廣東
2026年剛過了一個月，樓市就傳來了好消息：
一是，1月二手房成交量創去年5月以來的新高；
二是，二手房成交價約5.78萬/㎡，已連續2個月上漲。
這讓很多人開始懷疑：
今年樓市是不是要回暖了？
@深圳買房計劃 觀察發現，近期學區房漲價的情況較為明顯，或是帶動這一輪房價上漲的主要動力。
▲數據來源：行舟深房
近期就有不少買房人急切尋求合適的學區房：
▲近期不少人考慮買學區房
而同時，也有業主后悔在年前就賣了房，覺得“賣早了”：
▲有人認為自己賣在2025年9月，是樓市低點 | 圖源： @大饞丫頭集散地
▲有人2025年四季度賣了房卻后悔 | 圖源：@Holly在港觀察
對此，有網友認為：
“及時止損、現金在手更重要，明年你就會感謝自己賣早了”。
也有人覺得：
“現在跟風賣掉好房子，未來肯定會后悔。”
你怎么看？
半個月成交價漲超10%！
學區房又行了？
漲價的學區房里，漲幅最高的是福田香蜜湖的財富廣場。
小區49㎡的房源，1月13日成交價不過約468萬，到1月21日，就已經漲至520萬。
一周左右，漲價約52萬、漲幅約11%。
▲一周多時間，漲價約52萬 | 圖源：行舟深房（下同）
這一小區屬于深圳外國語小學+深圳高級中學南校區初中部，是非常不錯的學區，加上小區有很多小戶型房源，購房門檻相對較低、成交比較活躍。
這類小戶型學區房的成交，往往更能及時反映市場變化。
比如福田華強北的賽格公寓、羅湖翠竹的愉天小區、科技園的瑞鏵苑等等，都在近期呈現漲價趨勢。
而大戶型方面，福田百花的“老破大”長城花園，最近也難得漲價。
▲小區成交最低點約6.73萬/㎡，目前約7.31萬/㎡ | 圖源：貝殼找房
具體來看，約88㎡的戶型，12月底時總價約595萬，1月已經漲至約618萬。
10天內漲了20+萬。
▲一周多時間，漲價20+萬
小區樓齡超過40年，但由于在百花小學+深圳實驗學校學區內，價格比尋常老小區要高不少。
綜合來看，學區房近期市場特點是：
1、量價齊漲
2、漲價速度快、漲幅小
甚至有些傳統名校學區，從去年四季度開始就漲價，比如百花片區，近半年漲幅就超過26%。
▲百花/香蜜湖/翠竹等學區都有明顯漲價
真的要回暖？
還是“每年慣例”？
那么，這樣漲價的情況，到底是回暖的苗頭，還是季節性波動呢？
整體來看，國家統計局1月的房價還沒出爐，只能參考機構數據——深圳樂有家研究中心數據顯示，1月房價約微漲0.5%，達到約5.78萬元/㎡。
但如果縱向對比，年初漲價幾乎已經是“定律”：
2024年2月，二手房價環比微漲約1.5%；
2025年2月，環比微漲約2%。
所以，也建議賣房的朋友盡量在年初賣房，議價空間會稍微大些。
▲深圳近2年月度住宅成交變化
要說今年有什么特別的：
一是出現的時間更早。
今年，“小陽春”在春節前就出現。雖然今年過年時間比去年晚，但其實只比2024年晚了一周左右，但今年的小陽春幾乎是從12月底就開始了。
二是漲幅小、持續時間長。
今年價格上漲的趨勢已經維持了2個月，比前兩年都長，但漲幅也相對較小——2個月下來上漲約1.4%，比前兩年稍小。
三是成交量上漲明顯。
不管是對比前一個月，還是同比2024年1/2月、2025年1/2月，今年1月二手房的成交量都更多。
那么，這樣的漲勢到底是不是回暖呢？
最穩妥的方法，就是等2月之后，看3-4月是否能維持趨勢。
而就目前來看，漲價的片區還是少數。
據深圳樂有家研究中心數據，1月全市超過130個片區中，僅19個片區掛牌價環比微漲、4個片區持平，其中近半數都集中在福田/南山。
其他上百個片區仍在跌價。
你覺得接下來房價會怎么走？
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