《數(shù)據(jù)周報(bào)97》：房地產(chǎn)何去何從？參考美日經(jīng)驗(yàn)

數(shù)據(jù)周報(bào)97（2026年1月5日-11日）

1.從財(cái)政補(bǔ)貼角度看社會(huì)保障

2.對(duì)比全球，房?jī)r(jià)要觸底了嗎？

3.以舊換新，國(guó)補(bǔ)作用有多大？

4.2026年美股有哪些熱點(diǎn)？

5.中國(guó)居民海外資產(chǎn)增持潛力巨大

6.央行成為金價(jià)上漲核心驅(qū)動(dòng)

正文

1.從財(cái)政補(bǔ)貼角度看社會(huì)保障

智本社數(shù)據(jù)中心本周梳理了歷年財(cái)政決算中 “社會(huì)保障和就業(yè)支出” 的相關(guān)數(shù)據(jù) 。作為養(yǎng)老金補(bǔ)貼的“核心金額賬本”，我們可以從絕對(duì)金額增長(zhǎng)與資源分配的結(jié)構(gòu)兩個(gè)角度來整理。

從總支出維度看，近年社會(huì)保障力度持續(xù)加碼：2017 至 2024 年，社保與就業(yè)總支出從 2.46 萬億升至 4.21 萬億，8 年增幅達(dá) 71.2%，直觀體現(xiàn)了財(cái)政對(duì)社會(huì)保障的傾斜力度。

分項(xiàng)中，兩類支出成為增長(zhǎng)主力：

行政事業(yè)單位養(yǎng)老支出的增長(zhǎng)最為突出：從 7579 億躍升至 15883 億，8 年直接翻倍（增幅 110.9%）；

企業(yè)職工養(yǎng)老補(bǔ)助則從 4642 億增至 8067 億，增幅 73.8%，是驅(qū)動(dòng)總支出擴(kuò)張的第二大核心項(xiàng)。

而剔除 “其他” 項(xiàng)后的結(jié)構(gòu)占比看（此項(xiàng)圖表在下周報(bào)告公開），資源分配的優(yōu)先級(jí)特征顯著：

行政事業(yè)單位養(yǎng)老支出長(zhǎng)期占據(jù)龍頭：占比區(qū)間在 34.7% 至 40.3% 之間，2019 年后更是穩(wěn)定在 40% 左右，是社保支出的 “第一大項(xiàng)”；

企業(yè)職工養(yǎng)老補(bǔ)助占比穩(wěn)定在 20.5% 至 21.7%，為第二大支出項(xiàng)；

城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老補(bǔ)貼的占比常年維持在 10% 上下，從數(shù)據(jù)趨勢(shì)看未出現(xiàn)明顯提升；

最低生活保障、殘疾人事業(yè)等弱勢(shì)群體保障項(xiàng)，總支出已擴(kuò)容 71%，占比長(zhǎng)期鎖定在 2% 至 5% 區(qū)間，8 年間提升幅度有限 ；

管理及行政事務(wù) 項(xiàng)的占比雖無大幅波動(dòng)，但支出絕對(duì)值隨總規(guī)模同步擴(kuò)張（從 919.5 億增至 1669 億），行政運(yùn)營(yíng)成本是隨總支出增長(zhǎng)的 “剛性成本”。

以上是從財(cái)政補(bǔ)貼維度對(duì)社保支出的數(shù)據(jù)梳理 ——需要明確的是，這僅是社會(huì)保障體系的一個(gè)觀測(cè)切面。下周智本社將發(fā)布《2025 年中國(guó)養(yǎng)老金報(bào)告》，屆時(shí)會(huì)對(duì)最新的養(yǎng)老金全貌及結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)做系統(tǒng)性統(tǒng)計(jì)與深度解析，歡迎各位社友關(guān)注學(xué)習(xí)。

2.對(duì)比全球，房?jī)r(jià)要觸底了嗎？

智本社本周統(tǒng)計(jì)了三個(gè)典型案例，日本1991年房地產(chǎn)泡沫危機(jī)、美國(guó)2008年次貸危機(jī)、中國(guó)香港1997年亞洲金融危機(jī)前后的房地產(chǎn)走勢(shì)，定基房?jī)r(jià)最高點(diǎn)為100，與中國(guó)2021年以來的房?jī)r(jià)走勢(shì)做對(duì)比，以供未來參考。

