學區房交易旺季來臨，剛需買家撐起北京樓市“小陽春”

2026年開春，北京二手房市場呈現出一幅“暖意融融”的景象。

從國家統計局公布的房價數據，到一線中介門店的成交量，再到官方網簽數據，多重信號似乎都指向同一個現象：溫吞許久的北京樓市，正在迎來一場久違的“小陽春”。

數據顯示，2026年前兩個月，北京二手住宅網簽規模超2.3萬套，高出近十年1～2月平均網簽規模（2.1萬套）兩千余套。而3月份截至22日，北京二手住宅網簽量已達12182套，超過2月份全月的8130套。

這波復蘇浪潮，究竟是全面回暖的起點，還是政策和價格作用下的季節性反彈？在“量價齊升”的表象之下，北京樓市“小陽春”熱度依然需要時間考驗。

“最近成交特別活躍”

“小區最近成交量比較多，價格也比過年前稍高了點。”

趙楊（化名）主要做北京市西城區的學區房交易，早在今年1月份，他便觀察到北京二手房市場有回溫跡象。以西城區某主打小戶型、低總價學區房的小區來說，年初該小區已悄然出現成交放量、小戶型成交價微幅上漲的情況。

當時他表示，“學區房”對樓市政策的反應比較明顯，上述小區交易比較頻繁，價格也較為敏感。到今年3月，該小區的成交熱度依舊，據其出示的房源成交表，截至23日該小區已成交23套房源，價格從205萬元到383萬元不等。

購房者入手速度加快，在這23套已成交的二手房中，有房源成交周期只有2天。價格端也在繼續企穩，趙楊表示，小區部分開間戶型較年前進一步提價十萬左右。

從事房產交易超十年，在趙楊看來，最近二手房尤其是學區房成交回溫，一方面因為此前北京出臺一系列樓市政策，購房者覺得“出手”的時間到了；另一方面，歷年來5月份之前都是“上學季”，對有學區需求的群體來說最近是交易窗口期。

在北京二手房市場，上述情況并非孤例。這個春天，樓市溫度似乎真的升起來了。

官方網簽數據也給出了印證。2026年前兩個月，北京二手住宅網簽量突破2.3萬套，較近10年同期平均網簽數據高出2000余套。進入傳統樓市旺季3月，市場熱度進一步提升，截至3月22日，北京二手住宅網簽量已經達到12182套。

成交量回升之外，一個更重要的信號是：北京二手房的價格開始企穩了。

國家統計局發布的2月70個大中城市房價數據顯示，二手房價格環比止跌城市數量增至4個。其中，北京新房環比上漲0.2%，二手房上漲0.3%，是70個大中城市中唯二新房和二手房都上漲的城市，另外一個則是上海。

北京鏈家此前數據也顯示，今年以來，北京全市二手住房套均總價上漲近10萬元，1月～2月漲幅近2.4%。剔除交易結構影響后，二手房價格指數上行亦接近2%。

丁祖昱評樓市表示，從北京銷售價格分類指數來看，北京一二手房房價上漲呈現不同結構，新房主要集中在144平方米的改善房源，二手房中90平方米以下、90～144平方米、144平方米以上分別上漲0.3%、0.2%、0.4%，呈現出“全線上漲”的特征。

合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經，近年來二手房市場通常在春節后的3月，迎來一波“小陽春”行情。一方面，政策的疊加效應對需求形成提振；另一方面，二手房價格調整到位，也促使剛需逐步入市。在上述因素的共同作用下，二手房市場每年都會出現一輪明顯的上漲行情。

但與過往相比，今年“小陽春”的不同之處是：價格端出現“止跌企穩”的跡象。郭毅認為，這主要因為掛牌房源量出現變化。去年3月，北京二手房掛牌房源量仍處于歷史高位，約17萬至18萬套，而目前已回落至14萬套以上。

而新掛牌的部分房源，受到市場活躍度的帶動，業主在定價上預期較高，因此新房源的上市，可能進一步推動二手房價格企穩。

剛需群體密集入場

月網簽量突破萬套大關背后，北京二手房都是誰在買？

丁祖昱評樓市表示，300萬總價以下的二手房，是北京二手房成交的主力，整體占比在70%左右。其中，北京200萬總價以下的二手房成交占比更是持續上升，已從2025年1月的48.67%上升至2026年2月的59.49%，漲幅超10個百分點。

這意味著，北京二手房市場的成交主力，依然是較低總價的剛需群體。

方正證券研究所表示，2025年底至2026年初，京滬先后出臺精準寬松政策：北京實施五環內外分區施策，大幅放寬非京籍社保繳納年限，同時優化普宅標準，直接降低了剛需房源的首付比例和交易稅費。政策經過1～2個月傳導，形成積壓需求的集中釋放。

相較于新房，二手房的供給也更匹配剛需群體的訴求。方正證券表示，當前入市的主力剛需群體，核心購房訴求是“通勤便利、配套成熟、所見即所得、總價可控”，而新房供給總價偏高。此外，二手房交易周期更短，能快速滿足落戶、子女上學的剛性需求。

58安居客研究院也稱，北京本輪樓市新政前，房地產市場觀望情緒濃厚。新政發布當周（2025年12月21日～27日），北京新房、二手房找房熱度即刻回升。春節后隨著線下售樓處、中介門店復工，找房熱度快速反彈，二手房反彈力度更是顯著高于新房。

該研究院表示，新政放寬的購房資格、優化的信貸政策，對二手房市場適配性更高，交易流程靈活能更快承接剛需與改善需求，而新房受推盤節奏、房源供應限制，熱度提升相對平緩，且其熱度轉化更依賴房企線下營銷動作配合。

樓市新政釋放出了剛需購買力，價格調整到位也是二手房熱度回升的重要原因。

丁祖昱評樓市認為，雖然2026年2月北京二手房成交均價較1月有所上漲，但2025年1月至今整體已下跌約8%，因此可能出現二手房“以價換量”的情況。2026年2月北京二手房價格環比上漲，更多是“超跌后”的反彈行情。

在剛需進場、價格企穩的基本面下，北京這輪“小陽春”行情能持續多久？

郭毅告訴第一財經，這一輪“小陽春”行情能否持續，關鍵取決于掛牌房源量的變化趨勢。在北京市場上行周期中，二手房掛牌房源量通常在8萬至10萬套之間。若掛牌量回落至12萬套以內，則市場熱度有望維持，價格也將由局部回升逐步走向全面穩定。若進一步降至10萬套以內，房價止跌上揚的信號將更為明確。

“從目前情況來看，二手房市場仍處于博弈狀態。”郭毅認為。在供需關系方面，雖然賣方議價空間有所收窄，但仍需作出一定價格讓步才能實現較快的成交。在博弈尚未結束、市場仍未完全轉向賣方主導的情況下，“小陽春”的持續性尚需觀察。

北京鏈家認為，一季度北京房山、順義、昌平、大興等平原多點地區和副中心市場，二手房量價表現較為活躍，上述片區住房以高性價比住房為主，較為契合當前剛需群體活躍的市場特征。依據既往規律，預計進入二季度后，交易熱度將逐步向主城區傳導。

也有觀點將北京樓市回溫，看作全國范圍“小陽春”行情的信號。丁祖昱評樓市表示，整個房地產市場至今已調整4年，不少城市和板塊都出現“超跌”現象，隨著北京、上海等地市場修復，未來其他城市也將出現一波修復，全國范圍的“小陽春”行情可期。

(本文來自第一財經)

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