北京買房：理清思路，購房建議1867

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我現(xiàn)在手里有閑置資金300萬左右，想買套房子投資，兩居的戶型。不需要學區(qū)房，能保值就行，當然能增值就更好了。想咨詢一下，您覺得安貞附近的板樓值得買嗎？或者您有什么其他推薦的地段嗎？

A：

1、這種時期聊投資房子的大多數(shù)都是沖租金收益去的，房價大漲的年代過去了，最好別有太高期望值。

尤其這種老小區(qū)，保值就是跟隨大盤，因為其本身就是大盤的基礎(chǔ)部分，不吃虧也占不到便宜。是否增值則看貨幣發(fā)行量了，跟房子本身沒什么關(guān)系。除非是成為學區(qū)房，否則老小區(qū)不可能走出獨立行情。

2、以安貞西里為例吧，有網(wǎng)友也正看小兩居呢，60平左右300多萬，租金7000左右的，租售比在500之內(nèi)，扣除物業(yè)費取暖費和空置期的租金凈回報率超過2%，比銀行存款高。

所以常規(guī)建議是如果手里有現(xiàn)金，且沒有其他穩(wěn)妥+高息的理財渠道，那就買房收房租，收益不高細水長流。

談不上值不值得，只是在現(xiàn)在這種“投資荒漠”的年代，大多數(shù)人都找不到高息+穩(wěn)妥的理財渠道了。所以都無奈的買房收租，反正比存銀行強，房價角度也大概率能對抗通脹。

3、老房其實對地段兒的要求不太高，只要是市區(qū)內(nèi)的成熟板塊一般都可以。安貞挺好的，價格走勢+租金至少不落后大盤，不吃虧。

不過多說一句，按著好點兒的兩居大多300萬以上。所以看房時盡量選擇沒有瑕疵和硬傷的吧，畢竟房子是用來住的，居住體驗好的至少流動性強。

僅供參考。

二

Q:

您認為北京樓市這種拉鋸的博弈狀態(tài)會持續(xù)多久？Ps：我的意思是大多數(shù)人都認為北京樓市不可能長期疲軟，早晚會再次上漲的，但現(xiàn)狀卻是想買的人沒錢，有錢的人不想買，有房的嫌房價低還不想賣，導致現(xiàn)在仨方都不滿意的糾結(jié)狀態(tài)，您認為會持續(xù)多久？

A：

1、什么意思？您指什么拉鋸的博弈啊？土地方、開發(fā)商、剛需、改善、還是投資客？或是二手房的買家和賣家？價格和成交量？

2、我大概明白您的意思了，但我也不知道能持續(xù)多久。日本從1991年崩盤，到2013年的東京等大城市才開始回暖，整整12年甚至14年。如果按照回到最高點計算，那東京整整用了30-32年，而且還只有東京的核心區(qū)成熟板塊，其他的大城市+郊區(qū)部分回暖，小城市+偏遠地區(qū)的房價一直趴著呢，并且屢創(chuàng)新低。

美國從2006的房價開始下跌，2007年加劇，2008年因次貸危機崩盤，直到2014年才真正走出低谷，至少6年多了。咱們香港從1997年東亞危機崩盤，2003年才開始回暖，2012年才算走出低谷，這一輪也是十多年。臺灣省1990年達到最高峰后開始下跌，1994年加速下跌，至少到1999年之后才算回暖，真正走出低谷也是十年以上。

咱們的炒房根據(jù)地溫州市，在2012年之前一直是內(nèi)地炒房第一城，房價幾度遠超北上廣深+杭州，甚至高出北京上海30%。但2010年之后崩盤，雖然幾度小幅回暖，但至今也就是高峰期的60%吧，也至少15年了，回到巔峰不知還要多少年。

3、北京什么時候回暖我不知道。只能說二次房改之后，北京經(jīng)歷了好幾輪明顯波動。1998-2000年后樓市低迷，2003年回暖但趕上了2004年的宏觀調(diào)控+上海崩盤，所以直到2005年才出現(xiàn)了第一次金九銀十。這輪周期通常按6年計算，但其實如果從1993年宏觀調(diào)控開始，那至少博弈了10年以上。

