甲級寫字樓、商場、奧萊，首批4只商業不動產REITs成色如何？

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作者 I 江珊 選址960

全文2870字，約需5分鐘

將寫字樓、購物中心、奧特萊斯等市場化資產帶入公眾投資，4月24日，首批4只商業不動產REITs正式獲得證監會準予注冊的批復。

4只商業不動產REITs分別為匯添富上海地產商業不動產REIT、中信建投首農食品集團商業不動產REIT、國泰海通砂之船商業不動產REIT、中金唯品會商業不動產REIT，參與主體匯聚地方國有龍頭企業、行業內頭部民營企業等，底層資產涵蓋甲級辦公樓、購物中心、奧萊等成熟商業業態，分布于上海、北京、西安、鄭州、哈爾濱等城市的核心區域，預計募集資金額超180億元。

這意味著，從基建單輪驅動，到“基建+商業”雙輪并行，商業地產“開發-運營-退出-再投資”的閉環被打通，中國公募REITs市場邁出了關鍵一步。

那么，能夠在17只申報項目中脫穎而出，榮列“首批”的四只REITs各有哪些出色之處？

1、匯添富上海地產商業不動產REIT：科創區甲寫，接近滿租+長租約加持

原始權益人為上海地產集團旗下世博發展集團，底層資產為位于上海市黃浦區的鼎保大廈、鼎博大廈。截至2025年末，兩座大廈均已進入成熟穩定運營期，出租率高，重要租戶租約期限長，現金流可預期。

鼎保大廈 （圖自招募說明）

鼎博大廈 （圖自招募說明）

鼎保大廈和鼎博大廈二者直線距離約500米，均位于上海市黃浦區世博濱江板塊。根據《商務樓宇等級劃分要求》（標準號：GB/T 39069-2020），鼎保大廈和鼎博大廈項目符合甲級商務樓宇相關要求，業態為辦公與配套商業，定位為上海市黃浦區中央科創區的主要載體之一。項目重要租戶包括華東設計院、上海票據交易所及其關聯方、上海數據集團及其關聯方以及世博科創等。

近三年，項目匯總營業收入分別為1.28 億元、1.46億元和2.01億元，毛利率分別為27.12%、38.64% 和59.43%，營業收入及毛利率逐年增長。凈利潤分別為-0.89億元、-0.46億元和0.20億元，2023年及2024年不動產項目備考匯總凈利潤為負主要因為鼎博大廈于2022年12月投入運營，2023年度和2024年度出租率處于爬坡期，營業收入較低。隨著2025年度出租率提升、經營穩定，營業收入及凈利潤大幅增長，盈利能力提升。

上海地產集團是市屬城市保障類國有獨資企業，深耕城市更新主業，總資產規模近4500億元，存量商業、辦公、酒店類資產近300萬平方米，雄厚的資產儲備不僅為REITs提供了優質底層資產，也為該產品長期擴募及資產組合優化奠定了堅實基礎。此前，上海地產集團已成功發行上海地產租賃住房REIT（基金代碼：508055）并獲得得高認購倍數記錄。

2、中信建投首農食品集團商業不動產REIT：運營17年，出租率98%

底層資產為首農食品集團旗下購物中心龍德廣場項目，位于北京奧北核心商圈昌平區立湯路186號，占地約6.3萬平方米，建筑面積超22萬平方米，可出租面積約為15.18萬平方米，是一座集生活超市、建材超市、家居超市、大型百貨、運動主題賣場、兒童主題賣場、餐飲娛樂、健身滑冰、國際影城及各類品牌專賣店于一體的一站式大型商業購物中心。

龍德廣場（圖自網絡）

項目2008年7月開業，截至2025年末已運營超過17年。依托天通苑巨量常住人口，出租率穩定在98%以上，現金流充裕且運營成熟。

龍德廣場的盈利模式為物業自持租賃，營業收入主要來自商鋪及售賣島出租產生的固定租金收入和提成租金收入。除商鋪及售賣島出租外，龍德廣場還開展了廣告位出租、場地及特賣等多種經營活動。另外，龍德廣場可以收取停車場收入及POS機使用費等其他收入。

近三年，龍德廣場凈利潤分別為1.11億元、0.92億元、0.99億元，保持基本穩定。毛利率分別為67.46%、64.10%和64.04%，凈利率分別為38.63%、35.24%和37.26%，盈利情況保持穩定。

