現(xiàn)在賣掉房子，是“愚蠢”還是“明智”？王健林與李嘉誠看法一致

最近身邊聊房子的，個(gè)個(gè)都擰巴得不行。有人前年高點(diǎn)把房賣了，現(xiàn)在瞅著行情，天天慶幸自己跑得快；也有人去年掛牌賣房，降了20萬還是沒人看，從“保本出”熬到“少虧出”，心里直犯嘀咕：現(xiàn)在把房子賣了，到底是傻，還是明事理？

支持賣的覺得，房?jī)r(jià)跌了這么久還沒見底，早變現(xiàn)落袋為安最靠譜；支持不賣的也有理，都跌成這樣了，現(xiàn)在賣就是割肉，不如攥著等回暖，好歹能少虧點(diǎn)。其實(shí)這事兒沒統(tǒng)一答案，關(guān)鍵得先看清當(dāng)下樓市的真實(shí)樣子——畢竟現(xiàn)在的樓市，一二線和三四線早就走成了兩個(gè)行情，閉眼買房都能漲的時(shí)代，早翻篇了。

先看幾組實(shí)打?qū)嵉臄?shù)，官方和頭部機(jī)構(gòu)剛更的，最能說明問題。

國家統(tǒng)計(jì)局4月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，新房環(huán)比下跌的有38個(gè)城市，二手房48個(gè)，三四線占了下跌名單的八成還多；中指研究院統(tǒng)計(jì)，全國二手房掛牌量破了650萬套，創(chuàng)歷史新高，其中三四線掛牌量同比漲23%，一線和強(qiáng)二線才漲8%，供需差一眼就能看出來。

成交端的分化更明顯。貝殼研究院的數(shù)據(jù)，今年一季度一線城市二手房成交同比漲12%，成都、杭州、武漢這些強(qiáng)二線，漲了5%-9%，但三四線成交同比跌15%，不少縣城的二手房市場(chǎng)，甚至冷到“一個(gè)月就成交個(gè)位數(shù)”。

數(shù)字背后，都是普通人最真實(shí)的心聲，跑趟線下中介店，聽?zhēng)拙溟e聊就全懂了。

做了8年中介的老周，杭州主城和周邊縣城各開了一家店，他的感受最直接：“主城店每天帶看5、6組客，全盯著核心區(qū)次新房，價(jià)格談攏基本就能成交；縣城店一周來不了3組客，掛牌的房子堆成山，業(yè)主想賣，最少讓價(jià)10%，砍20%都有人嫌貴。”

手握三四線學(xué)區(qū)房的張姐，掛牌快一年了，心態(tài)一路往下掉：“前年能掛120萬，去年100萬沒人問，今年90萬掛出去，還有人砍到85萬，我都怕再拖，連80萬都賣不上。”

上海浦東看房的李先生，觀望半年沒敢下手：“核心區(qū)次新房也就跌了5%，怕現(xiàn)在不買，政策一松又漲價(jià)；但又不敢貿(mào)然下手，怕買了還跌，就這么卡著，特難受。”

就連房企拿地，也在印證這種極致分化。今年一季度，百強(qiáng)房企80%的拿地錢，都砸在一線和強(qiáng)二線核心區(qū)，三四線的土地市場(chǎng)，幾乎沒房企愿意進(jìn)場(chǎng)。說白了，開發(fā)商比誰都精，哪里有真實(shí)需求，哪里能保值，他們?cè)缑噶耍粫?huì)拿真金白銀去賭。

越看越迷茫？別慌，地產(chǎn)圈摸爬滾打幾十年的大佬，早就把樓市邏輯說透了。

李嘉誠和王健林，這兩位都靠房地產(chǎn)當(dāng)過華人首富，見慣了樓市的起起落落，他們對(duì)樓市的判斷，看似說的是兩回事，本質(zhì)上完全一致，讀懂他們的話，賣房的答案自然就有了。

早年間有記者問李嘉誠，房地產(chǎn)投資的核心秘訣是什么，他就說了一句經(jīng)典的：“地段，地段，還是地段。”

這話傳了幾十年，很多人只理解成“位置好就行”，其實(shí)根本沒抓到精髓。李嘉誠說的地段，從來不是單純的“哪條街、哪個(gè)小區(qū)”，而是那些挪不走、復(fù)制不了的稀缺資源，全湊一塊兒的地方。

往大了說，是城市能級(jí)：一線、強(qiáng)二線有人口持續(xù)流入、有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、核心區(qū)土地少，這樣的城市，房子本身就有抗跌底氣；往小了說，是城市里的核心板塊，CBD、地鐵口、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、三甲醫(yī)院、稀缺景觀，這些資源湊得越多，房子的價(jià)值就越穩(wěn)。

李嘉誠自己也是這么做的。2013年后，他慢慢調(diào)整內(nèi)地資產(chǎn)布局，陸續(xù)賣了非核心資產(chǎn)：2014年賣了上海陸家嘴世紀(jì)匯廣場(chǎng)部分股權(quán)，2017年出手南京國際金融中心，二線遠(yuǎn)郊項(xiàng)目也全清退了；但香港中環(huán)的寫字樓、倫敦核心商圈的物業(yè)，還有北京、上海核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，他一直攥著。說白了，他只賺“稀缺資源的錢”，不貪泡沫里的最后一個(gè)銅板。

