房產(chǎn)有周期，人無(wú)再少年，今年樓市這樣定調(diào)...

我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣(mài)團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問(wèn)

你好，今年以來(lái)，各種吹風(fēng)不少，會(huì)也開(kāi)了不少，請(qǐng)問(wèn)你如何結(jié)合這些精神來(lái)預(yù)判今年樓市的走向呢？

房段子解答

的確，今年開(kāi)了不少的會(huì)，關(guān)于房地產(chǎn)的表述，集中在“防范風(fēng)險(xiǎn)”、“穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存、建好房”。

這里的風(fēng)險(xiǎn)，不是降房?jī)r(jià)去泡沫，而是穩(wěn)房?jī)r(jià)。風(fēng)險(xiǎn)在于房?jī)r(jià)持續(xù)下降，新房二手房失去流通性（庫(kù)存）以及對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)商暴雷，房東破產(chǎn)。

穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存、建好房...其實(shí)都指向新房市場(chǎng)。

新房企穩(wěn)，那么土拍和二手市場(chǎng)就能企穩(wěn)。

新房如何企穩(wěn)？“建好房”...各種新規(guī)迭代，不計(jì)成本地保住表面新房?jī)r(jià)格。實(shí)際上從產(chǎn)品得房率，以及樓面價(jià)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)各種背刺。

像成都，今年主流的新房?jī)r(jià)格能穩(wěn)定在2.5-3.5萬(wàn)之間，就算完成了KPI，尤其本身有巨大需求（成交量）的背景下，穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存、建好房，可謂操盤(pán)手眼里的“優(yōu)等生”。

對(duì)新房市場(chǎng)，大家不可能精明到極致，接受適當(dāng)背刺，用“房產(chǎn)有周期，人無(wú)再少年”來(lái)自我安慰。

對(duì)二手房市場(chǎng)，以價(jià)換量依然是主流思路，最大的奢望在于跌幅收窄，隨著新房市場(chǎng)，變相企穩(wěn)。上半年是一個(gè)很好的賣(mài)房及挑好房的時(shí)機(jī)，下半年則大概率復(fù)制去年行情。

而這，也就是今年樓市的主基調(diào)了。

粉絲提問(wèn)

你好，家住東郊記憶片區(qū)，想在東門(mén) 3 環(huán)內(nèi)（成華二八至三圣鄉(xiāng)一帶）購(gòu)置 120㎡以上套三 / 套四、帶大陽(yáng)臺(tái)、小區(qū)較新的精裝二手或新房現(xiàn)房，總預(yù)算 380 萬(wàn)，用于長(zhǎng)輩養(yǎng)老或自身置換。看過(guò)二十四城 7 期、潤(rùn)府、魯能城、御龍山、中糧鴻云、中央城邦、錦城序、中環(huán)天宸及二八片區(qū)青秀系、首鋼等樓盤(pán)，均因高架、小區(qū)環(huán)境、房齡老舊、密度高、非現(xiàn)房、價(jià)格超預(yù)算等問(wèn)題不滿意，在預(yù)算固定的情況下，糾結(jié)品質(zhì)與地段如何取舍。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

金沙**這邊的大環(huán)境來(lái)說(shuō)是文化宮，是青羊乃至整個(gè)成都二環(huán)中環(huán)非常成熟的區(qū)域。

其實(shí)在給長(zhǎng)輩選養(yǎng)老房、或是自己置換改善這件事上，有句話很實(shí)在：品質(zhì)是恒定的，地段是動(dòng)態(tài)的。小區(qū)本身的戶型、居住舒適度，再過(guò)很多年都不會(huì)變，但周邊的配套、交通和生活氛圍，都是會(huì)慢慢完善、越變?cè)胶玫模灰皇且豢潭疾幌氲龋耆珱](méi)必要執(zhí)著于當(dāng)下就百分百成熟的地段，更不用勉強(qiáng)接受那些明顯有硬傷的房子。

