以舊換新，寧波房東的錯(cuò)誤認(rèn)知

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這年還沒過出，就接連發(fā)生了好多事。

第一件大事是美伊干起來了，本來離的也挺遠(yuǎn)可以不管，但這兩天霍爾穆斯海峽被伊朗封鎖了，中東的石油運(yùn)不出來，有專家說中國的石油70%靠進(jìn)口，進(jìn)口石油中又有70%經(jīng)過霍爾穆斯海峽，所以他們一干仗，中國50%的石油被卡住了。

這事短期沒啥影響，因?yàn)橛袃溆停瑩?jù)說儲備油夠用3-4個(gè)月，但如果干得久了，或者今后這個(gè)海峽變得危險(xiǎn)了，那油價(jià)無疑是會保持高位的。

這對一個(gè)高度依賴進(jìn)口的工業(yè)國來說肯定不少好事，成本上升意味著出口競爭力減弱，去年經(jīng)濟(jì)主要靠出口在拉動。

第二件大事是寧波啟動了第三批以舊換新，當(dāng)然這只是寧波樓市的大事，但這事足以影響很多家庭很多年。

從新政出臺以后，老司機(jī)這幾天都在跟不同的業(yè)主打交道，有置換的，有遲疑的，也有堅(jiān)決不換的，接觸多了我發(fā)現(xiàn)，許多業(yè)主對這個(gè)置換政策有一些誤解，并且影響到了他們的決策。

最大的誤解是有些業(yè)主認(rèn)為：這種置換是想低價(jià)把我的老房子收走，然后再讓我去買高價(jià)的新房，一來一去我反而吃虧了。

有這種想法的業(yè)主往往是因?yàn)閷鞘胁惶私猓麄冋J(rèn)為既然老房子跌了這么多，新房也應(yīng)該同步跌這么多才對，怎么新房比我的老房子貴這么多呢？

這里面是不是有坑？

新房比老房貴，這在寧波是一個(gè)客觀事實(shí)，同地段的新老房子，有的甚至能差到近一倍，老破小單價(jià)可能1萬，但新房就要2萬甚至更高，很多人不理解。

價(jià)格的形成，一定是市場選擇的結(jié)果，老房子便宜，是因?yàn)槔戏孔淤u的人多、買的人少，是供求失衡的表現(xiàn)；同樣，新房貴很多，也是因?yàn)樾路康墓┣蠛屠戏客耆皇且粋€(gè)量級。

老司機(jī)給大家舉兩個(gè)數(shù)據(jù)，寧波二手房掛牌量目前是8.9萬套，而新房的庫存大約是2.6萬套，除掉奉化后大概是1.6萬套，單就供應(yīng)量來說，老房子是新房的5倍。

這1.6萬套新房中，有相當(dāng)一部分在郊區(qū)，比如九龍湖、慈城、姜山、五鄉(xiāng)、集士港等，還有一部分是豪宅、大平層和別墅，剩下的在市區(qū)，同時(shí)又是普通人買得起的樓盤，每個(gè)區(qū)就也就那么兩三個(gè)了。

在這種情況下，這些樓盤怎么會特別便宜呢，大家如果關(guān)注一下數(shù)據(jù)也能發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤每個(gè)月都能有少則十幾套，多則幾十套的銷量，對于開發(fā)商來說壓力并不太大。

老司機(jī)想表達(dá)的意思是，新房和老房是完全割裂的兩個(gè)市場，新房因?yàn)闃潜P少可以守價(jià)，老房子則因?yàn)閽炫屏刻蠖ハ鄽r(jià)，所以他們并不在同一個(gè)定價(jià)體系之內(nèi)。

