-1000%！兩大國(guó)企“黑馬”，快把號(hào)練廢了

來(lái)源：鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊fengcaixun作者W=T=T

房地產(chǎn)A股和H股的2025年年報(bào)披露即將正式收官，部分房企也已披露2026年一季度報(bào)。根據(jù)Wind萬(wàn)得數(shù)據(jù)，A股上市房企2025年出現(xiàn)虧損的比例已超過(guò)75%，相較2024年虧損比例持續(xù)擴(kuò)大。

這意味著，一年忙活下來(lái)，A股已經(jīng)有四分之三的上市房企是虧錢(qián)發(fā)展；而港股房企同樣，盈利和虧損房企的比例差距逐漸擴(kuò)大。

2025年，誰(shuí)賺得最多？

根據(jù)Wind萬(wàn)得數(shù)據(jù)，若僅統(tǒng)計(jì)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的A股和H股上市房企的成績(jī)，歸母凈利潤(rùn)TOP5是——

華潤(rùn)置地(盈利254億元)、

中海地產(chǎn)(盈利126.9億元)、

濱江集團(tuán)(盈利21.16億元)、

中國(guó)金茂(盈利12.53億元)、

保利發(fā)展(盈利10.35億元)、

招商蛇口(盈利10.24億元)。

但如果以Wind房地產(chǎn)板塊定義，2025年A股歸母凈利潤(rùn)的正序列TOP5房企分別是：

濱江集團(tuán)(盈利21.16億元）、

南京高科(盈利18.30億元)、

陸家嘴集團(tuán)(盈利12.26億元)、

中國(guó)國(guó)貿(mào)(盈利12.02億元)、

浦東金橋(盈利10.74億元)。

可以發(fā)現(xiàn)，“經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)”已經(jīng)全面上桌，重要性空前凸顯。

要知道，南京高科、陸家嘴集團(tuán)、浦東金橋等“主營(yíng)產(chǎn)業(yè)園”的企業(yè)，營(yíng)收規(guī)模僅在數(shù)十億，營(yíng)業(yè)收入遠(yuǎn)不及“千億級(jí)”的開(kāi)發(fā)型房地產(chǎn)企業(yè)。但當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，上述擁有大量持有型資產(chǎn)的企業(yè)，利潤(rùn)可持續(xù)發(fā)展能力明顯更強(qiáng)。

港股方面亦然，率先布局“經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)”賽道的華潤(rùn)置地，在凈利潤(rùn)方面明顯領(lǐng)先，成為“利潤(rùn)王”。中海地產(chǎn)作為老牌管控高手也算“寶刀未老”。保利發(fā)展和招商蛇口明顯需要加碼經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)賽道，以提升凈利潤(rùn)發(fā)展空間。

同樣的原理，物業(yè)管理一類(lèi)輕資產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)，凈利潤(rùn)的優(yōu)勢(shì)也開(kāi)始放大。例如招商積余2025年的歸母凈利潤(rùn)6.55億元，已經(jīng)排到了城投控股之前。南都物業(yè)、新大正等物業(yè)服務(wù)上市公司，全面挺進(jìn)利潤(rùn)TOP30行列。

房地產(chǎn)的生存邏輯，的確大變天了。

2025年誰(shuí)虧得最多、跌得最慘？

根據(jù)Wind萬(wàn)得數(shù)據(jù)，2025年A股歸母凈利潤(rùn)的“倒序TOP5”房企分別是：

萬(wàn)科A(虧損885.56億元)、

華僑城A(虧損144.96億元)、

金地集團(tuán)(虧損132.81億元)、

華發(fā)股份(虧損94.96億元)、

信達(dá)地產(chǎn)(虧損78.75億元）。

“資產(chǎn)減值損失”作為近年影響房企凈利潤(rùn)的最大因素之一，2025年這一指標(biāo)的TOP5則是：

萬(wàn)科A(-219.29億元)、

華僑城A(-86.37億元)、

保利發(fā)展(-64.84億元)、

華發(fā)股份(-57.3億元)、

信達(dá)地產(chǎn)(-46.93億元)。

同時(shí)，2025年歸母凈利潤(rùn)降幅TOP5的A股上市房企是：

西藏城投(-4504%)、

華發(fā)股份(-1095%)、

沙河股份(-1014%）、

京能置業(yè)(-970%)、

信達(dá)地產(chǎn)(-904%)。

兩個(gè)意料之外的“差生典型”

