商改住！大澤湖這個總部大樓規劃調整！

大澤湖片區一宗商辦用地啟動商改住規劃調整。

近日，長沙市自然資源和規劃局望城分局發布E08?A107 地塊（原控規單元 E08?C74?1）總平面圖修改批前公示，該地塊正是湘江涂料總部基地項目（明昇望月府）地塊。

這次規劃調整主要是把原本建1棟16層總部綜合樓調整為1棟住宅和1棟13層總部綜合樓，調整后將新增住宅面積 9836 平方米，新增居住戶數 60 戶。

根據《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》(長資規發[2024]25號)和《湖南省促進房地產市場平穩健康發展若干措施》(湘建房〔2025〕57號)文件、《大澤湖街道瀟湘北路與棲賢路交叉口西北角地塊規劃條件變更告知函》,擬將地塊內1棟16F總部綜合樓(5F裙房)修改為1棟住宅(2+23F/2+14F)和1棟總部綜合樓(13F)。調整后新增住宅面積9836平方米,商住比為60:40,新增居住戶數60戶。

調整前后整個大地塊的容積率是沒變的，也就是這個小地塊從純商業商務（總部基地）變成有40%的住宅。

該地塊的故事有點曲折，最開始由陽光城摘得，陽光城公開暴雷后明昇集團接手。

根據原規劃，項目共10棟住宅，主力產品為建面約160㎡、190㎡，毛坯9字頭左右的價格，性價比還可以。

但明昇接手后仍不是一帆風順，在問政平臺我們持續看到好些關于項目施工緩慢的投訴。

其中 1/2/4 棟合同是約定 于 2025 年12 月31日交付，但很明顯，項目并沒有做到如期交付。

不過從現場來看，雖然已延期，但確實是在施工中，并且從 小區園林、入戶大堂、地下車庫等區域來看，已差不多已進入交付前最后的階段了。甚至有業主已經開始量房，做裝修方案了。

此次商改住調整，對項目和相關方來說影響十分明顯，對于開發商而言，將難去化、回款慢的商辦物業改為更易銷售的住宅，能有效盤活存量資產、緩解資金壓力，提升項目續建和交付的可能性，也契合長沙類住宅改住宅的政策導向。

對于已購房業主來說，雖然此次調整會帶來原本承諾的商業配套縮水，新增住戶可能導致車位和公共空間緊張等問題，但住宅變多確實提升了項目盤活概率，交付更有保障了。