2007年見頂，2008年崩盤，2009年春天之后真正暴漲，2010年就被限購限售了，這期間有明顯漲幅的大多是學區(qū)房+熱門板塊。整體樓市到2014年達到最低谷，2016年春節(jié)后才又開始暴漲，這輪周期也6年呢。

4、總之我不知道會持續(xù)多久，只能說反正歷史上好幾次了，歐美等國在百年樓市歷史中更是N多次，沒人能準確預(yù)測，都是瞎蒙+等著，看運氣吧。

多說一句，人這一輩子能趕上一次時代紅利+抓住了就算成功，一次都趕不上或抓不住也算正常。反正都是普通人，而普通人的一生，本來就是一次次錯過機會的一生，否則早就不是普通人了。

僅供參考。

三

Q:

我的戶口（集體戶）早就是在北京了，但一直在國外工作，目前回國在武漢工作，武漢有房，孩子也在這邊上學。請問我現(xiàn)在有300萬左右資金，您建議是在武漢再買一套房還是在北京買？

如果在武漢的話能買很好的改善房，投資效果也應(yīng)該不錯。在北京買的話就是老破小了，只能放戶口。但也考慮到畢竟北京是首都，孩子將來是肯定到北京高考的，上學和工作也有可能在北京，所以在猶豫。

這是我看的幾個樓盤廣告，還沒實地看房，請幫忙點評一下。

A：

1、這其實不是房子的事兒，而是自己+孩子將來在哪兒生活或工作的問題。確定將來不在北京的話就沒必要買，因為房子是用來住的，住不上買他干嘛？收租金打理著也挺麻煩的，讓中介代管又少了至少一個月的租金，何必買來添麻煩呢？

但如果確定將來在北京工作和生活，那既然有戶口，總不能永遠租房吧？房子是用來住的，將來有居住的可能就買唄。

2、我點評不了，因為這幾個樓盤我都沒去過。而且我覺得也沒什么意思，都在郊區(qū)，也離地鐵都不近，那您買來做什么啊？至少在前幾年是住不上的吧，那如果空置就等于沒發(fā)揮出作用，可如果出租的話不僅收益率低，而且裝修也大概率被毀了。

另外既然地段兒不算強，那價格走勢也就大概率偏弱。再者38號文件也說的很清楚，將來減少商品房土地供應(yīng)，那這種郊區(qū)地段兒發(fā)展就有很大不確定性。

那請問了，如果地段兒一般，住不上，租金不高，有可能毀裝修，將來發(fā)展也沒譜兒。買了這房的優(yōu)勢在哪兒？

3、總之還是先確定將來是否在北京工作或生活吧。如果來，那常規(guī)建議是先買在朝陽東四環(huán)外板塊，租金高，價格走勢也大多數(shù)至少不弱，將來換房不吃虧。未必非得是老破小，房齡相對新的小戶型也不少呢。

僅供參考。

四

Q:

我們的女兒在北京上學，**大學，我想用她的戶口給她買套房子，120萬左右的，面積不用大，地段好的就行，將來她畢業(yè)在北京工作時能住。

A：

1、我沒理解，您家應(yīng)該不是北京人吧，那女兒怎么會有北京戶口呢？

2、另外就是這預(yù)算，120萬是總價還是首付啊？總價的話至少在市區(qū)是買不到的，基本都得很遠的郊區(qū)了。首付的話那就做個總價預(yù)算吧，要不然不好聊地段兒。

Q:

Ps：我們現(xiàn)在都是**戶口，但我聽說上大學是可以轉(zhuǎn)北京戶口的，轉(zhuǎn)到北京不是就能買房了嗎？

A：

1、您說的大學戶口屬于“臨時戶口”，是票證時代為了解決糧油關(guān)系的，轉(zhuǎn)了戶口才能在北京領(lǐng)糧票。不光是大學戶口，其他的還有外地在京單位的也都是臨時戶口，比如駐京辦和北京分公司什么的。

2、但90年代取消糧票之后這種戶口就沒有實際意義了，轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)的都行，看自己的意愿。不僅沒糧票，也不能買房和享受其他京籍福利，以前是能買車，現(xiàn)在好像也不行了。