你目前看的這批二手房，其實(shí)問(wèn)題都很典型。二十四城七期地段確實(shí)好，萬(wàn)象城、地鐵一應(yīng)俱全，可高架環(huán)繞，噪音和視野對(duì)老人都不太友好；潤(rùn)府地段不差，但小區(qū)環(huán)境一般，產(chǎn)品也有些過(guò)時(shí)；魯能城、御龍山整體還算能看，就是房齡偏老，小區(qū)質(zhì)感跟不上現(xiàn)在的新房；中糧鴻云和中央城邦密度太高，空間局促，住起來(lái)并不舒服。至于錦城序、中環(huán)天宸要么是尾盤(pán)，要么交房太晚，東門(mén)幾個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)價(jià)格又超出預(yù)算，糾結(jié)也很正常。

按照你380萬(wàn)的總預(yù)算，想在東門(mén)三環(huán)內(nèi)、從二八到三圣鄉(xiāng)這一片，找120平以上套三或套四、帶大陽(yáng)臺(tái)、小區(qū)又新一點(diǎn)的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，重心其實(shí)可以放在二八板塊。這里屬于金色中環(huán)沿線，既不算完全拓荒的新區(qū)，也不用為極度成熟的地段多花冤枉錢(qián)，性價(jià)比很合適。

最近二八這邊就有挺貼合需求的選擇，比如招商中旅中環(huán)臻邸一樓帶花園的房源，110平帶45平花園，還送車(chē)位，總價(jià)只要346萬(wàn)，老人平時(shí)散步、養(yǎng)花種草都很方便，養(yǎng)老再合適不過(guò)。另外蜀道翰林府是準(zhǔn)現(xiàn)房，最新批次已經(jīng)可以直接認(rèn)購(gòu)，小區(qū)前面就是大公園，視野采光都不錯(cuò)，戶型從113到139平都有，126平的總價(jià)基本就在360-380萬(wàn)，剛好卡在你的預(yù)算里。

像你提到的青秀系、首鋼這類(lèi)樓盤(pán)，價(jià)格親民，整體也過(guò)得去，就是在小區(qū)密度、環(huán)境上要多對(duì)比一下。二手市場(chǎng)雖然配套成熟，但短板也很實(shí)在，要么高架噪音、要么缺地鐵、要么產(chǎn)品老舊，和新房比差距很明顯。

綜合來(lái)看，預(yù)算固定的前提下，不用硬追高價(jià)盤(pán)，單價(jià)控制在三萬(wàn)以內(nèi)，優(yōu)先選產(chǎn)品迭代更好、小區(qū)環(huán)境更舒適的準(zhǔn)現(xiàn)房，地段不用追求極致成熟，二八板塊就是現(xiàn)階段最穩(wěn)妥的選擇。如果有看中的項(xiàng)目，實(shí)地去感受一下小區(qū)環(huán)境、戶型格局和周邊氛圍，遠(yuǎn)比只看圖片更靠譜。

粉絲提問(wèn)

你好，前兩年咨詢的時(shí)候，有兩套房子，今年4月份賣(mài)掉了一套。現(xiàn)在想在主城區(qū)買(mǎi)一套房子，預(yù)算500-600吧，給父母養(yǎng)老居住，最好能資產(chǎn)保值。前幾天去看了幾個(gè)盤(pán)，中海錦三號(hào)院、高新遠(yuǎn)達(dá)天宸名邸、錦江交子縵華，城里倪家橋保利中心還有一套90平的房子，如果要買(mǎi)交子縵華165戶型，可能得把這套一起賣(mài)了才行，父母看中的是中海錦173的戶型，遠(yuǎn)達(dá)160的戶型。我平時(shí)居住在北京，上周正好有事回了趟成都，去看了這三個(gè)盤(pán)。如果有更好的推薦，我可以讓家人去看看。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

我覺(jué)得你們最核心的兩點(diǎn)訴求，一是價(jià)值（保值性，當(dāng)前和未來(lái)這個(gè)板塊能否撐得起這樣的單價(jià)總價(jià)，是否成都主流的豪宅圈），二是養(yǎng)老（尤其要考慮到老年人的三大需求：醫(yī)療，生態(tài)和初步的板塊配套完善度）。

