房產(chǎn)收購潮要來了？已明確：5月份開始，這3類房子或統(tǒng)統(tǒng)收購

當(dāng)下的樓市，不少人都看迷糊了。手里攥著錢的不敢隨便買房，怕買在半山腰；有二手房想賣的掛了好久沒買家，整個(gè)市場全是觀望的心思。

大家糾結(jié)的就倆事：國家還會托底樓市嗎？真要托底，會來真的嗎？畢竟光喊口號沒用，得有實(shí)際辦法拉信心。

其實(shí)答案早藏在官方動(dòng)作里，根本不用猜。開年央媒就明說，房地產(chǎn)是老百姓的重要家庭財(cái)富，穩(wěn)住樓市就是穩(wěn)住大家的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。4月，央視、人民日報(bào)、新華社接連發(fā)聲，肯定樓市小陽春的起色，也直說現(xiàn)在基礎(chǔ)還不牢——這話意思很明白，后續(xù)肯定有政策跟上，只會鞏固底，絕不會讓樓市再往下走。

樓市綁著上下游幾十個(gè)行業(yè)，還有億萬家庭的財(cái)富，穩(wěn)樓市從來不是救房價(jià)，就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)民生，從中央到地方，態(tài)度一直很明確。

既然托底是板上釘釘，關(guān)鍵就來了：怎么托才管用？核心就一個(gè)，調(diào)動(dòng)大家的預(yù)期。

老股民都懂，市場走弱往往不是缺資金，是缺信心。樓市也一樣，過去只要大家覺得房價(jià)能穩(wěn)、慢慢會回升，那些看似湊不齊首付的，會想辦法盤活錢，就算手頭緊點(diǎn)也愿意借力入市，原本消失的購買力自然就回來了。

但現(xiàn)在的樓市早就變樣了，城市化慢下來，靠棚改拆遷造需求、農(nóng)村人口進(jìn)城接盤的時(shí)代早翻篇了。現(xiàn)在存量房一大堆，改善需求成主力，而改善家庭最頭疼的，就是舊房難賣、新房難買，置換鏈條一卡，整個(gè)市場的流動(dòng)性就上不來。

所以現(xiàn)在最貼合實(shí)際的托底辦法，不是大水漫灌，是拿真金白銀打通存量房堵點(diǎn)——也就是官方推的“以舊換新”，核心抓手就是各地國資平臺直接下場收二手房。

這有實(shí)打?qū)嵉恼吆桶咐?月27日麗水國資平臺發(fā)公告，首期收200套舊房，范圍、估價(jià)、流程寫得明明白白；常州4月底跟進(jìn)，推出“收房+新房團(tuán)購”，首期收150套，還聯(lián)動(dòng)12家房企給業(yè)主新房優(yōu)惠。

放眼全國，這趨勢早就起來了。中指研究院4月28日數(shù)據(jù)，全國超130個(gè)城市推住房以舊換新，其中國企/政府平臺直接收二手房的超50個(gè)，每周還新增2-3個(gè)，長三角的上海、杭州、紹興，珠三角的廣州、佛山，中西部的成都、武漢、西安，核心城市、普通地級市基本都跟上了。

這么多城市一起動(dòng)，不是地方自主行為，是頂層設(shè)計(jì)定的調(diào)。今年3月政府工作報(bào)告，第一次明確要盤活存量商品房、鼓勵(lì)收購做保障房和人才房，寫進(jìn)報(bào)告就是全國性導(dǎo)向，才有了現(xiàn)在國資接連下場的場面，存量房收購潮其實(shí)已經(jīng)開始了。

有人會問，國資收二手房真能拉信心嗎？答案是肯定的，上海、杭州、紹興這些試點(diǎn)城市，變化已經(jīng)很明顯了。

第一，真金白銀下場，打消了“只喊不練”的顧慮。國資按市場規(guī)矩評估收購，效率還高，上海浦東首批收50套，評估到付款不超15個(gè)工作日；紹興還開了綠色通道，3個(gè)工作日出評估結(jié)果，比口號管用多了。

第二，打通置換鏈條，激活了改善需求。幾乎所有收房城市都把收購和以舊換新綁定，杭州給1%新房補(bǔ)貼，上海浦東要求收房款優(yōu)先買本區(qū)新房，常州直接疊加1.5%補(bǔ)貼+無理由換房，舊房能順利變現(xiàn)，大家才有底氣換新房，二手房動(dòng)起來，新房需求自然就來了。

第三，給房價(jià)定了“下限”，止住了恐慌降價(jià)。之前不少小區(qū)因個(gè)別業(yè)主急售甩房，拉低整體均價(jià)，引發(fā)跟風(fēng)降價(jià)。現(xiàn)在國資按第三方合理價(jià)格收，不撿漏，相當(dāng)于給小區(qū)定了底價(jià)，不會因個(gè)別房源拖累整體價(jià)格。

