上海中產(chǎn)買(mǎi)房，明顯加速

最近上海樓市成交很火，畢竟新政疊加小陽(yáng)春，不火才有鬼了。

但有個(gè)好信號(hào)還是值得關(guān)注一下：1000萬(wàn)以上的房子成交加速了。

置換鏈條開(kāi)始 往上傳導(dǎo)，中產(chǎn)改善正在快速下場(chǎng)。

先看幾組數(shù)據(jù)：

1）浦東中產(chǎn)標(biāo)桿板塊聯(lián)洋，上周（3月30日到4月5日）成交了7套，雖然數(shù)量不多，但有個(gè)信號(hào)很明顯——4房占比高達(dá)57%，套均成交價(jià)1558萬(wàn)，妥妥的改善主力。

不過(guò)套均議價(jià)率接近10%，可以說(shuō)依然是在以?xún)r(jià)換量。

聯(lián)洋整個(gè)3月份成交了 68套，成交量創(chuàng)下近一年的新高。

2）虹口瑞虹新城，3月則狂賣(mài)23套，也是創(chuàng)近一年單月新高。

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

3）靜安大寧板塊3月也賣(mài)了63套，靜安府、仁恒靜安世紀(jì)、大寧金茂府這些標(biāo)桿小區(qū)價(jià)格已經(jīng)筑底，議價(jià)空間明顯收窄。

4）楊浦新江灣城，3月也成交了47套，其中1000萬(wàn)以上的房子占了近四成，以大三房，四房為主。

包括仁恒怡庭、九龍倉(cāng)璽園、尚浦名邸 、新江灣城首府、嘉譽(yù)灣這些品質(zhì)小區(qū)。

同聯(lián)洋一樣，新江灣這些改善大戶(hù)型的房源，議價(jià)空間也不小，在5–8%。

而且面臨新房分流壓力，建發(fā)海宸、保利君園等新房（9–10萬(wàn)/㎡）搶走很多二手客戶(hù)。

但無(wú)論如何，置換鏈條確實(shí)轉(zhuǎn)起來(lái)了。

我們幫忙在賣(mài)的好幾套千萬(wàn)以上的房子，最近也是趁熱成交了。

賣(mài)小買(mǎi)大的鏈條一旦啟動(dòng)，千萬(wàn)級(jí)以上的成交量自然就上去了。

所以4月份高總價(jià)占比大概率會(huì)相比3月份高。

但買(mǎi)家目前還是撿漏淘筍心態(tài)，不接受漲價(jià)。

翠湖四期296平的戶(hù)型，掛牌一周6400萬(wàn)就被人秒了，速度是真快，但也確實(shí)是撿漏價(jià)。

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不過(guò)對(duì)于高總價(jià)的二手房來(lái)說(shuō)，今年有幾個(gè)壓力不能忽視：

首先是限售新房解禁。

下半年12萬(wàn)套限售新房要解禁了，很多投資客急著拋盤(pán)。

據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：環(huán)比2月，3月北上海次新房的新增掛牌量暴漲近400%。

來(lái)源：小胖看房

數(shù)據(jù)來(lái)自鏈家外網(wǎng)，北上海包含靜安、虹口、楊浦、普陀、寶山5區(qū)

尤其是寶山共康/廟行板塊，共康/廟行板塊2月次新房的新增掛牌套數(shù)只有7套，3月直接暴漲至34套。

原先板塊標(biāo)桿項(xiàng)目央璽，多年惜售，3月直接掛了6套。

根據(jù)我們房外房研究院數(shù)據(jù)，截止3月29日，上海500萬(wàn)到1500萬(wàn)的改善盤(pán)，掛牌量對(duì)比年前不降反增。

特別是500-800萬(wàn)，1200-1500萬(wàn)這兩個(gè)價(jià)格段，掛牌量增幅最大。

房外房研究院制圖

相比300萬(wàn)以下剛需，這部分改善房， 掛牌占比高，成交占比低，流動(dòng)性要弱很多。

這部分房源的尷尬在于：

一是產(chǎn)品代際差被放大。2026年上海新房市場(chǎng)進(jìn)入"3.5代住宅"時(shí)代，高附贈(zèng)空間、一梯一戶(hù)、90%以上得房率成為標(biāo)配。

