31省GDP與地產投資大變局：粵蘇爭霸，遼寧告急

對地方政府和房企而言，擺脫地產依賴，主動適配地產低增長、經濟低依賴、發展高質量的全新格局，已成為關乎長遠發展的必答題。

中房報記者 許倩 北京報道

“十五五”開局首季，中國經濟運行的復雜性與結構性分化超出市場預期。

一季度，在全國GDP同比增長5%、總量達33.42萬億元的同時，房地產開發投資卻遭遇11.2%的下滑。這份溫差明顯的成績單背后，并非簡單的周期“此消彼長”，而是一場關乎區域命運的結構性大洗牌正在加速上演。

經濟頭部陣營競爭白熱化。盡管廣東仍居GDP總量第一，但江蘇憑借5.4%的增速（高于廣東的4.6%）步步緊逼，兩者差距從去年同期的519億元收窄至467億元。這場頂流之爭不僅是規模之戰，更是轉型速度的較量——江蘇和廣東兩省房地產投資分別下降14.3%和14.8%，但江蘇憑借制造業的硬核韌性與外資回暖，更高效對沖了地產下行拖累。

同為東部經濟強省，浙江走出了更高質量去地產化的路徑：一季度地產投資下降15.9%，GDP卻增長6%。數字經濟與先進制造成功接棒，證明了去地產依賴癥的可行性。

GDP格局：頭部競爭激烈，中西部多極崛起

從全國31省區市GDP整體格局來看，頭部省份競爭日趨激烈，中西部地區迎來多極崛起新局面，區域經濟排位迎來新一輪重構。

第一梯隊陣營穩固，廣東、江蘇GDP總量均突破3萬億元，分別達34950.3億元、34483億元，穩居全國前兩位；江蘇憑借更快的增長勢頭持續縮小與廣東的差距，兩大經濟大省的全方位較量，聚焦于產業轉型節奏、新動能培育成色、實體經濟抗風險能力等核心維度，成為中國經濟高質量發展的核心風向標。

山東、浙江分別以24844億元、23684億元位列GDP總量第三、四位，兩省均實現6%的增速，領跑東部頭部陣營。

山東經濟最大特點是均衡穩健，農業、傳統工業、服務業協同發展，煤炭、化工、裝備制造等傳統產業加速轉型，新能源、新材料、高端化工等新興產業快速崛起，是穩住北方經濟大盤的核心力量。浙江則依托民營經濟根基與數字經濟先發優勢，持續釋放發展動能，兩省共同撐起東部沿海高質量發展根基。

萬億元GDP中游梯隊位次迎來關鍵調整，四川成功反超河南升至全國第五，中西部經濟首位格局悄然改寫。湖北、福建增長韌性強勁，分別穩居第六、第七名，增速均超5%，持續彰顯長江中游核心區與東南沿海開放帶的發展活力。

上海、北京兩大直轄市經濟表現亮眼，均實現5.9%增速，高端服務業與科技創新成為核心支撐。安徽一季度GDP總量達13014億元、增速5.8%，領跑中部地區，“科創+產業”融合發展路徑成效顯著。

北方經濟大省河北復蘇節奏偏緩，一季度GDP達11748.3億元，未能突破1.2萬億元關口， 4.9%的增速略低于全國平均水平。

湖南經濟增長動力則明顯不足，一季度GDP增速僅3%，固定資產投資同比下滑0.7%，房地產投資大幅下滑15.9%，產業升級滯后、動能轉換緩慢短板凸顯。省會城市長沙，GDP同樣僅增長3%，較全國均值低2個百分點，核心城市帶動作用有待強化。

萬億元以下梯隊排位更迭頻繁：江西趕超陜西、重慶反超遼寧、貴州超越山西，看似微小的位次變動，背后是內陸省份憑借承接東部產業轉移、培育內需市場、夯實產業基礎，實現經濟穩步提升，正逐步成為全國經濟穩定增長的重要支撐力量。

從GDP增速看，全國區域經濟呈現西部領跑、東北深度承壓的鮮明分化態勢。西藏以6.1%增速居全國首位；山東、浙江同以6%增速緊隨其后；上海、北京、甘肅均實現5.9%增速，躋身全國第一方陣。西部省份依托重大基建補短板、新能源全產業鏈布局、居民消費升級與文旅產業復蘇等優勢，走出了獨立于全國的增長加速度。

一個現象是，東部經濟大省動能分化明顯：浙江、上海、江蘇等依靠高端制造、現代服務業、外貿外資回暖等，有效化解傳統產業與地產調整壓力；廣東增速僅4.6%，在頭部省份中偏弱，受傳統產業轉型陣痛、房地產投資深度下行等因素影響，正處于新舊動能接續切換的關鍵攻堅期。

