上海
最近帶團隊整體復盤了環滬樓市，最大的感受是普通購房者實在太“短視”了。
更可怕的是，十年后的今天，依舊有大量購房人這樣短視。
環滬樓市的故事講了很多次，不再詳述。
今天重點分享給我的啟發。
環滬樓市真正的輝煌始于2016年，到今天剛好十年。
很多人說不對，11號線2013年就通到了花橋，當時就有朋友去買房。
但是花橋只是地鐵帶過來少數客群，沒形成強烈的環滬概念。
當時大家沒必要去買周邊城市，上海房價沒那么貴。
20多年前上海的剛需主要買到九亭、江橋，這些就是上海樓市邊界。
那個時候完全沒有環滬概念，上海人買上海，嘉興人買嘉興，蘇州人買蘇州。
甚至奉賢樓市跟上海都沒關系。
2007年底9號線通車，五大新城有了資格承接上海剛需。
此后五大新城輪番開發，唱起了剛需市場主角。
2016年，很多剛需買不了上海了。
2015年330新政后上海暴漲，很快房價翻倍，剛需買不起了。
2016年325新政，上海限購三年變五年，很多剛需瞬間失去資質。
自有房地產以來，多軍空軍的抬杠就沒停止。
2016年那次翻倍大漲，最后的空軍徹底投降，全民瘋狂沖進樓市。
很多人手里就三四十萬存款，本來跟買房沒什么關系。
突然發現房價翻倍，再不買就永遠買不起了。
這些人也紛紛沖進樓市，發現上海沒房子買，一部分買了上海酒店式公寓，一部分就沖進了環滬。
房價翻倍買不起上海的、限購升級買不了上海的、因為上漲空前焦慮的，統統沖進了環滬。
上海哪些房子還要補跌？
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環滬顯然沒準備好好這次潑天富貴。
環滬的啟東、太倉、昆山、嘉善都是縣城，當地人沒那么缺房子，新房市場不大。
2016年這些上海剛需沖進來，大水灌進小池塘，房價推上天。
2016年嘉善樓市共成交商品房22202套，同比上漲73.1%。
這73.1%，很多就是上海剛需貢獻。
嘉善孔雀城2015年開盤時5000元，2016年全國大漲也跟著漲到了6500元。
上海的剛需來了后，2017年直接漲到了12000元。
2018年，直接干到了15000元。
2016年下半年環滬起飛時，環滬各縣才發現這是一次潑天富貴。
土拍開始瘋狂。
僅2017年5月、6月，嘉善就一口氣拍了7塊地。
其實2017年后上海樓市很差，大家沒什么信心。
但是環滬土拍越來越火，越來越貴，銷售一直說要漲價。
給了購房人最后一把焦慮。
2017年后上海土拍沒什么花頭。價格沖上天，2016年8月融信拿了中興路地王，樓板價突破10萬。
房地產市場卻遭遇連續打壓，開始下行。
開發商也有意愿換到環滬市場。
2017年后上海樓市很差，中介也沒生意做，紛紛轉向環滬。
當時一輛又一輛大巴車停在人民廣場，拉一個上海人上車獎勵中介200，拉到售樓處獎勵500元。
整個房地產鏈條都盯上了上海人。
上海購房團撐起了各個售樓處。
2018年啟東市給上海一家公司發了獎，獎勵他們在城市建設方面的貢獻。
那家公司主營業務就是賣環滬的房子。
后面的故事大家知道了，環京、環滬先后暴跌，市場規模急劇縮小。
現在已經沒多少人去環滬買房。
環滬已經死透。
回頭去看，環滬市場火爆起來有很多巧合。
只要當時理性一些，很容易識破。
但是大家身在局中，沖昏了頭腦。
上海房價暴漲，限購升級，把剛需趕去環滬，完全是短期因素。
根據短期因素，決定長期資產配置，說短視不算過分。