首農集團是北京市國資委批準改組的國有資本投資公司，承擔著“首都食品供應服務保障重要載體、食品安全行業表率、食品產業發展核心主體”的重要職能。集團持有大量優質不動產，覆蓋產業園、購物中心、倉儲物流、寫字樓、酒店、批發市場等多種業態。

此次獲批的商業不動產REIT平臺，將與已發行的首農元中心公募REIT（基金代碼：508039）形成不動產REITs雙平臺格局。

3、國泰海通砂之船商業不動產REIT：西北銷冠，標桿奧萊

底層資產為砂之船（西安）奧特萊斯，是西北區域銷售額排名第一的奧特萊斯項目。

砂之船（西安）奧特萊斯項目于2017年9月正式開業，是砂之船商管集團將藝術商業DNA融入傳統奧萊模式，在全國首家落地“A×(1+N)×AI×S”概念的超級奧萊，作為西北地區最大的綜合性奧萊之一。2025年砂之船（西安）奧特萊斯項目銷售額約28億元，成為西安市、西北周邊地區、外來游客追求優質低價消費體驗的重要載體。

砂之船（西安）奧特萊斯項目外觀和內部（圖自招募說明）

截至2025年末，項目簽約商戶共計314家，業態包括N業態、國際名品、男裝童裝皮具、女裝、運動青休潮牌等。項目近三年營業收入分別為3.50億元、3.76億元及4.14億元，穩步提升；運營凈收益2.78億元、2.94億元及3.13億元，運營凈收益率分別為79.23%、78.41%及75.57%。

4、中金唯品會商業不動產REIT：河南+黑龍江銷冠 出租率99%以上

原始權益人為杉杉商業集團有限公司，底層資產為鄭州杉杉奧特萊斯項目和哈爾濱杉杉奧特萊斯項目。

兩個奧特萊斯均為所在省份銷售額及坪效排名第一的項目，聯營模式占比高，收入與銷售額直接綁定，出租率保持在99%以上。

鄭州杉杉奧特萊斯（圖自網絡）

鄭州杉杉奧特萊斯項目于2016年9月開業，迄今已運營近10年，總建筑面積約11.20萬平方米。鄭州杉杉奧特萊斯項目在河南省奧特萊斯行業中銷售額排名第一，是鄭州市中牟新區目前唯一的中高端奧特萊斯項目，具有較強的先發優勢與區域壟斷地位。報告期內，項目整體銷售額從2023年的18.78億元增長至2025年的 21.58 億元；出租率始終維持在99%以上；聯營模式扣率從2023 年的14.75%提升至2025年的15.37%；月租金坪效從2023年度的327.77元/月/平方米提升至2025年度的372.56元；運營凈收益率始終維持在行業第一梯隊，并于2025年達到77.89%。

哈爾濱杉杉奧特萊斯（圖自網絡）

哈爾濱杉杉奧特萊斯項目在黑龍江省內銷售額排名第一，位于哈爾濱新區的核心區域“江北一體發展區”。報告期內，項目整體銷售額從2023年的14.75億元增長至2025年的16.72億元；出租率始終維持在99%以上；聯營模式扣率從2023年的11.30%提升至2025年的12.48%；月租金坪效從2023年度的192.93元/月/平方米提升至2025年度的242.10元；運營凈收益率處于行業第一梯隊，并于2025年達到73.40%。

杉杉商業唯品會下屬的境內全資子公司，截至2025年末，杉杉商業是國內已開業奧特萊斯數量及自持奧特萊斯物業數量最多的奧特萊斯企業。

即將接受市場檢驗

首批商業地產REITs的十足成色為市場打了樣。展望未來，從獲批到最終發行上市，還需經詢價、路演、戰略配售、公眾認購等完整流程，實際認購倍數將是市場對商業不動產價值的再次檢驗。

與此同時，隨著多業態、多城市、多主體的同步破冰，商業不動產REITs正從政策預期加速變為市場現實。數據顯示，截至2026年4月1日，國內已申報商業不動產REITs產品共計17只，合計擬發行規模突破600億元。從資產類型來看，購物中心類6只、商業綜合體類5只、酒店類3只、奧特萊斯類2只、社區商業類1只，國有、民營、外資悉數入場，行業常態化發行的大幕已然拉開。