不過，省會城市廣州逆勢提速，一季度增速達6%，領跑一線城市，成為廣東經濟回暖的核心亮點。

海南、黑龍江、新疆、湖南、云南、遼寧增速依次走低，分別為3.8%、3.7%、3.5%、3%、3%、2.8%，位列全國末位，成為全國經濟增長洼地。東北省份壓力尤為突出，產業結構老化、民間投資疲軟、人口持續外流與房地產市場深度調整相互交織，轉型脫困依舊面臨巨大壓力。

房地產投資：體量仍向東流，跌幅卻在擴散

房地產開發投資作為深度影響GDP增長的核心變量，當前區域分化態勢愈發明顯，整體呈現投資體量向東部集聚、下行跌幅向全域擴散、省市走勢顯著割裂的鮮明特征，地產周期與經濟增長的關聯邏輯正在改變。

從投資規模來看，一季度房地產開發投資前三被江蘇、廣東、浙江包攬，投資額分別達2034.48億元、1866.08億元、1855.98億元；上海、山東投資額亦雙雙突破千億元。五大經濟強省房地產投資合計占全國總量超4成，行業投資地域集中度處于高位。

分板塊來看，區域結構差異進一步拉大：東部10省一季度地產投資合計10905億元，占全國比重高達61.5%；中部6省合計3488億元，占比19.7%；西部12省合計3131億元，占比17.7%；東北三省僅196億元，占比僅有1.1%，同比暴跌31.6%。東北房地產投資持續深度收縮，成為區域經濟結構塌陷的直觀映射。

從投資增速看，全國僅河北、貴州、上海3個省份實現房地產開發投資正增長，增速分別為3.9%、3.6%、0.1%，零星省份的小幅回暖難以對沖全國投資下行的整體大勢。

房地產投資的深度調整，已成為拖累固定資產投資的核心因素。31個省區市中，有9個省份固定資產投資同比負增長，其中青海、廣西、遼寧固定資產投資分別下滑14.6%、15%、20%，對應房地產投資降幅分別達到36.1%、21.1%、39%，地產下行對地方投資的拖累效應愈發顯著。

一個關鍵趨勢愈發清晰，不少經濟大省已出現房地產投資與GDP增長的脫鉤背離，經濟增長逐步擺脫地產依賴。廣東、江蘇、浙江等傳統地產依賴大省，在地產投資持續下行背景下，依舊保持GDP穩健增長。浙江最具代表性，數字經濟、先進制造與新質生產力接續補位，成功跳出對房地產的路徑依賴。

甘肅、福建、安徽、江西、青海等省份同樣走出獨立增長曲線，地產投資降幅低于全國均值，GDP依舊保持中高速增長。以青海為例，一季度房地產投資驟降36.1%，拖累固定資產投資大幅下滑14.6%，但GDP增速仍達5.4%。這表明，當地經濟增長動能已切換至工業、清潔能源、資源品出口為主的新賽道，形成低地產依賴、高工業拉動的發展模式。

與之形成鮮明對比的是遼寧、黑龍江等東北省份，經濟增長乏力與樓市投資暴跌形成負向循環。若無產業導入、人口回流激勵、存量資產盤活等系統性政策干預，區域經濟與樓市下行困局難以自行修復。

海南作為主動去地產化的轉型樣本，一季度房地產投資大幅下滑28.4%，顯著拖累固定資產投資，GDP同比增長3.8%，艱難守住了經濟基本盤。長期以來海南經濟高度依賴房地產，近年來通過限購調控主動擠壓樓市泡沫，加快推進產業轉型，依托自貿港制度紅利，基建、高新技術、熱帶特色農業及旅游免稅等產業接續發力，規上工業和外貿出口保持韌性，有效對沖了地產下行壓力。

北京、上海等一線核心城市展現出極強經濟韌性，上海GDP同比增長5.9%、房地產投資微增0.1%；北京地產投資雖有所回落，但經濟大盤運行平穩。憑借人口持續集聚、高端產業迭代升級、充足政策調節空間，核心城市率先在房地產周期逆轉中筑底企穩，也印證了未來樓市與區域價值分化，將嚴格遵循人口流向與產業實力的底層邏輯。

當下，全國各省市經濟增長已徹底告別房地產單輪驅動的舊范式，區域長期競爭力不再依托房地產投資拉動，而是更多取決于科創實力、營商環境、人口吸附能力及產業生態構建。對地方政府和房企而言，擺脫地產依賴，主動適配地產低增長、經濟低依賴、發展高質量的全新格局，已成為關乎長遠發展的必答題。