稍微眼光長一些你就知道，上海不是沒空間容納剛需，到現在郊區還有大片大片的空地。
只是需求突然爆發，供應量沒跟上。
2016年4月份，上海二手房成交突破6萬套，這種需求釋放速度能維持多久？
只要拉一下歷史數據就知道，這是積壓需求集中釋放，很快就會結束。
房地產市場就這樣，需求總是突然爆發，但是供應量不行。
短期供需失衡很正常。
后來郊區土拍增加 ，需求很快不夠用了。
2017年買遠郊新房，到現在虧40%的大有人在。
上海郊區新房都賣不動，還要環滬干嘛？
上海限購升級逼你去環滬，但是限購會一直存在嗎？
上海2011年首次出現限購，全球就中國幾個城市限購，一看這就是應急措施，不會長期存在。
你因為限購去買環滬，有沒有想過限購取消了，購買力會回流上海？
購買力回流上海，你手里資產還有價值嗎？
2017年你看到售樓處人擠人，有沒有想過，如果樓盤數量翻倍售樓處就不擁擠了？
你看到了樓盤周邊大片空地，有沒有想過新房數量翻倍就在分分鐘？
環滬瘋狂土拍時，你只想了面粉貴過面包，有沒有想過那些地塊就是你以后的競爭對手？
以后的客戶買新房還是買你手里二手？
2019年環滬樓市慢慢就冷了，外部環境沒有變化，環滬樓市下行就是因為韭菜割完、供應量卻上來了。
2016年環滬火起來，純粹是上海偶發因素導致客戶外溢，恰好環滬沒有樓盤承接，又是棚改去庫存拉起來的最后一次大漲，眾多不可復制的因素疊加。
但凡一條不符合環滬都火不了。
怎么能根據這些因素判斷房子價值？
這跟蹲在樹樁旁邊等第二只兔子有什么區別？
更重要的是，你有沒有了解過房價規律？
你有沒有看過國外大城市發展路徑？哪個大城市不是虹吸周邊？
環滬離上海這么近，資金、人才肯定向上海流，你怎么想到把上海資金拿到環滬？
當時都販賣長三角一體化概念，做大都市圈。
那你發現沒有，第一大城市東京很貴，第二大城市橫濱很貴，中間部分房價越來越接近不要錢。
上面這些中長期因素，完全沒人思考。
房地產的基本規律，完全沒人思考。
大家只是被市場推著走。
上海買不了了，我就買環滬。
售樓處人很多，我就趕緊訂房。
完全是應激反應。
大量的買房人，都是根據當下的幾個短期因素，決定長期資產配置。
當然這不是指責誰，或者鄙視誰。
大家在各自領域可能都是行業專家，但是房地產是完全陌生領域。
2016年買環滬的、買酒店式公寓的，不乏成功人士，整層買公寓的環二都見過。
不能說他們認知不夠，是房地產行業太陌生了。
沒有理性經驗 ，只能憑感覺。
其實現在很多購房人，還是憑感覺。
什么生育率下滑，房地產沒希望；杠桿率太高，房地產沒希望；收入下滑 ，房地產沒希望；失業率上升，房地產沒希望。
其實看看數據，完全會得出相反結論。
買什么房子也一樣，完全憑感覺。
10年房齡的二手房不能買，再住10年就20年房齡，根本沒人接盤。
兩房沒人要，現在都在置換三房、四房。
老破小以后沒人要，年輕人都看不上。
哪一個不是憑感覺？
科學發展到現在，最明顯的特點就是：很多顯而易見的直覺都是錯的。
直覺告訴我們天圓地方，太陽圍著地球轉。
直覺告訴我們，物體下落的速度和它的重量成正比。
你還靠直覺決定幾百萬的資產配置？
真的建議大家多出來走走，多看看數據，多研究研究國內外規律。
別一上來就是我們是下一個日本，日本人都沒搞明白他們那20年怎么了，隨便一個網友就明白了？
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