上海首輪土拍，意外還是發生了

3月13日，2026年上海首場土拍順利收官，整個過程看下來，可以說既在意料之中，又在意料之外。

意料之中的是熱度，總共三宗地，其中兩宗0溢價成交。分別為：

徐匯區羅秀路商住地塊，由上實城開以底價拿下，成交總價26.75億元，成交樓板價48511元/㎡。 嘉定新城白銀路地塊，由象嶼&金茂聯合體以底價拿下，成交總價14.59億元，成交樓板價24500元/㎡。

之前我們在中就聊過，馬年首場土拍，大概率不會那么熱。

如今開發商都在追求確定性，拿地非常謹慎，即便是過去的網紅地塊，也要斟酌再三，考量再三。

意料之外的，是唯一的溢價地塊。

青浦徐涇西虹橋地塊，經過33輪出價，綠城擊敗象嶼，以6.57%的溢價拿下，成交總價26.75億元，成交樓板價31972元/㎡。

原本從流出的意向參拍名單看，市場普遍預計，溢價會發生在嘉定新城。

也不是說不看好青浦徐涇，主要板塊近幾年供應量確實偏高。去年底，寶業剛剛在隔壁拿地，另外有數據統計，2026年起，徐涇將迎來超過萬套房源解禁，位居上海各板塊之首。

市場競爭異常激烈，非常考驗開發商的功底。

只能說，還得是咱們的大虹橋。

整個過程也挺有意思，競價一開始，綠城率先出價，象嶼立馬跟進。隨后幾輪加價，雙方明顯都冷靜下來了，其中好幾次都是進入讀秒才出手。

估計，下面算盤珠子都打爆了。

最終，也是經歷了一輪長考之后，綠城才把金額鎖定在了26.75億元。

關于這次土拍中幾宗地的素質，這里就不過多介紹了，感興趣的可以看→，里面優劣勢都有分析。

今天，主要講講價格和產品。

01

順著來，先說溢價的青浦徐涇。

拿地的綠城不用過多介紹，老熟人了。

在徐涇，綠城也是熟手。

2023年8月，綠城曾以28.56億，摘得徐涇鎮雙聯路北側36-01地塊，也就是后來被稱為上海“繁花三章”之一的綠城春曉園。

當時開盤，春曉園給出的聯動價是6.2萬/㎡，認購數據不算特別理想，二期開盤，則因為認購人數較少直接取消搖號。

不過，過程雖曲折，結果卻還不錯。截至2026年3月，項目網簽去化率96%，穩穩收官。

項目尾盤，部分房源的價格，在中介口中已經喊到了5.5萬元左右。

至于項目的品質，大部分業主是比較認可的。下面放兩張實拍圖，一張沒濾鏡，一張有濾鏡。

或許也是因為有個不錯的項目在前，這次拿地直播時，評論區里綠城的呼聲很高，甚至有人直言：

綠城拿地我就買！

這話象嶼聽了估計挺受傷。

時隔三年綠城再回徐涇，應該是有野心的。而這次的地塊，條件也比較硬，整體非常方正，2.2容積率、60米限高，給產品規劃留足空間。

這個指標，參考隔壁的寶業新項目：目前規劃的是9幢15-18層小高層的“抬板項目”，兩個項目應該是大差不差。

不過考慮到是貼臉競爭，綠城大概率會在戶型上做調整，說不定還會上一些“秘密武器”。

至于價格，雖然是溢價拿地，但樓板價還是比拿春曉園時便宜了近5000元/㎡，對比寶業新項目，樓板價則基本持平。

當年春曉園賣6.2萬元/㎡，現在操作空間更大，會不會給市場一個驚喜？

當然理想是理想，現實是現實，按地塊的配套條件，以及周邊市場情況來看，項目的最終定價，在6.5萬元/㎡左右的概率還是更高。

02

再說嘉定新城地塊。

上海開年首場土拍，三塊地象嶼出手兩次，能看出補倉的欲望挺強烈。

嘉定新城對于象嶼，以及聯合拿地的金茂而言，也是熟悉的戰場。2023年底，象嶼搖號拿下了嘉定新城G03-09地塊，打造了后來大火的象嶼遠香湖岸。

雖然這幾年象嶼在上海口碑不算出眾，但項目能火，已經證明了很多問題。

象嶼遠香湖岸預計今年交付，有消息說6月前后可能就會開放預看房。同樣放幾張項目的實拍：

金茂則打造了更早的西郊金茂府。

從這次拿地的地塊上看，宗地本身條件也算優秀。首先非常方正容積率1.7、限高40米，不出意外也會打造“疊墅+小高層”產品。

在這種高端產品線上，金茂是有一定話語權的。

其次，據說這個項目可能會打造為，嘉定新城核心區首個“新規產品”，值得期待。

需要注意的是，這次是聯合拿地，項目的最終品質和誰是主要操盤方有深度關聯。

價格方面，不得不說象嶼、金茂這次算撿漏了。

去年3月招商蛇口才在隔壁拿地，也就是后來的招商林嶼湖畔，當時項目成交樓面價31850元/㎡，比這次象嶼、金茂多花了差不多7300元/㎡。

招商·林嶼湖畔均價4.8-5.2萬/㎡，預計這次的地塊項目，也不會差太多，小高層單價有望控制在5萬元/㎡以內。疊墅可能稍高，6萬元/㎡左右。

03

最后說徐匯羅秀路商住地塊。

拿地的上實城開，如果不是經常關注樓市的朋友，可能會有一絲絲陌生。

上實城開是上海市屬國資企業 “上實集團”旗下的核心地產上市平臺，2010年，通過收購中新地產，完成了更名與業務整合。

到目前，上實城開的足跡已經遍布上海、北京、天津、西安、重慶、煙臺、沈陽、無錫、深圳、武漢 10 個重點城市，開發項目約30個。

其中，上海、西安、天津是主要深耕城市。

在上海，近年的新項目主要有浦東新區臨港新片區的上實?聽海、上實?望海、上實城開?星璟原。

總的來說，品質中規中矩，也有一些亮點，直接上圖大家感受：

從這次地塊的規劃條件上看，項目容積率2.0，限高60米（局部80米），住宅部分大概率打造為全小高層產品。

項目的成交樓面價為48511元/㎡，拋開商業，實際可售樓面價約68231元/㎡，不算便宜，這也是為什么只有上實城開一家兜底的重要原因。

需要注意，3月10日上海上實城開剛剛發布了盈利警告，2025年預計虧損9億至10億港元。

這幾年，上實城開在虧損的路上也是越走越遠，2023年還能盈利，2024年由盈轉虧，2025年預計虧損繼續擴大。

在這次土拍之前，上實城開在上海也有近4年沒有拿地了。

作為老牌國企，安全性是有保障的，問題就是，公司層面的虧損，會不會影響后續的項目開發建設，畢竟類似的情況是有先例的。

價格上，地塊出門即地鐵、不受中環線噪音影響，優勢明顯。直接競品是海上清和璽，均價11.2萬元/㎡左右。

按市場行情，以及當前樓板價測算，上實項目未來售價，大概率也會落在11萬/㎡左右。

另外，3月13日下午，上海第三批次住宅用地的出讓預告也出來了，其中徐匯區長橋街道xh290-09地塊項目，也算是上實項目的潛在競品。

相比之下，xh290-09地塊位置更具優勢，且1.8的低容積率，也優于上實地塊。

在這種情況下，怎么突圍，對上實而言是不小的考驗。