為什么是廣州？243輪競價背后的“信心票”與SKP的華南野心

2026年開春，中國商業(yè)地產(chǎn)投下了一枚“重磅炸彈”。隨著越秀集團以243輪競價、236億元天價斬獲珠江新城馬場地塊，其背后的終極答案在五天后揭曉——全球百貨“店王”SKP正式揮師華南。

這并非一場突如其來的聯(lián)姻。事實上，北京華聯(lián)早在2022年便與廣州市政府達成戰(zhàn)略共識，并已深耕馬場項目前期策劃多年。此次不到一周的“極速簽約”，源于兩大核心邏輯：一是對越秀集團城市綜合運營能力的信賴，二是對廣州作為灣區(qū)核心引擎發(fā)展前景的堅定看好。

按照規(guī)劃，這座12.5萬平方米的頂級商場將錨定“百億級年銷售額”目標(biāo)。它的到來，將徹底改寫華南高端消費地圖：廣州由此集齊太古、華潤、SKP三大頂級商業(yè)IP，正式從“追趕者”邁向“并跑者”，為廣州培育建設(shè)國際消費中心城市注入最強動能。

馬場項目遠(yuǎn)景規(guī)劃

引入SKP，對于城市發(fā)展、地塊價值、區(qū)域價值、住宅的影響具體體現(xiàn)在哪些方面？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉圍繞以上幾點，一一點評：

1、廣州打造國際消費中心城市，但社消零售總額排名下降

廣州是“千年商都”，擁有廣交會這一中國外貿(mào)“風(fēng)向標(biāo)”，以及白馬服裝城、美博城等無數(shù)個專業(yè)批發(fā)市場，是全球重要的商品集散地。其2000年商都的歷史底蘊與文化自信，賦予了廣州獨特的商貿(mào)文化氛圍。廣州也是大灣區(qū)核心引擎，位于粵港澳大灣區(qū)幾何中心，1小時生活圈覆蓋深圳、珠海、佛山、東莞等萬億級城市，擁有超8000萬的高消費力人口腹地。2021年，廣州市與四個直轄市并列率先開展國際消費中心城市培育建設(shè)。但是，近年來廣州社消零售總額排名卻從21年的第三名，降至24年的第五，被重慶、深圳超越。

2、奢侈品單項消費額排名中，廣州未進前五

根據(jù)貝恩公司及多家財報顯示，值得注意的是，在奢侈品單項消費額排名中，廣州和深圳在2023-2024年均未進入前五（廣州約159億，深圳約137億），這與兩城巨大的社零總額（超萬億）形成反差，排名考前的是京滬、三亞、成都、杭州，反映了“商貿(mào)批發(fā)強、頂級奢侈零售相對弱”的結(jié)構(gòu)特點。

3、引入SKP，再造天河路-珠江新城商圈

天河路-珠江新城商圈，雖然是世界級地標(biāo)商圈，年度銷售額突破2000億元人民幣（含各大購物中心及周邊商業(yè)），其中，天河城年銷售額約60-70億元；太古匯年銷售額超100億元（華南奢侈品銷售冠軍）；正佳廣場年銷售額約80-90億元（文旅商融合典范）。但奢侈品消費在國內(nèi)國際排名很靠后。珠江新城雖已是CBD，但商務(wù)辦公氛圍更濃，缺乏一個能統(tǒng)領(lǐng)全局的“重奢地標(biāo)”。SKP的入駐將把珠江新城從“商務(wù)辦公為主”升級為“世界級消費中心”，激活天河路、珠江新城、琶洲三大CBD的聯(lián)動效應(yīng)，形成“黃金三角”。

4、SKP自帶的光環(huán)和優(yōu)勢

作為高端時尚百貨運營企業(yè)，SKP有超強運營能力，這是核心底氣。北京SKP連續(xù)多年蟬聯(lián)全國乃至全球百貨單店銷售額冠軍。數(shù)據(jù)顯示，2025年北京SKP單店銷售額已突破240億元。同樣SKP在西安、成都、武漢等城市的落地項目，均迅速成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)封面和業(yè)績標(biāo)桿。例如，西安SKP開業(yè)不久銷售額即破百億。

5、300億元的目標(biāo)實現(xiàn)的概率比較大。

如果廣州SKP能達到北京SKP約50%-60%的水平（考慮到華南奢侈品消費潛力巨大但分散），年均銷售額可達100億-120億元。6年累計300億元的目標(biāo)，意味著年均僅需50億元，這對于SKP而言是一個相對保守且容易達成的“底線”目標(biāo)。同時，地塊位于珠江新城核心區(qū)，是廣州真正的“地王”地段，周邊匯聚了廣州最高端的寫字樓群和豪宅區(qū)，客源質(zhì)量極高。加上港澳北上消費的趨勢越來越明顯，300億元的目標(biāo)實現(xiàn)的概率比較大。面向未來，華南地區(qū)廣州和深圳的城市定位將會有差異，深圳重在“創(chuàng)新之都” + “全球標(biāo)桿城市”，廣州重在“國際商貿(mào)中心” + “綜合交通樞紐”。這一新定位，意味著政策端也將會大力支持。

6、對住宅開發(fā)的意義和啟示

地塊的總體定位是“珠江新城南部的功能延伸區(qū)”與“世界級商圈核心節(jié)點”。它是珠江新城CBD的重要組成部分，旨在解決珠江新城“有商務(wù)無生活、有高樓無綠地、白天熱鬧晚上空城”的功能短板。未來，將打造成為集高端商業(yè)、文化體育、生態(tài)休閑、國際居住于一體的城市綜合體。對于地產(chǎn)來說，無論是前述定位，還是引入SKP，都意味著真正向高端化發(fā)展，成為華南真正高品質(zhì)居住區(qū)、高凈值人群集聚區(qū)。不管是項目定位、客戶來源，建筑和設(shè)計等，都與周邊在售的項目，特別是保利的樓盤差異化競爭。這樣，才能對得起地塊的定位，對得起廣州打造國際消費中心城市，對得起8.5萬的樓面地價，才不會導(dǎo)致片區(qū)內(nèi)新盤內(nèi)卷。

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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