首先來(lái)說(shuō)蔡橋這邊的中海錦叁號(hào)院，確實(shí)是青羊區(qū)如日中天的板塊，中海這個(gè)盤(pán)也是蔡橋目前最高階的產(chǎn)品，具體戶型就不多分析了，當(dāng)前這種樓市下，都是很不錯(cuò)的改善設(shè)計(jì)了。640/173=3.7萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格說(shuō)實(shí)話，略貴。青羊在大方位上不是南門(mén)東門(mén)這種成都主流的豪宅圈，更適合長(zhǎng)期駐扎西門(mén)的地緣性改善家庭，而非你父母這種對(duì)方位要求不高的屬性。中海這邊的商業(yè)還沒(méi)起來(lái)，要去中壩那邊，然后醫(yī)療的話，附近是婦幼醫(yī)院，相對(duì)單一，并非綜合門(mén)診。因此可以說(shuō)從價(jià)值上來(lái)說(shuō)，單價(jià)和總價(jià)略高，你們不是非他不選，從養(yǎng)老角度來(lái)說(shuō)，醫(yī)療和生態(tài)表現(xiàn)中等，不是很完善。

然后來(lái)看交子縵華，這邊算是成都比較頭牌的板塊，產(chǎn)品當(dāng)然也沒(méi)話說(shuō)，是老錢(qián)風(fēng)，歷經(jīng)彌新，富人看了確實(shí)很上頭。但是850/165=5.15萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格可以說(shuō)也非常具體，甚至長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)站崗好些年，單純從價(jià)值性價(jià)比來(lái)說(shuō)，和中海差別不大。另外就是當(dāng)前配套還比較欠缺，醫(yī)療地鐵商業(yè)都還沒(méi)影，不像是養(yǎng)老的，更像是熬周期的。最后關(guān)鍵的一個(gè)問(wèn)題是，附近就是一大片公墓，陵園，這個(gè)在心理和視覺(jué)上，對(duì)老年人來(lái)說(shuō)并不太友好，未來(lái)全部進(jìn)入到二手房市場(chǎng)，買(mǎi)家也會(huì)產(chǎn)生隱憂。

最后就是大源西的遠(yuǎn)達(dá)天宸名邸，這個(gè)盤(pán)我覺(jué)得反而是三個(gè)里不錯(cuò)的選擇，優(yōu)點(diǎn)是大源西的板塊很純粹，周邊的核心高端改善人群是源源不斷的，所以未來(lái)的價(jià)值是可以得到保障的，640萬(wàn)，假設(shè)除去車(chē)位真實(shí)價(jià)值20萬(wàn)，那么620/160=3.87萬(wàn)，對(duì)于大源西這樣的板塊定位來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為還是比較合理的，泡沫甚至是比中海更低的。（蔡橋最高樓面價(jià)2萬(wàn)多點(diǎn)，大源西樓面價(jià)已經(jīng)是3.17萬(wàn)了）。然后就是醫(yī)療資源，大源這邊有高新華西醫(yī)院(在建，沒(méi)幾年就要運(yùn)營(yíng)，還有三醫(yī)院高新分院，打圍動(dòng)工了），所以從醫(yī)療的養(yǎng)老角度來(lái)說(shuō)，這兩家都可以支撐你父母的需求。

三選一的話，我覺(jué)得大源的遠(yuǎn)達(dá)是更明智的買(mǎi)法。當(dāng)然，遠(yuǎn)達(dá)還是有自己的問(wèn)題，這不是說(shuō)它的交付能力和綠化，其實(shí)這都是它的強(qiáng)項(xiàng)，反而說(shuō)缺點(diǎn)是在于戶型沒(méi)有完全迭代，不像中海那么卷，畢竟是后來(lái)的純新規(guī)之作。但是對(duì)父母養(yǎng)老而言，雙套房格局已經(jīng)完全夠用了，1.8的床和2米的床，差別并不大，沒(méi)必要過(guò)渡追求所謂的極致迭代，反而忽略了大的綱領(lǐng)需求。

如果要說(shuō)還有什么更好的買(mǎi)法，我想到了這些年找我買(mǎi)養(yǎng)老房的人，很多人會(huì)鎖定生態(tài)公園+醫(yī)療資源，我覺(jué)得最匹配的是...

更多分析內(nèi)容，太長(zhǎng)，具體略...