你能想到嗎，上面3個(gè)“差生榜”均提名的，只有信達(dá)地產(chǎn)、華發(fā)股份。前者在“房企暴雷潮”中依托AMC一度快速做大做強(qiáng)；后者則是近年“國(guó)進(jìn)民退”進(jìn)程中，率先沖進(jìn)全國(guó)房企TOP10的老牌區(qū)域性國(guó)企。

“信達(dá)地產(chǎn)到底怎么了？”

或許不少人會(huì)不禁提問(wèn)，從2015-2016年背靠中國(guó)信達(dá)，以“金融 地產(chǎn)”模式在全國(guó)耗資超439億“瘋狂搶地”的信達(dá)地產(chǎn)，曾經(jīng)規(guī)模快速擴(kuò)張、營(yíng)收利潤(rùn)雙增多么輝煌，如今為何急速下滑？

實(shí)際上，信達(dá)地產(chǎn)在2024年便出現(xiàn)“首次虧損”，一年虧掉7.84 億元。這背后，伴隨房地產(chǎn)調(diào)整，信達(dá)地產(chǎn)2022年后承接的大量房企紓困項(xiàng)目，曾經(jīng)高價(jià)拿下的地塊、布局在三四線和弱二線的存量項(xiàng)目，都面臨資產(chǎn)沉淀和貶值壓力，2025年公司被迫計(jì)提大額存貨跌價(jià)（資產(chǎn)減值損失46億元）。

同時(shí)，紓困項(xiàng)目的債權(quán)、對(duì)外財(cái)務(wù)性投資等問(wèn)題爆發(fā)，2025年信達(dá)地產(chǎn)的信用減值也高達(dá)15.76億元。兩項(xiàng)減值占全年虧損額的79%，是巨虧的最大推手。

而就在業(yè)績(jī)開(kāi)始惡化的2024年，信達(dá)地產(chǎn)原董事長(zhǎng)石愛(ài)民、總經(jīng)理郭偉、原副總經(jīng)理陳瑜?等高層集體辭任。

直到2026年高管的震蕩仍在持續(xù)。自2026年3月以來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)已連續(xù)發(fā)布多份高管辭職公告，涉及董事、獨(dú)立董事及副總經(jīng)理等多個(gè)核心崗位。尤其今年4月13日，信達(dá)地產(chǎn)董事長(zhǎng)鄧立新辭去公司全部職務(wù)，這距離其接任董事長(zhǎng)還不到2年，原定任期至2027年2月，此次提前離任，讓公司的“自我紓困”受到質(zhì)疑。

華發(fā)股份的“突然衰頹”，原因相似。

在當(dāng)前市場(chǎng)狀況下，華發(fā)股份早期在上海、南京、武漢等地獲取的高價(jià)地項(xiàng)目面臨嚴(yán)重的減值壓力，公司不得不在2025年計(jì)提了約57.30億元的巨額存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)驚人的-1095.54%降幅，也創(chuàng)下上市22年來(lái)的首次凈利潤(rùn)虧損（達(dá)到94.96億元）。

不過(guò)華發(fā)股份2025年?duì)I業(yè)收入834.26億元，同比增長(zhǎng)38.85%；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額保持正向，這一次似乎是其集中釋放積累的潛在風(fēng)險(xiǎn)，而做出一次主動(dòng)的財(cái)務(wù)“大洗澡”。

但地產(chǎn)行業(yè)逐漸將徹底告別舊模式，曾經(jīng)的“地產(chǎn)一哥”們一個(gè)個(gè)倒下，反倒是曾經(jīng)的邊緣角色們，憑借核心資產(chǎn)自持運(yùn)營(yíng)、深耕地產(chǎn)服務(wù)，展現(xiàn)出穩(wěn)定的利潤(rùn)表現(xiàn)。因而當(dāng)高價(jià)存量土地減值集中爆發(fā)后，部分開(kāi)發(fā)商真的能回到營(yíng)收上行、利潤(rùn)穩(wěn)定的局面嗎，尚待市場(chǎng)給出答案。