無獨(dú)有偶，王健林把這種“分化邏輯”說得更直白。前幾年萬達(dá)轉(zhuǎn)型時(shí)，他就公開說，未來中國樓市，再也不會(huì)全國普漲了，一二線有真實(shí)需求支撐，長(zhǎng)期會(huì)慢慢漲；三四線大概率持續(xù)陰跌，想翻身很難。

這個(gè)判斷不是隨口說的，背后有實(shí)打?qū)嵉倪壿嫞?/p>

一是人口，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化，都是往核心城市擠，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，過去5年一線城市年均凈流入20萬，杭州、成都這些強(qiáng)二線超15萬，而60%的三四線縣城，常住人口都是凈流出的，沒人的地方，房子哪來的需求支撐？

二是產(chǎn)業(yè)，一二線扎堆互聯(lián)網(wǎng)、金融、高端制造，高薪崗位多，購房者有穩(wěn)定購買力；三四線多是傳統(tǒng)制造業(yè)、低端服務(wù)業(yè)，收入上不去，買房的底氣自然不足；

三是土地，一二線核心區(qū)早就沒多少新地了，供需偏緊；三四線前些年建了太多房子，存量房堆著，供大于求，價(jià)格根本撐不住。

王健林的動(dòng)作，也和他的判斷完全匹配。2017年開始，他果斷甩賣了三四線的文旅城和大部分酒店，卻一直保留并升級(jí)一二線核心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)——北京CBD的萬達(dá)廣場(chǎng)、上海五角場(chǎng)的萬達(dá)茂、廣州天河的萬達(dá)中心，這些都是他的“壓艙石”。背后的邏輯，就是他常說的：“未來房地產(chǎn)，只有20%的核心資產(chǎn)能增值，剩下80%的非核心資產(chǎn)，只會(huì)越來越不值錢。”

其實(shí)你細(xì)品，李嘉誠的“地段論”和王健林的“分化論”，本質(zhì)就是同一條樓市邏輯，核心看法完全一致：

第一，都不看好普漲，知道閉眼買房賺錢的時(shí)代過了；

第二，都認(rèn)“城市優(yōu)先”，核心城市的房子，才是真的硬通貨；

第三，都堅(jiān)持“地段為王”，同一城市里，核心區(qū)遠(yuǎn)勝郊區(qū)，比如北京朝陽CBD次新房今年才跌3%，遠(yuǎn)郊通州的樓盤，卻跌了25%，差距一眼看明白；

第四，都只賺“確定性的錢”，不碰泡沫，遠(yuǎn)郊盤、文旅盤這類沒根基的，兩人都避而遠(yuǎn)之。

讀懂兩位大佬的邏輯，結(jié)合當(dāng)下市場(chǎng)，對(duì)普通人賣房、買房的啟示，直白又好用，照做就行：

選城市，就盯北上廣深，還有成都、杭州、武漢、南京這些人口和產(chǎn)業(yè)雙強(qiáng)的強(qiáng)二線，三四線尤其是人口流出、沒支柱產(chǎn)業(yè)的縣城，能不碰就不碰；

選地段，核心區(qū)＞近郊地鐵口＞遠(yuǎn)郊，學(xué)區(qū)、地鐵、商業(yè)、景觀，至少占兩樣，抗跌性才強(qiáng)；

選產(chǎn)品，優(yōu)先房齡新、戶型好、物業(yè)靠譜的次新房，核心城市的老破小，只選頂級(jí)學(xué)區(qū)或核心地鐵口的，其他別碰；

避坑，遠(yuǎn)郊大盤、文旅盤、無產(chǎn)業(yè)新區(qū)盤、人口流出小城的房子，都是雷區(qū)，能避開就避開。

回到最初的問題：現(xiàn)在賣掉房子，是“愚蠢”還是“明智”？

答案就一句話：看你手里的房子，站在城市和地段的哪一級(jí)。

如果手里是一線、強(qiáng)二線核心區(qū)的房子，有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、地鐵、商業(yè)這些硬核配套，現(xiàn)在賣掉就是實(shí)打?qū)嵉挠薮馈＿@類房子抗跌性最強(qiáng)，跌幅有限，長(zhǎng)期來看，人口和資源還在往核心集中，價(jià)格還有回升空間，現(xiàn)在賣，就是白白割肉。就像有人去年急著賣了廣州天河的地鐵學(xué)區(qū)房，今年想回購，發(fā)現(xiàn)價(jià)格漲了10%，悔得腸子都青了。

如果手里是三四線縣城、城市遠(yuǎn)郊的房子，或是文旅盤、無產(chǎn)業(yè)新區(qū)盤，這些房子沒人口、沒優(yōu)質(zhì)資源，現(xiàn)在賣掉就是最明智的選擇。這類房子掛牌量越來越多，成交量越來越少，價(jià)格只會(huì)慢慢陰跌，攥得越久，虧得越多。有人去年果斷賣了環(huán)京的文旅盤，當(dāng)時(shí)虧了15萬，現(xiàn)在那套房子又跌了40%，他直說幸好賣得早。

樓市早就不是“賣不賣”的選擇題，而是“哪類房該賣、哪類房該留”的判斷題。攥著核心城市核心地段的房，不用慌；拿著三四線非核心的房，別猶豫，這就是最貼合當(dāng)下市場(chǎng)的實(shí)際選擇。