2025年商品房待售面積又增長1.6%，新增人口卻不足800萬，以后誰來買新房？

1月19日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2025年全年的一系列數(shù)據(jù)，包括GDP情況，全國房地產(chǎn)市場基本情況，人口變化情況等。

其中較為引人關(guān)注的是商品房待售面積。2025年末，商品房待售面積76632萬平方米，比上年末增長1.6%，比11月末回落1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅待售面積增長2.8%，辦公樓待售面積增長0.3%。

按人均35平米計(jì)算，全國商品房待售面積76632萬平方米，其中待售住宅面積40236萬平方米，待售商品房可供1149萬人居住，但2025年全國總?cè)丝跍p少339萬。

和前8個(gè)月公布的數(shù)據(jù)對比，情況在年底有了趨勢上的變化。

9月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1～8月份，全國新建商品房銷售面積57304萬平方米，同比下降4.7%；新建商品房銷售額55015億元，同比下降7.3%。

截至8月末，全國商品房待售面積76169萬平方米，比7月末減少317萬平方米。其中，住宅待售面積減少307萬平方米，商品房庫存已連續(xù)6個(gè)月減少。

公布1-8月數(shù)據(jù)時(shí)各方的一些觀點(diǎn)：

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，從前八月情況看，受國內(nèi)外形勢變化影響，我國房地產(chǎn)市場雖有波動(dòng)，但商品房銷售和住宅價(jià)格同比降幅收窄，去庫存成效仍在顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場仍在朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)稱，從全國商品房待售面積看，該指標(biāo)總體上處于改善的階段。一是庫存沒有過快增長，有助于供求關(guān)系平衡；二是一些項(xiàng)目逐漸進(jìn)入現(xiàn)房階段，去化優(yōu)勢增加；三是很多項(xiàng)目屬于新規(guī)產(chǎn)品、賣點(diǎn)較好。

中指研究院認(rèn)為，當(dāng)前市場已進(jìn)入“金九”傳統(tǒng)營銷旺季，房企在核心城市有望加快推盤節(jié)奏，尤其是新規(guī)項(xiàng)目入市，將有效帶動(dòng)部分改善需求釋放，市場活躍度或?qū)⒂瓉黼A段性回升，樓市情緒有望好轉(zhuǎn)。

至于最新解讀，由于數(shù)據(jù)剛剛出來，還要等各方進(jìn)行進(jìn)一步的詳細(xì)解析。

此外，公布的2025年全國人口數(shù)據(jù)如下：2025年末全國人口140489萬人，比上年末減少339萬人。全年出生人口792萬人，人口出生率為5.63‰；死亡人口1131萬人，人口死亡率為8.04‰；人口自然增長率為-2.41‰。

在待售面積（現(xiàn)房庫存）依然高達(dá)7.66億平米，且仍在小幅增長（1.6%）的情況下，總?cè)丝跍p少了339萬，且出生人口跌破800萬大關(guān)，20年前（2005年）這個(gè)數(shù)字約1600萬，這意味著未來的購房適齡人口直接“腰斬”。

現(xiàn)在的7.66億平米待售面積中，大部分是住宅（增長2.8%）。這說明開發(fā)商手里積壓的是最難賣的“新房”。如果現(xiàn)在的剛需主力（90后、00后）因?yàn)槿丝诨鶖?shù)萎縮和觀念改變不再買房，而10后、20后（僅800萬量級）更無法支撐起如此龐大的庫存。

按人均35平米計(jì)算，全國商品房待售住宅面積40236萬平方米，待售商品房住宅可供1149萬人居住，但2025年出生人口僅792萬，2025年全國總?cè)丝跍p少339萬。不算目前在建住房面積，如果靠新生人口來消化待售的40236萬平方米商品房，每人購買35平米，按2025年出生的792萬人口，都需要“生兩年”才能消化完。更不要說，一年去世1000多萬人口，又能空出多少套房產(chǎn)？200萬套？300萬套？更何況，2025年出生的792萬新生兒，在30年后的2056年，能生300萬新生兒么？

如此看來，去庫存仍然是一個(gè)長期且艱難的課題。

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