天健地產高價拿地，李文成迎難而上

文/深圳進深 嚴明會

深圳年內第二宗土拍地塊，花落天健地產。

4月27日下午，位于龍華民治街道的A808-0035地塊迎來出讓。

最終經過60輪競價，由深圳市天智置地有限公司以總價13.78億元拿下。

成交樓面價約3.1萬/㎡，溢價率40.18%。

股權穿透顯示，深圳天智置地為深圳市天健地產集團有限公司100%持股公司。

天健地產，則由天健集團（全稱：深圳市天健（集團）股份有限公司）100%持股。

深圳天智置地執行董事、總經理為楊志帆。天健地產董事長則是李文成。

該地塊位于龍華區民治街道華南路西側、民康路南側，地處梅林關片區核心區域。

是華南物流園土地整備利益統籌項目中的一塊。

其臨近地鐵10號線光雅園站，交通便捷，周邊教育、醫療等相關配套也比較成熟。

屬于龍華核心區難得的產城融合品質宅地。

根據規劃設計要點，地塊建筑高度限高80米，綠化覆蓋率40%。

新建規定建筑面積44460.00㎡，其中，住宅40420㎡；商業470㎡；

社區健康服務中心1500㎡；長者服務站1500㎡；

另外社區管理用房300.00㎡；社區警務室150㎡；物業服務用房120㎡。

出讓文件要求，地塊成交后，競得人須自《出讓合同》簽訂之日起1年內開工，4年內竣工，并承諾提供“交房即發證”服務。

項目需提供不小于1160㎡的公共開放空間，公共開放空間需24小時無條件向公眾開放。

值得一提的是，該地塊南側就是龍華在售網紅盤——中建鵬宸云筑。

作為深圳首個新規住宅，中建鵬宸云筑憑借性價比好、使用率高等優勢，自首開以來備受矚目。

其實，中建鵬宸云筑地塊也屬于華南物流園土地整備利益統籌項目中的一塊。

最新拿下地塊的天健地產，其實后續挑戰蠻大的。

我們可以對比一下，鵬宸云筑地塊于2024年2月29日成功出讓。

地塊成交價51.79億元，折合樓面價23914元/㎡。目前貝殼參考均價5.5萬/㎡。

也就是說，天健地產拿下的新地塊，樓面價高了超七千每平。

面粉價高了，售價只會更高。所以未來地塊入市，很考驗操盤手的能力。

如果做差不多的產品，價格更高，那競爭力肯定要弱。但是如果定價低了，利潤又面臨挑戰。

這里面該怎么平衡，可是大有講究。

所以，依進深君看，不排除開發商會往改善盤的方向走。

畢竟只有這樣，高成本與利潤獲取上獲得更好的平衡。

其實如果認真研究起來，近兩年天健地產的盈利水平確實有待提升。

整個天健集團，2025年營業收入225.01億元，歸屬上市公司股東凈利潤2.23億元，增收不增利。

天健地產2025年營業收入95.47億元，凈利潤3.58億元。營收、利潤雙雙下降，同比分別下降了7.96%、54.8%。

另一個更直觀的數據是毛利率。

天健集團2025年年報顯示，其房地產業務期內毛利率16.69%。

而2024年是27.22%，2025年毛利率比上年同期下降了超10個百分點。

意味著它的房地產項目盈利確實變差了。

所以天健地產這次拿地樓面價，比旁邊項目高那么多，后續如果操盤不好，盈利空間也是一大問題。

當然，除了較高的樓面價，天健地產的挑戰也來自周邊較大的供應。

除了鵬宸云筑，這次地塊的附近還有深國際華南A808-0031宗地項目。

同樣作為深國際華南物流園土地整備利益統籌項目的重要組成部分，該項目規劃了千余套住宅。

項目一期包括5棟37-47層高的住宅樓和1棟4層幼兒園，主打高得房率產品，目前已完成建設工程規劃許可證審批并動工。

可見的未來，項目周邊的供應不小，競爭也更加激烈。拿下新地塊，天健地產的挑戰才剛剛開始。（進群了解更多深圳樓盤信息，請加微信SZjinshen。）

相關公司：天健集團