長寧等了17年，保利等了40手

3月30日，2026年上海第二批次土拍落下帷幕。本次唯一出讓的宅地，長寧中山公園地塊，最終花落保利發展：

成交總價592175萬元，成交樓面價77697元/㎡，溢價率6.43%。

作為萬眾期待又跳票多次的“王炸地塊”，以低溢價收場，令不少人大跌眼鏡。

其實我們在中就聊過：

如今房企已經進入非常謹慎的時刻，中山公園地塊在土拍市場上的表現，大概率要打破預期——

基礎熱度在線，但不會像大家想象中那么熱。

這次，長寧中山公園地塊共吸引了三方參拍，分別是華潤&新長寧聯合體、金茂，以及保利發展。

有意思的是整個過程，可以說跌宕起伏。

華潤&新長寧聯合體率先出價，來勢洶洶。

金茂不甘落后，開始幾輪，面對對方的出價，基本上都是秒跟。

雙方你來我往殺紅了眼，直到華潤方第11次出價，金茂第一次陷入長考。

戰至第25輪，金茂長考的頻率越來越高。

也許是看出了對手的猶豫，華潤&新長寧聯合體直接不裝了，攤牌了，開始瘋狂跟價，一副勢在必得的姿態。

新長寧是長寧區區屬國企，聯合華潤拿地，實在太權威。記得當時直播評論區里，有人甚至已經開始分析，華潤會拿出什么產品了，仿佛結局已定。

結果，保利發展給所有人都上了一課。

41輪，沉寂了一整盤的保利突然出手，一招絕殺。

直到導播畫面切出，還有網友一臉懵：

華潤這就不跟了？

戰火戛然而止，有人懷疑三家擱這兒“演戲”呢。

如果是演的，華潤和金茂大概率看過《演員的自我修養》，演出效果未免太過逼真。

實際上關于這個問題，我們也聊過。

中山公園地塊在大區位上，確實無敵。長寧內環內，臨河、臨公園，加上板塊內近17年，沒有純宅地供應，積累了大量的改善需求。

按理說，不會愁賣。

但是，小區位上的瑕疵，讓這塊地又充滿爭議。

一方面城市界面偏舊，有網友直言這里一眼“棚戶區”。

另一方面，通勤差點意思。看著比較近的11和13號線，過去要翻橋，本地人出門，實際更多要跑去中山公園坐2、3、4號線。

幾條主路，都是窄路，高峰期擁堵。

也就是說，市場對這塊地的實際價值是有質疑的。

這也加劇了地塊另一個重要矛盾：

如何定價？

定高了，買房的人不認可，定低了，可能還不合適。

一來，地塊成交樓面價77697元/㎡，地塊還有公建配套要求，算下來實際樓面價，是要超過8萬元/㎡的，成本在這擺著。

二來，參考中環旁的“和樾長寧”，開盤均價在13萬/㎡左右，作為內環內的項目，大概率不會比這個價格低。

三來，也是最重要的一點，如果價格太低，那中山公園地塊出讓，就沒意義了。

長寧的舊改力度一直偏弱，中山公園地塊出拍，目的非常明確，就是：

撬動舊改。

像這種拿核心地塊的熱度，帶一帶周邊節奏的做法，屢見不鮮，也非常合理。

城門立木，木能不能立住，就看定價了。往哪邊靠，會直接影響周邊二手房的議價空間，也會影響接下來，長寧新盤的定價邏輯。

換句話說，對于開發商而言，這是一個兩難局面。

市場預測，項目的最終定價不會低于15萬。

這個價格段，購房者的選擇是比較多的，徐匯濱江、浦東世博、虹口北外灘、楊浦東外灘、靜安大寧......

能不能讓市場接受這個定價，最終還是考驗開發商能力。

從產品力上講，保利發展是沒啥大問題的，在上海，保利發展也已經摸爬滾打二十多年了，經歷過市場驗證。

這次長寧中山公園地塊的條件也不錯，由E1-17、E1-21兩塊子地塊組成。

E1-21地塊用地面積24508.81㎡，容積率2.67，限高80米。

E1-17地塊：用地面積4490.52㎡，容積率2.4，限高50米。

屬于比較標準的高端改善模子，預計項目的最終形態，也會偏向于小高層洋房。

講幾個可以參考的例子，比如，天字系的保利天匯，楊浦區鞍山項目，2.5容積率，主力為建面約 98-138㎡精裝改善大平層；

還有譽系3.0的保利譽濱江，2.5容積率，主力為建面約 97-170㎡全周期改善大平層；

至于保利發展會用體系內哪個產品線來應戰，值得期待。最后上幾張保利天匯、保利譽濱江的實拍圖，大家可以自行感受：

楊浦保利天匯

保利譽濱江154㎡戶型樣板間