上海徐匯一個(gè)老小區(qū)，89平兩居此前急售價(jià)283萬，國資收購價(jià)388萬，直接穩(wěn)住了小區(qū)業(yè)主心態(tài)；寧波、成都的國資收房價(jià)要么持平市場價(jià)，要么略高，就連紹興老城區(qū)的老破小，收購價(jià)也比中介掛牌底價(jià)高5%-8%，區(qū)域房價(jià)都穩(wěn)了。

市場變化也能從數(shù)據(jù)看出來，貝殼研究院3月報(bào)告顯示，全國二手房業(yè)主主動(dòng)上調(diào)掛牌價(jià)的占比達(dá)24.6%，連續(xù)9周上漲；新增掛牌量/成交量比值降到0.75，低于1就說明拋壓高峰過了，不是業(yè)主不想賣，是有國資兜底，大家從恐慌拋售變成了理性持有。

當(dāng)然要客觀說，國資收二手房核心是托底提信心，不是來者不拒，各地都是試點(diǎn)，收房規(guī)模有上限，麗水200套、上海浦東50套、杭州100套、常州和紹興各150套，控制規(guī)模就是為了收一批帶活一片，最終提預(yù)期、消化庫存、平衡供需。

那重點(diǎn)來了，哪些房子會被優(yōu)先收？結(jié)合50多個(gè)試點(diǎn)城市，還有常州、紹興這些新晉試點(diǎn)的要求，梳理出3類，手里有這類房子的，多盯當(dāng)?shù)卣呔托小?/p>

第一類：核心城區(qū)的小戶型剛需房，尤其是老破小、老破中

這是各地收房的重中之重，因?yàn)槭召彽姆孔哟蠖嘁霰Ｕ戏俊⑷瞬欧浚鞔蛐粜汀⒌涂們r(jià)，滿足新市民、年輕人的基本居住需求。

上海收浦東、徐匯等核心區(qū)40-80平一居、兩居；杭州收主城區(qū)60平以下、地鐵學(xué)校周邊的房源；紹興更明確，老城區(qū)二環(huán)內(nèi)30-70平剛需房，哪怕房齡超20年，只要戶型方正能住，都優(yōu)先收。

這類房子之前最難賣、價(jià)格上不去，現(xiàn)在國資收購就是穩(wěn)定的退出渠道，不用再擔(dān)心低價(jià)甩賣。

第二類：產(chǎn)權(quán)清晰、無糾紛的次新房，尤其是交房滿5年的商品房

國資收房對產(chǎn)權(quán)要求極嚴(yán)，必須無抵押、無查封、無糾紛，次新房房齡新、戶型合理，收來稍收拾就能用，各地都愿意優(yōu)先收。

成都優(yōu)先收交房滿5年、房齡不超15年的70-90平兩居、三居；佛山要求有獨(dú)立廚衛(wèi)、通水通電，能直接拎包入住；常州的收房范圍更寬松，只要交房滿5年、有正規(guī)物業(yè)，核心區(qū)和近郊的次新房都在名單里。

手里有這類房子的大多是想置換的，國資收購能快速變現(xiàn)，順順利利換新房。

第三類：配套完善但流動(dòng)性差的存量房

這類房子多在城市次核心區(qū)，房齡不算老，商超、醫(yī)院、學(xué)校配套齊全，但要么物業(yè)一般、戶型有瑕疵，要么小區(qū)體量小沒中介關(guān)注，導(dǎo)致二手房難賣，也是國資收購重點(diǎn)。

這類房子價(jià)格合理，收來簡單翻新就能成高性價(jià)比保障房，寧波鄞州區(qū)收來改造后做人才房，紹興鏡湖新區(qū)收來當(dāng)新市民公寓，既消化庫存，又解決新人口居住問題，一舉兩得。

最后提醒一句，各地收房標(biāo)準(zhǔn)有差異，一線重核心區(qū)、小戶型，常州、紹興這類地級市更看重配套完善、能直接入住，對房齡和面積的限制也更寬松。想了解具體的，看當(dāng)?shù)刈〗ň帧Y平臺的官方公告就行，紹興、常州還開了線下咨詢點(diǎn)和線上申報(bào)通道，有需求可直接對接。

目前國資收二手房還在試點(diǎn)階段，5月份起各地會細(xì)化規(guī)則、擴(kuò)大規(guī)模，麗水、常州已經(jīng)明確首期收完會加推第二期。手里有二手房的多盯本地政策，抓住合適機(jī)會；剛需和改善群體也留意市場變化，等置換鏈條更通、信心更足了，再按自己的實(shí)際情況選就好。