“人人皆是老板”？地產行業(yè)出現(xiàn)“合伙人”新機制

3月最后一天，成都主城5宗住宅用地迎來拍賣。

當天，一宗位于錦江區(qū)獅子山片區(qū)小雅巷約7.4畝土地被四川大昕置業(yè)以15800元/㎡的底價競得。

四川聯(lián)投競得的獅子山片區(qū)地塊

股權穿透顯示，四川大昕置業(yè)由張巧龍持股40%，而其股東成都大昕致遠商業(yè)管理有限公司則由張巧龍持股99.5%，具有絕對掌控權。同時，其也是四川聯(lián)投置業(yè)的法定代表人。

圖據(jù)：天眼查

在接受成都商報記者采訪中，張巧龍證實，該地塊將沿用聯(lián)投合伙開發(fā)模式，后續(xù)計劃引入山東房企聯(lián)合打造。

此番拿地，是四川聯(lián)投在成都布局的第5個項目，其長期踐行的合伙機制，也再度引發(fā)行業(yè)關注與討論。

地產老兵的全新創(chuàng)業(yè)之路

四川聯(lián)投最初走進成都樓市視野，源于張巧龍自身的地產行業(yè)履歷。

2006年前后，張巧龍入職四川藍光地產。此后14年，他從技術工程師做起，先后擔任項目總、城市總、區(qū)域總，藍光地產經營副總裁、常務副總裁，并在2018年出任藍光地產總裁，全面操盤藍光地產戰(zhàn)略布局。

張巧龍接手后，藍光地產規(guī)模，從2017年的582億到2019年的1015億，年復合增長率32%，展現(xiàn)出較強的企業(yè)運營與操盤能力。

2020年，張巧龍轉戰(zhàn)廣西本土房企彰泰集團，出任董事長兼總裁，并在年底轉任合伙人，直到2021年創(chuàng)辦四川聯(lián)投，開啟全新創(chuàng)業(yè)之路。

“人人皆是老板”

一個項目多個財務投資人

與傳統(tǒng)的開發(fā)商相比，在四川聯(lián)投官微的介紹中，他們給了自己一個特別的定位：

房地產專業(yè)投資聯(lián)盟平臺。

換句話說，與其說四川聯(lián)投是一家開發(fā)企業(yè)，倒不如說他們是“資源整合商”、“財務投資人”。

張巧龍在億翰智庫活動上分享四川聯(lián)投發(fā)展模式

這首先體現(xiàn)在其經營與合伙機制上——“公司沒有傳統(tǒng)意義上的老板，但人人皆是老板”。

“我們采取先看好地、后募資的運作模式。”張巧龍在采訪中進一步解釋道，“鎖定優(yōu)質地塊后，再面向意向資本方開展路演對接，整合資金資源。”

以決策端為例，四川聯(lián)投不設實際控制人，由張巧龍等7位核心發(fā)起人成立GP管理公司，統(tǒng)一統(tǒng)籌戰(zhàn)略規(guī)劃與日常運營，牢牢掌控整體經營體系；再根據(jù)每塊地的具體體量和實際需求引入外部投資方，僅以LP財務投資人身份入局，不參與核心決策。

據(jù)張巧龍介紹，“從已有項目來看，多的項目有6-7個投資人，少的則為2-3個。”這樣一來，全員帶資入局、利益深度綁定，讓個人收益與平臺發(fā)展緊密掛鉤，徹底跳出傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)的固有框架。

另有接近四川聯(lián)投的知情人士透露，受個人隱私及保密訴求影響，該公司實際LP投資人陣容遠比公開層面更為龐大。其投資群體主要由前地產從業(yè)者、民間社會資本、地產產業(yè)鏈核心供應商等組成。

眾籌拿地+小地塊布局

另辟蹊徑的四川聯(lián)投

四川聯(lián)投與傳統(tǒng)房企的不同，還體現(xiàn)在業(yè)務模式上。

如果將房地產開發(fā)鏈條切分，大致可以分為拿地、修建、銷售3個環(huán)節(jié)。市面上絕大部分房企均采用全鏈條自主主導模式，但四川聯(lián)投另辟蹊徑，基本只專注于一個業(yè)務——拿地。而項目建設、銷售、物業(yè)服務等環(huán)節(jié)，都是通過合作開發(fā)的形式來實現(xiàn)。

有業(yè)內人士分析稱，“眾籌拿地”模式的難點在于資金門檻。因為在進入開發(fā)階段后，房企可通過開發(fā)貸等渠道融資，但在土地獲取階段，往往需要全額自有資金投入。“眾多資方的加入，不僅為四川聯(lián)投解決了土地獲取階段的資金瓶頸，更重要的是，以此為樞紐，拓寬了其與各類企業(yè)的合作空間。”

落地到實際項目來看，四川聯(lián)投在成都已布局的5個項目中，僅有寬窄學府由公司自行操盤銷售，其余均是與行業(yè)內其他房企聯(lián)合開發(fā)，輕量化模式成為其項目開發(fā)的主要選擇。

同時梳理其所拿土地可以看到，地塊規(guī)模幾乎都在10畝以下，最小的寬窄學府只有約5.7畝，最新落地的錦江獅子山地塊也只有約7畝左右。

對于這一差異化策劃，張巧龍表示，主城核心區(qū)小地塊是當下市場的結構性機遇，也是適配企業(yè)發(fā)展階段的布局。“大規(guī)模房企因體量、利潤規(guī)劃，普遍不會布局主城小地塊，市場競爭壓力更小；從資金層面來看，如果是拿10個億的項目，資金差一個億就麻煩了；但做2個億的項目，差2000萬就好解決，小地塊更易通過合作模式快速補齊、靈活化解。”

供應鏈降本實現(xiàn)盈利

四川聯(lián)投模式暗藏考驗

成立6年，四川聯(lián)投在全川僅落子7個項目，擴張節(jié)奏相對克制。

對于長期發(fā)展規(guī)劃，張巧龍在采訪時表示：“將持續(xù)保持一年一盤的開發(fā)節(jié)奏，不盲目規(guī)模化擴張。”

依托獨樹一幟的合作開發(fā)模式，四川聯(lián)投在業(yè)內收獲兩極分化的評價。

從正向價值來看，據(jù)接近四川聯(lián)投的業(yè)內人士透露，憑借LP投資人對上下游全供應鏈整合優(yōu)勢，該公司整體開發(fā)成本顯著低于傳統(tǒng)房企。“即便行業(yè)核算口徑、收益模型存在差異，但企業(yè)始終保持正向盈利，走出了一條區(qū)別于主流房企的差異化經營之路。”

與此同時，該模式潛藏的短板與風險也被市場持續(xù)關注。有行業(yè)人士直言，多主體聯(lián)合開發(fā)的模式天然存在管理難點：尤其項目開發(fā)鏈條涉及多方投資人與各類供應鏈服務商，多方協(xié)同之下，極易出現(xiàn)產品標準不統(tǒng)一、施工品質難把控、后期服務兌現(xiàn)參差不齊等問題。對于置業(yè)購房者而言，工程質量、交付品質、物業(yè)服務的落地實效，正成為這類合作開發(fā)模式長久以來的核心爭議點。

主編：余鴿

編輯：陳齊美

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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