未開盤先降價(jià)，聯(lián)發(fā)郭鵬妥協(xié)了

文/深圳進(jìn)深 嚴(yán)明會

去年初，聯(lián)發(fā)集團(tuán)撤銷城市公司，合并成立事業(yè)部。

深圳公司被調(diào)整為大灣區(qū)事業(yè)部。

郭鵬就此成為了聯(lián)發(fā)大灣區(qū)事業(yè)部總經(jīng)理。

就在這個(gè)調(diào)整后不久，去年6月，聯(lián)發(fā)就拿下了深圳龍華的新澍雅居地塊。

為了這個(gè)地塊，郭鵬可謂是費(fèi)盡了心力。

就在這幾天，新澍雅居取證了。

這個(gè)龍華紅山的最小面積三房，頂著新規(guī)、高得房率的光環(huán)而來。

可謂是賺足了眼球。但也因?yàn)槭袌龇错懖惶茫撮_盤就選擇了妥協(xié)。

項(xiàng)目1棟一、二、三單元，已全部拿下預(yù)售證，共332套房源。

房源主要為69㎡、70-79㎡、80-85㎡、99㎡、100㎡面積產(chǎn)品。

備案單價(jià)6.26-7.61萬/㎡，均價(jià)7.14萬/㎡。

備案總價(jià)433-760萬/套，均價(jià)576萬/套。

最初，新澍雅居還是挺自信的，定了一個(gè)8.848折的折扣。

折后均價(jià)6.3萬/㎡，折后總價(jià)383-672萬/套，折后單價(jià)5.5-6.7萬/㎡。

但現(xiàn)在的市場，滿地的新規(guī)產(chǎn)品，市場可選擇的太多了。

新澍雅居，恰恰又優(yōu)缺點(diǎn)都較為明顯，價(jià)格上不夠誠意，很快就“碰壁”了。

據(jù)稱開發(fā)商因?yàn)槟米C后選房結(jié)果不盡人意，臨時(shí)又加了折扣。

最新給到8.582折。

折后均價(jià)6.13萬/㎡，折后單價(jià)區(qū)間5.37-6.53萬/㎡，折后總價(jià)區(qū)間372-652萬/套。

項(xiàng)目的開盤時(shí)間也定了，在4月30號。就看消費(fèi)者會不會為開發(fā)商的誠意買單了。

新項(xiàng)目開盤，最忌諱的就是定價(jià)不夠堅(jiān)決。

一開始定了個(gè)高價(jià)，見市場風(fēng)向不對，才又來調(diào)整價(jià)格。

這種試探性的定價(jià)，不僅對開發(fā)商的形象不好，也會讓市場覺得是不是還有機(jī)會再降。

進(jìn)而進(jìn)入一種等待、觀望的惡性循環(huán)。

這樣真的還不如一次性給足誠意，就拿出個(gè)最低價(jià)。

不過開發(fā)商之所以會這樣做，也情有可原。

進(jìn)深君之前也說過，畢竟，新澍雅居真的不太好定價(jià)。

這個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)主體為深圳聯(lián)粵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

成立于2020年9月，董事長、經(jīng)理就是郭鵬。

項(xiàng)目拿地之初，價(jià)格就不低。

當(dāng)時(shí)，聯(lián)發(fā)是以12.12億總價(jià)拿下的。

地塊經(jīng)歷了65輪競價(jià)，溢價(jià)率達(dá)46%，成交樓面價(jià)44559元/㎡。

拿下地塊之時(shí)，就有市場預(yù)測，開發(fā)商成本價(jià)就接近6.8萬/㎡。

可以對比的是，新澍雅居不遠(yuǎn)處，就有聯(lián)發(fā)在2022年8月拿下的項(xiàng)目臻著雅居。

當(dāng)時(shí)地塊總價(jià)12.73億元，拿地樓面價(jià)僅28377元/㎡。

相比之下，新澍雅居的拿地樓面價(jià)要貴了不止一星半點(diǎn)。

所以說，如果能定，開發(fā)商太想賣高價(jià)了。這樣才能保證有利潤可賺。

但恰恰，新澍雅居的地塊本身，很大程度限制了項(xiàng)目能定高價(jià)的能力。

這正是新澍雅居最大的矛盾點(diǎn)。

也是開發(fā)商定價(jià)未開盤，就急著追加折扣的主要原因。

新澍雅居這塊地，本來就不大，還是一塊三角地塊。

南寬北窄，土地空間不好利用，操作起來難度不小。

所以造就了項(xiàng)目最大的不足，就是跟周邊建筑靠得比較近。

比如，在項(xiàng)目西側(cè)，1棟三單元離旁邊的民房只有約18米。

距離最小的，1棟二單元離旁邊的民房更只有16米左右。

所以項(xiàng)目的一些戶型，在視野跟隱私方面會存在一定的問題。

其實(shí)從產(chǎn)品上看，項(xiàng)目還是不錯(cuò)的。

這個(gè)品牌定位，其實(shí)就是走新青年產(chǎn)品戰(zhàn)略。

“新澍”這個(gè)產(chǎn)品線，主要為年輕人打造優(yōu)總價(jià)、高品質(zhì)、強(qiáng)運(yùn)營和智慧化的產(chǎn)品。

目的，是給年輕人提供第一套好房子。為了控制總價(jià)，項(xiàng)目在戶型面積上首先不能定太大。

所以新澍雅居雖然面積不大，得房率普遍能達(dá)到100%。

而且據(jù)了解，項(xiàng)目的飄窗還是可以優(yōu)化的，這都進(jìn)一步提升了戶型空間的使用率。

另外，新澍雅居樓高16-25層，容積率2.5，各項(xiàng)參數(shù)也都不錯(cuò)。

只是項(xiàng)目在定價(jià)上確實(shí)沒有一次到位，讓市場對開發(fā)商的誠意又多了一些懷疑。

項(xiàng)目再過兩天就正式開盤了，且看市場表現(xiàn)如何吧。