從“混改樣板”到債務違約，西安老牌國企總部大樓7折“甩賣”

石青玲 /發自西安

流動性危機之下，昔日的“混改樣板”西安建工集團深陷債務困局，總部大樓將被拍賣。

京東資產交易平臺信息顯示，2026年5月14日，山東省濟南市中級人民法院將對西安建工資產管理運營集團有限公司（以下簡稱“西安建工”）名下26套不動產進行司法拍賣，評估價為3.06億元，起拍價為2.14億元，相當于評估價的七折。截至目前，共有6711人圍觀，零人報名。

本次拍賣的標的物位于西安市高新區太白南路22號1幢坤元SOHO 1#辦公樓，鋼筋混凝土結構，地上24層，總建筑面積24604.11平方米，商服用地，土地使用權至2056年3月。

核心資產被司法拍賣，揭開了這家昔日明星國企深陷債務危機的殘酷現實。

作為西安市國有控股大型建筑企業集團，西安建工曾于2017年進行混改，這也讓公司業績呈現出爆發式增長，2017～2021年，公司營業收入從120.07億元增至434.32億元，年均增長率39.5%；利潤總額從2.26億元增至11.6億元，年均增長率60%。

然而，自2022年4月份開始，隨著控股股東綠地集團陷入流動性危機，西安建工的業績也出現斷崖式下降，2023年，公司實現營業收入141.89億元，同比下降59.59%。

2024年，西安建工出現實質性違約。此后，信托違約、拖款欠薪、官司不斷，西安建工一步步淪為“失信人”，截至2025年年末，其逾期債務已超30億元。

債務危機持續發酵之下，西安建工也啟動了漫長的化債工作。就總部大樓被拍賣及化債進展，中房君撥打西安建工公開電話，均提示欠費停機。

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西安建工總部大樓現狀。來源：京東資產交易平臺

此次總部大樓拍賣，并非簡單的資產變現，一份異常的超長期租約，讓這場司法拍賣暗藏變數。

根據拍賣資料，本次拍賣屬于跨省債務執行案件，執行依據為山東省高級人民法院作出的（2024）魯民終685號民事調解書，案由為保理合同糾紛。

申請執行人為濟南臨萊投資合伙企業，注冊資本23.241億元，股東涵蓋山東通匯資本投資集團、山東高速青島產業投資有限公司等山東國資背景企業，被執行人包括西安建工物流設備工程集團有限公司、西安建工集團有限公司等五家公司。

資產交易平臺相關信息顯示，這26套房產附著多重權利負擔，不僅被抵押，還存在被各地法院輪候查封的情況。估價報告同時載明，“部分估價對象存在租約限制”，評估值已考慮該因素。

這份長期租約安排，是本次司法拍賣中的關鍵細節。

拍賣資料顯示，該物業的原租賃合同簽訂于2022年6月，約定租期至2025年11月30日。其中，1樓由民生銀行承租，2至24樓則為西安建工集團及其各子公司自用辦公，原租金為每月79元/平方米。

而在原有租約尚未到期的背景下，這份租賃合同突然被大幅延期至2042年5月31日，剩余租期接近20年。

租金標準更是不漲反降。2024年1月至2033年12月，物業月租金由原先的79元/平方米下調至54元/平方米，降幅超三成；2034年至2042年5月，租金也僅微調至 56.7 元/平方米。

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示：“這份租約變更時間可疑，租約條件包括租期延長時間、租金降幅也存在異常，且大部分租戶為西安建工的關聯公司，存在利益關聯。”

“如果被執行人西安建工是在債務危機期間，與關聯公司簽訂的超長期、低租金租約，可能會被認定為損害債權人利益的行為。如果相關主體提起訴訟，該租約可能會因‘明顯不合理的低價’或‘惡意串通’而被撤銷或認定無效。”王玉臣分析認為。

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西安建工總部大樓建成于2017年，與公司混改同年。

資料顯示，西安建工前身為1953年成立的西安市建筑工程管理局。2009年6月，西安市委、市政府以西安市建筑工程總公司為基礎，合并西安市城市建設開發總公司、西安市建筑設計研究院，共同組建了西安建工集團。

2017年9月，綠地控股以現金10.71億元增資入股，持股約66%，西安市國資委保留約34%。此次混改，被視作西安市屬國企全面混改第一槍。

混改之初成效顯著。2018年西安建工進入西安市百強企業第11位，2019年躍升至第8位，2020年躍升至第4位。

高速增長的背后是對關聯方項目的高度依賴。大公國際2024年跟蹤評級報告顯示，截至2023年6月末，西安建工承接綠地集團項目在手合同額96.61億元，已完工72.47億元，已回款48.99億元，未回款金額23.48億元。

同期承接恒大集團項目13個，合同額合計43.04億元，形成應收賬款、合同資產、存貨和其他應收款賬面余額合計10.69億元，已計提壞賬及減值準備4.34億元。

隨著綠地陷入流動性危機、恒大暴雷，西安建工的回款鏈條驟然斷裂。2022年起，企業經營壓力持續加大，2023年凈利潤首次虧損9.07億元。

2024年8月19日，西安建工未能按期兌付“21西安建工MTN001”本息，合計2.63億元，正式違約。西安建工坦言，因受宏觀環境、行業下行及地產調控等因素疊加影響，目前應收賬款回款滯后導致缺乏流動性資金，債券償付壓力較大。

截至2025年11月，到期未付債務本金已達30.71億元，公司及子公司涉及58起失信被執行案件。信用評級從BBB+一路暴跌至C級，昔日“混改標桿”徹底隕落。

隨著債務危機公開化，在陜西省銀行業協會的指導下，以及省、市金融辦和市國資委的支持下，西安建工成立了金融債委會，參與機構數量由此增至16家。不過，目前具體的債務重組方案尚未對外公布。