相比之下，房齡5-10年的"次新改善房"在戶(hù)型設(shè)計(jì)、公共空間、智能化配套等方面明顯落后，競(jìng)爭(zhēng)力大打折扣。

以新江灣為例，建發(fā)、保利這些高品質(zhì)新盤(pán)賣(mài)9-10萬(wàn)/㎡，還開(kāi)分銷(xiāo)、打折，直接把二手次新的客戶(hù)搶走了一大半。

二是限售解禁潮的沖擊。2026-2029年上海預(yù)計(jì)有12.15萬(wàn)套限售新房解禁，2027年達(dá)到峰值4.5萬(wàn)套。

雖然這些房源主要集中在外環(huán)外（占比近三分之二），但7-10萬(wàn)/㎡的改善型產(chǎn)品將在2026年中至2027年底集中入市。

這意味著，當(dāng)前800-1500萬(wàn)價(jià)位的二手改善房，未來(lái)將面臨海量同質(zhì)化新房的競(jìng)爭(zhēng)。

三是價(jià)格補(bǔ)跌壓力。1200萬(wàn)-1500萬(wàn)這個(gè)段位，2024年幾乎橫盤(pán)（僅跌0.2%），但進(jìn)入2025年三季度后開(kāi)始加速補(bǔ)跌。

這部分房源前期跌幅較小，性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)不明顯。

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買(mǎi)賣(mài)建議

1）對(duì)賣(mài)房房東來(lái)講：

房齡老、產(chǎn)品力弱的高總價(jià)房子，別想著漲價(jià)惜售了，趁著這波熱度趕緊出貨，后面競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)更激烈。

真正稀缺的好房子（地段硬、產(chǎn)品好），可以稍微觀望，但也別期望太高。

3月以來(lái)，確實(shí)有賣(mài)家談好價(jià)格臨時(shí)反悔，加價(jià)惜售的現(xiàn)象。一些熱門(mén)小區(qū)，還有跳漲10萬(wàn)到50萬(wàn)的。

但這都是個(gè)例，大部分買(mǎi)家不接受漲價(jià)。

而從掛牌和成交占比來(lái)看，高總價(jià)的二手房房源整體依然供大于求。

作為房東，判斷自己的房子掛牌價(jià)合不合理，有沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，可以重點(diǎn)關(guān)注帶看量這個(gè)指標(biāo)，如果小陽(yáng)春都沒(méi)什么帶看量，那確實(shí)要調(diào)整一下策略了。

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2）對(duì)買(mǎi)家而言：

千萬(wàn)級(jí)以上的改善房，可以看起來(lái)了。

聯(lián)洋、大寧、瑞虹這些熱門(mén)地段議價(jià)空間還有，但最近在收窄。

不過(guò)也不用太著急下手，除非遇到筍盤(pán)。

多找?guī)讉€(gè)板塊和小區(qū)，新房二手房都對(duì)比看看，總會(huì)有合適的。

全市來(lái)看，改善型的二手房還在擠泡沫，畢竟前兩年跌的少。

而且今年限售新房逐步解禁入市，大概率還會(huì)有撿漏的機(jī)會(huì)。

最后，上海改善房成交確實(shí)在加速，但這是結(jié)構(gòu)性回暖而非全面上漲。

好房子開(kāi)始動(dòng)了，但別盲目樂(lè)觀；垃圾資產(chǎn)趁熱度出，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)慢慢挑。

市場(chǎng)后續(xù)如何，觀察4月份和5月份的成交，量，價(jià)，以及成交結(jié)構(gòu)，都要重點(diǎn)關(guān)注。

如果你最近也正在考慮置換和買(mǎi)房，對(duì)于對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)、選盤(pán)策略、資金銜接、交易風(fēng)險(xiǎn)感到迷茫，不妨掃碼領(lǐng)取一份《2026年上海買(mǎi)房資料包》，觀觀老師研究了17年的上海樓市及買(mǎi)房干貨，從宏觀、微觀數(shù)據(jù)、案例分析等多維度，教你該怎么實(shí)際去做選擇、省錢(qián)、抓住時(shí)機(jī)，幫你不踩坑、不后悔。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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