1991年日本：鈍刀子割肉模式

1985年《廣場(chǎng)協(xié)議》后日元大幅升值，日本央行開啟寬松貨幣政策，大量資金涌入房地產(chǎn)與股市。1980年代末，東京等大城市地價(jià)暴漲（1990年東京商業(yè)地價(jià)較1985年漲超150%），形成“癲狂泡沫”。

1990年股市先于樓市暴跌，1991年房地產(chǎn)泡沫正式破裂。此后日本大城市房?jī)r(jià)開啟長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的緩慢下跌：1991–2007年，日本整體房?jī)r(jià)累計(jì)下跌超55%。

泡沫破裂初期，日本政府反應(yīng)緩慢，應(yīng)對(duì)不力。日本央行降息不及時(shí)，政府未果斷推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)處置不良債權(quán)（大量“僵尸企業(yè)”占用資源），導(dǎo)致市場(chǎng)無法“快速出清”。

1990年代后日本少子老齡化加速，住房需求持續(xù)萎縮，疊加信心喪失，房?jī)r(jià)陷入“長(zhǎng)周期陰跌”，“鈍刀子割肉”，下跌時(shí)間長(zhǎng)、底部反復(fù)，且無法快速反彈。

1997年中國(guó)香港：完全自由市場(chǎng)出清模式

1990年代初至1997年，香港樓市經(jīng)歷“七連漲”（圖表中香港房?jī)r(jià)指數(shù)從20左右漲破100），亞洲金融危機(jī)前房?jī)r(jià)收入比達(dá)歷史峰值。1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，國(guó)際炒家沖擊港元聯(lián)系匯率制，樓市信心徹底崩潰。

1997-2003年，香港私人住宅價(jià)格指數(shù)從高位暴跌60%（圖中香港房?jī)r(jià)指數(shù)從100跌至40以下），開發(fā)商陷入困境，大量業(yè)主斷供。

香港作為自由港，政府在危機(jī)中并未進(jìn)行大規(guī)模托市（如救助房企、直接干預(yù)房?jī)r(jià)），市場(chǎng)整體秉持“自行修復(fù)”：供應(yīng)過剩（開發(fā)商拋售、銀行處置抵押物）、需求萎縮（經(jīng)濟(jì)衰退、失業(yè)率飆升）疊加，房?jī)r(jià)深度調(diào)整直到2003年后香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，市場(chǎng)完成“自然出清”才逐步回暖。漲的高，也跌的猛，出清徹底但過程痛苦，但整體是由市場(chǎng)自發(fā)完成周期修復(fù)。

2008年美國(guó)：自由市場(chǎng)出清+政府救助模式

2001-2006年，住房抵押貸款證券化MBS等次貸產(chǎn)品擴(kuò)張疊加美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)期低利率，推動(dòng)美國(guó)房?jī)r(jià)飆升（圖表中美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)從55漲至100）。

2007美國(guó)的次貸違約引發(fā)危機(jī)，房?jī)r(jià)經(jīng)歷“自由市場(chǎng)出清+政策托底”兩階段。

2007-2009年為快速出清階段，美國(guó)10大城市房?jī)r(jià)指數(shù)從峰值下跌超30%，大量業(yè)主破產(chǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)快速釋放。

在市場(chǎng)出清的同時(shí)，美國(guó)聯(lián)邦政府啟動(dòng)救市政策，主要針對(duì)大型企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，如房地美、房利美。2009年美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)量化寬松（QE），財(cái)政部推出7000億美元“問題資產(chǎn)救助計(jì)劃（TARP）”向金融機(jī)構(gòu)注資，穩(wěn)定金融市場(chǎng)與信心。2012年后房?jī)r(jià)逐步回升。

美國(guó)危機(jī)初期由市場(chǎng)“自發(fā)出清”（個(gè)人破產(chǎn)、房?jī)r(jià)急跌），在出清的同時(shí)及時(shí)介入（貨幣寬松+財(cái)政救助），出清為了釋放風(fēng)險(xiǎn)，救助是為了避免市場(chǎng)陷入長(zhǎng)期蕭條，最終房?jī)r(jià)在調(diào)整后較快進(jìn)入新周期。

那中國(guó)房地產(chǎn)未來怎么走？更傾向于哪種模式？未來價(jià)格會(huì)怎么走？

智本社統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過去5年中，與2021年峰...

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