲蓄"的居民占比高達(dá)63.8%，而傾向于"更多消費(fèi)"的只有23.3%。

大多數(shù)人都捂緊口袋不借錢了，市場上的活水自然也就越來越少了。

既然銀行是靠借貸來"造錢"的，那問題來了——銀行為什么敢把錢借給你？憑什么相信你會還？

靠的就是抵押品。而在中國，穿透到最底層、最硬、最重要的抵押品，就是房地產(chǎn)。

開發(fā)商拿地，把土地抵押給銀行，貸出巨款搞開發(fā)；老百姓買房，把房子抵押給銀行，申請房貸。

這一個循環(huán)下來，土地和房產(chǎn)就像一臺發(fā)動機(jī)，源源不斷地為整個經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造著信用和貸款需求。

房地產(chǎn)作為銀行體系最重要的抵押品，其價值的波動直接影響著全社會的信貸規(guī)模。當(dāng)房價上漲時，抵押物價值提升，銀行放貸能力隨之增強(qiáng)，形成貨幣創(chuàng)造的乘數(shù)效應(yīng)。

可以說，過去二十年，正是房地產(chǎn)撐起了我們國家資產(chǎn)負(fù)債表的信用基石。

那么反過來，當(dāng)房價下跌的時候會發(fā)生什么？從2021年高點至今，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了史上最劇烈的調(diào)整周期。

瑞銀的測算數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)住宅總價值從約405萬億元的峰值急劇縮水，累計蒸發(fā)約160萬億元，攤到每位城鎮(zhèn)居民頭上的損失超過17萬元。

房價下跌意味著抵押品大幅貶值，銀行的"燃料"斷了。過去敢放出去的貸款，現(xiàn)在不敢放了；過去能批的額度，現(xiàn)在卡得死死的。

這不是小清在危言聳聽。2025年年報數(shù)據(jù)表明，六大國有銀行個人住房貸款余額總計約25.07萬億元，較上一年減少近7000億元。

值得關(guān)注的是，這已是該項數(shù)據(jù)連續(xù)第三年呈負(fù)增長態(tài)勢。更引人注目的是資產(chǎn)質(zhì)量狀況。

交通銀行與工商銀行的個人房貸不良率均突破1%關(guān)口，分別達(dá)1.01%和1.06%，較上一年度顯著攀升，數(shù)據(jù)格外扎眼。

再看對公房地產(chǎn)貸款，截至2025年末，六大行的對公房地產(chǎn)貸款不良率普遍處于高位。部分小銀行的狀況更為嚴(yán)峻。

以晉商銀行為例，其房地產(chǎn)不良貸款率竟飆升至12.24%，這類銀行在房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域面臨的巨大壓力。

錢更不敢往外貸了，"印鈔機(jī)"的轉(zhuǎn)速就這么慢下來了。

現(xiàn)在，我們把前兩段串起來，你就明白為什么沒房的人也在劫難逃了。

房價下跌，全社會的抵押品縮水，銀行的"印鈔"能力被大幅削弱——這是第一條鏈子。

銀行惜貸，市場里的錢變少，企業(yè)貸不到款、居民不敢花錢——這是第二條鏈子。企業(yè)訂單銳減、營收下滑，為求生存，不得不采取裁員降薪之策。

而這時候，不管你名下有沒有房子、有沒有背著房貸，只要你的收入來源于企業(yè)、來源于市場，就一定會被這條傳導(dǎo)鏈給套住。

數(shù)據(jù)不會騙人。

2025年全國70個城市的新房價格同比已經(jīng)連續(xù)33個月收縮，一線城市二手房價格同比降幅也一度在7%以上拉鋸。

與此相應(yīng)的，是消費(fèi)增速持續(xù)承壓。2025年，社會消費(fèi)品零售總額成功突破50萬億元，同比增幅達(dá)3.7%。

不過，消費(fèi)領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性問題不容小覷。麥肯錫的調(diào)研報告亦有相關(guān)顯示。

由于擔(dān)心職業(yè)不穩(wěn)定、房地產(chǎn)貶值帶來的財務(wù)不確定性，中國消費(fèi)者普遍保持謹(jǐn)慎，家庭平均可支配收入增長預(yù)期明顯走低。

更要命的是，這種謹(jǐn)慎已經(jīng)演變成為了一種自我強(qiáng)化的惡性循環(huán)。

大家都覺得錢不好掙，都勒緊褲腰帶不花錢，結(jié)果是消費(fèi)越低迷，企業(yè)越艱難，崗位越稀少，收入越下降——然后大家就更不敢花了。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上最可怕的狀態(tài)：通縮螺旋。

小清再給你講一個更扎心的真相：房價下跌，對有房的人來說是"資產(chǎn)縮水"，對沒房的人來說是"收入縮水"。前者損失的是賬面上的財富，后者損失的是當(dāng)下的飯碗。

一個是紙面上的疼，一個是肚皮上的疼。數(shù)據(jù)顯示，2025年二季度央行調(diào)查中，僅有10.2%的居民認(rèn)為收入“增加”，20.1%的居民覺得收入“減少”，收入感受指數(shù)僅45%，降至近年較低水準(zhǔn)。

居民部門杠桿率已處歷史高位，“十四五”期末約達(dá)61%，觸頂后漸次回落。

并非不愿借貸，實則心有余悸，不少人甚至開啟提前還貸模式。房地產(chǎn)這臺最大的信用發(fā)動機(jī)一旦熄火，全社會"造富"的機(jī)制和流動的錢就都凍結(jié)了。

房價下跌，從來不是有房者和無房者之間的零和博弈。

小清覺得，這才是今天大多數(shù)人真正面臨的困境。

我們以為自己省下了買房的錢，卻在實際通縮的寒潮里丟了工作的飯碗；我們以為自己是隔岸觀火的"旱鴨子"，卻沒發(fā)現(xiàn)這火早就燒到了每個人的錢袋子上。

那面對這樣的局面，對小清和我們每個普通人來說，最要緊的事也許就只剩一件：在資產(chǎn)縮水的時代里，死死保住那份能帶來活錢的現(xiàn)金流。

至于樓市何時才能真正觸底企穩(wěn)、大家的信心何時才能回暖，小清會持續(xù)地盯著，咱們拭目以待。