如果沒有以舊換新這樣的政策，大概率新老房子的價(jià)差比現(xiàn)在還要大，所以房東們應(yīng)該給這個(gè)政策點(diǎn)贊。

如果房東不愿意接受新房的定價(jià)邏輯，當(dāng)然是可以不換，甚至有房東問我他的老房子會不會補(bǔ)漲，我只能說：

我也希望會補(bǔ)漲啊！

房東的第二個(gè)誤解是老司機(jī)之前沒想到的，他們問我，老房子換成新房子，難道新房就不跌了嗎？

言下之意，反正都是要跌的，我換它干嘛？

沒人可以保證新房就不跌，如果新房可以做到不跌，早就被搶光了，輪不到你我。以舊換新的根本邏輯是：把一個(gè)嚴(yán)重過時(shí)的、快速下跌且流動性極差的房產(chǎn)，置換成一個(gè)產(chǎn)品相對比較新、貶值風(fēng)險(xiǎn)更小、流動性更好的房子。

僅此而已。

老房子為什么貶值那么快？供應(yīng)量大是重要原因，產(chǎn)品嚴(yán)重過時(shí)也是重要原因。老房子是短缺時(shí)代的應(yīng)急產(chǎn)品，解決的是有無問題；新樓盤是過剩時(shí)代的產(chǎn)品，滿足的是住的更好的問題，兩者的產(chǎn)品思維就不是一回事。

去年二手成交前十的樓盤，全部是安置房，沒有一個(gè)老破社區(qū)。購房者已經(jīng)用腳投票了，他們寧愿選擇新一點(diǎn)的郊區(qū)安置房，也不買市區(qū)老破二手房。

短缺時(shí)代早就過了，如果死守那個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品，能有什么好結(jié)果。

很多事情并不復(fù)雜，它就是屬于常識的范疇。上一篇文章老司機(jī)說以舊換新是一把梯子，老業(yè)主可以爬出來，最主要表達(dá)的意思就是：

老房子正在被二手市場拋棄，它們正在日益邊緣化，現(xiàn)在有個(gè)大買家愿意收走，為什么不去抓這個(gè)機(jī)會呢？

有些房東很理想：舊房我是愿意他們收的，但新房我不想買。老司機(jī)認(rèn)為這很難，畢竟大家都是成年人，都知道利益交換。

這世上會有那種只讓你得好處，而不用付成本的交易嗎？

這也是常識吧。

有些房東見老司機(jī)建議他換，總是充滿警惕：是不是想賺他的錢，故意在引導(dǎo)他這樣做呢？

通過老司機(jī)買新房，我確實(shí)能賺到一點(diǎn)錢，但以舊換新的傭金非常之低，還不如一套二手房的中介費(fèi)。況且很多開發(fā)商還很賴皮，拖一兩年不付都是常見的事。

通過我們?nèi)ベI新還能得到很多好處，最大的好處是不會踩坑，老司機(jī)給出的建議不敢說最佳，但肯定比小白自己去抉擇要更加合理；其次可以通過我們拿到當(dāng)時(shí)最大的優(yōu)惠，過去有人不信，自己跑去買，回頭又來問我優(yōu)惠，一比較才發(fā)覺自己吃虧了。

如果傭金比較高的，還可以得到一部分回饋，加起來就更實(shí)惠了。

做生意靠的是互惠，老司機(jī)這么多粉絲，每年這么多成交，如果靠欺騙早就翻船了。

不過，我個(gè)人非常反感不信任我的客戶，我寧愿不合作也懶得搭理，有些客戶防賊一樣的防著我，甚至謊話連篇，既然你那么不相信我，干嘛來找我，我是不是可以理解為你就想白嫖我呢？

老司機(jī)以前沒賺你的錢，也活到現(xiàn)在了嘛，沒必要這樣。一個(gè)人是不是誠心，別人是能感覺到的。

這可能是近期有關(guān)以舊換新的最后一篇了，原計(jì)劃的好多內(nèi)容都被推遲了。最后要強(qiáng)調(diào)的是，老司機(jī)絕不是在勸各位換房，自己拿主意。有什么疑惑歡迎私信來咨詢我，咨詢掃文末二維碼。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，是寧波目前收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立咨詢師。了解老司機(jī)的咨詢服務(wù)內(nèi)容，請點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽。

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