而且既然是臨時戶口，那畢業(yè)時如果不能找到能辦理“北京正式戶口”的單位，那就必須遷走，一般最長周期是一兩年吧。所以這種戶口沒什么意義，至少是對買房沒用。

Q:

Ps：那我們能不能買不用北京戶口的房子？比如公寓和X產(chǎn)權(quán)，就是想給女兒畢業(yè)留北京工作準備個住的地方。

A：

1、北京的公寓也需要購房資格。在校大學生是不能買的，因為既然沒畢業(yè)就不能交社保和納稅，無法申請。

2、X產(chǎn)權(quán)倒是能買，120萬也能買到，但意義不大吧？不合法的房子總是有隱患的，而且都在郊區(qū)，就算現(xiàn)在買了，女兒將來也未必住的上，萬一不滿意而埋怨怎么辦啊？那父母就是好心辦事兒而沒達到效果了。所以考慮好吧，一般是不建議的。

再說兩句，之后又和這兩口子聊了幾句。怎么說呢，有些同情也有些無奈，甚至是有些憤懣。他們之所以要給女兒在北京買房，是因為跟女兒關(guān)系不好，所以想彌補緩和一下。這120萬已經(jīng)是他們的全部積蓄了，而且還要賣掉一套老家的房子。

但女兒并不領(lǐng)情。因為當時報志愿的時候，女兒就不想來北京。因為父母選的學校雖然是211，但以她的分數(shù)只能是非常冷門的專業(yè)，甚至是考公都不好報名的那種。但父母就是堅持，女兒最終也默認了。

但到了北京之后，女兒可能是越讀越心涼，還無法轉(zhuǎn)專業(yè)，所以對留北京工作根本不抱希望，認為還不如回老家找工作呢。老家是個中等地級市，雖然經(jīng)濟不太強但也說的過去，至少比北京壓力小。

但這又和父母的意愿相悖了。父母認為自己在老家就是最基層的職工，沒有任何人脈資源能幫助到女兒，那回來干嘛？而且當時到北京上學的時候，親戚朋友是都知道的，很風光，那如果畢業(yè)又回老家了，面子上實在過不去。

所以這父母才想湊出120萬給女兒在北京買房，既有緩和關(guān)系的意思，也有給女兒打氣，甚至是施壓的意思。反正就是想讓女兒留在北京工作。

不知您怎么想，反正我聽的挺郁悶的。可憐天下父母心，父母的初心肯定是為了女兒好。但奈何父母的認知好像不太強，從戶口和買房的計劃上就能看出來。而且看樣子還挺固執(zhí)+強硬，難免讓女兒叛逆。

反正就是這種情況吧，我是幫不上什么忙，對X產(chǎn)權(quán)既不懂也不敢推薦，其他的更不好對家庭關(guān)系說什么。家家都有本難念的經(jīng)……

五

Q:

請問：3月份把國美第一城的小房子賣了，現(xiàn)在想在雙井大望路百子灣一帶買個總價580萬以內(nèi)2居，自住但希望能盡量保值。金泰580左右，板塊弱些。東方雅苑520左右，得房率極低，81的建面實用面積不到60平。華騰園500萬，只能買到東向塔樓，南向都是大戶型。

單純從保值角度考慮，您覺得東方雅苑>金泰先鋒>華騰園，是這樣嗎？

A：

1、這仨小區(qū)到目前為止的價格走勢是這么排序的。

2、東方雅苑如果是建面81套內(nèi)60，那得房率是74%，高低分跟誰比了。跟小板樓比算很低的，跟板樓相比算偏低的，跟塔樓比算正常值吧。華騰園應(yīng)該差不多就是75%，國美的話應(yīng)該能接近80%，也高不到哪兒去。

3、其他我好像沒什么說的了，就是這種現(xiàn)狀。另外價格走勢也只能說明以前的，以后的趨勢未必完全延續(xù)。另外塔樓東向不算硬傷，只是看自己的喜好了，畢竟房子是用來住的。

僅供參考。

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