上海樓市近幾年最坑的板塊，巔峰快速滑落谷底

最近做年度回顧，順便回顧最近幾年樓市熱銷的一些板塊，發現了其中最“坑”的一個：

就是位于浦東北部，主打金橋概念的金鼎板塊——曾經上海樓市新房銷售最火爆的板塊，入圍需要60基礎分+超過100個月的社保。

說他坑，是因為這地方曾經的火爆，本質上是“時無英雄，使豎子成名” 的偶然事件；

也是階段性稀缺，造成的板塊價值的全面“高估”。

從樓市發展格局的角度來看，這個板塊的未來，必然上限不高；

甚至可能還會因為自身規劃不錯、品質太好，造成價格降不下去，在未來陷入流動性困難。

金鼎天地這個區域的新房，曾經非常輝煌，可謂是上海賣的最火的新房片區：

新房入圍積分所需的社保月份水平超過100個月，和市區豪宅比肩。

浦發仁恒金橋世紀是板塊的啟幕之作。

2020年12月首開，推出368套房源，認籌量達1643組，認籌率為446%。

2021年3月推出175套房源，認籌量達540組，認籌率為308.57%，此時已經是積分搖號時代，入圍分數高達75.6。

這是2021年實行積分搖號以來，到當時的最高分，按照系數0.13來算，需要60分基礎分+120月的社保才能入圍，無愧為當時的熱銷冠軍。

2021年12月推出383套房源，認籌量達1097組，認籌率為286.42%，入圍分數高達78.06（60分+129個月社保）。

而后板塊內的金鼎系列的開山之作金鼎首府入市：

項目開盤直接續上了仁恒金橋世紀的輝煌，首開508套房源認購數1025組，入圍分高達75.12（60個月+108個月社保）。

但是，后續就是金鼎片區新房銷售情況的下坡路。

金鼎閱府一次性兩塊地全開，套數太多就已經沒辦法觸發積分。

到了金鼎睿府開盤的階段，基本就是一個“涼盤”的狀態了。

而到了今年，連板塊的二手房都繃不住了：

仁恒金橋世紀，最新的掛牌價，都已經回到了8w以內——低于新房的價格了。

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說金鼎這個片區很坑，其實就是因為他當年的熱銷，完全是“時勢造英雄”。

讓很多朋友直接對區域的價值產生了誤判，過分高估了板塊的潛力；

后面的新房難賣，二手價格回調甚至接近破發，其實是板塊真正的價值回歸。

1、當時大市場極度火爆；

2021-2023是市場的最高點，當時唐鎮二手10w+。金鼎區域7w+的價格相比于外環的唐鎮的二手房看起來很有性價比。

2、浦東新房極度稀缺；

板塊初入市時，大環境上，浦東樓市還是“持續多年新房供應緊張的市場背景”；

而在競爭格局上，新楊思、張家浜楔形綠地的浦開云璟、唐鎮核心區新房、北蔡楔形綠地等一眾這兩年活躍在浦東樓市的700-1500萬的板塊都還沒有新房大規模入市。

金鼎成為了浦東少有的成熟產業區（金橋）+外環內新規劃+高品質商品房的新房，直接虹吸了整個浦東、乃至全市的購買力去買房。

3、規劃的概念、開發商的名氣、產品的高配置也推了一把火。

當年仁恒的號召力大家都懂，石材立面在大家都是涂料的時代也顯得很稀缺。

后面金鼎首府的洋房+米黃石材也是非常漂亮，讓板塊一炮而紅。

競爭少，噱頭多，市場好，促成了金鼎片區的熱銷。

但實際上，金鼎這個區域的硬傷非常多，發展上限很一般，很難有一個板塊準確定位。

第一，是從城市發展的大方向上，板塊所在的浦東北部都在沒落，板塊自身落地的難度也在加大。

眾所周知，浦東整體現在向南發展，張江是主要增量核心；

而金橋以及整個浦東北部，正在全面沒落，很多企業在外流。

金鼎這個區域當年借著金橋的概念熱銷，但是實際上金橋本身已經無法給板塊帶來太多的增量；

金橋核心區的金橋副中心地標尚且需要大量資源，輪到金鼎這個區域發展估計要更久；

板塊內部的商辦何時能夠填滿可以說也是一個未知數，目前地標雙子塔也是尚未見到雛形。

那是否存在金鼎天地逆襲金橋副中心，成為浦東北部領軍板塊的可能性呢？

答案也是否定的。

因為板塊本身面積并不大，而周邊也沒太多的發展空間了，上限非常有限。

這片地方，本身就是一個四區域交界的邊角料區域：

位于金橋鎮、高行鎮、曹路鎮、高東鎮四區的交匯處，整個板塊內大部分區域屬于曹路板塊。

而詳細去看下板塊的周圍，就會發發現這里是一個典型的“孤島板塊”：

板塊四周只有曹路方向是空地待開發，但是被河道直接阻隔；

且曹路板塊的開發重點并不在這里，因為這屬于曹路的“邊緣地帶”。

北側東側高行方向也是被河道阻隔，且屬地已經開發接近成熟的居住區，無法拓展；

金橋方向，目前幾乎都是已經開發成熟的園區，且又被主干道巨峰路割裂，未來也無法向南拓展。

本身金鼎板塊就處于大金橋區域的邊緣地帶，發展的空間就有限，指望板塊帶動整個區域起飛基本上沒有機會了。

換言之，優先發展這里成為產業中心的可能性幾乎為0——因為對周邊的帶動作用太小了。

房子不會賣，價格不好談

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如果產業沒有辦法崛起，那么這個板塊可能憑借著商業中心的定位或者高品質居住區的定位成為北浦東的一哥嘛？

這么說，是因為板塊內據說也規劃里25萬方的商場，且板塊內幾個住宅社區的品質也很不錯。

但是很不幸，答案也是否定的。

商業視角，其實和產業視角有些類似，本身這個板塊就是個邊緣板塊，商業就沒有那么強的虹吸能力；

而北浦東馬上進入商業大爆發的年份，超過30萬方的浦東最大商場——上海PRISMA新嘉中心（嘉里巨峰路）和18萬方的森蘭印象城明年都要開業。

二者都位于整個北浦東的主軸6號線上，節流整個西側金橋、森蘭、外高橋的客戶；

下游曹路板塊招商花園城開業了，也沒必要開車來京鼎這逛街。

這種競爭情況下，金鼎的商業想要在這么多競爭之下突圍也是十分困難。

而從居住領域來看，更加直接：

曾經的北浦東一哥森蘭都崩了，而這地方連森蘭都打不過。

森蘭有綠地，有仁恒、綠城眾多高品質住宅，也有成熟的商辦和三個商場，還有成熟的學校。

最關鍵的是，森蘭的位置處于北浦東的核心位置，上下左右能虹吸周圍的改善購買力。

而金鼎片區綜合配置比不過森蘭，位置也更偏僻，偏離了北浦東的主軸，上限自然也完全無法和森蘭媲美。

這種情況下，金鼎區域的上限肯定被森蘭死死壓制。

當下森蘭的主力成交價格，也就是8-9.5萬。

作為一個位置更偏，能級更差的區域，實際上金鼎這個區域的價格也就是7-8.5的水平。

但是這個價格其實還不是終局——因為隨著浦東北部的沒落，整體的改善購買力都在流失。

當下浦東的發展方向向南發展，主力的新房板塊供應上，700-1500萬的主力供應板塊也都在世紀大道以南。

現在浦東樓市的主角，是浦東南側開發的新楊思、張家浜、北蔡、大前灘區域、唐鎮等區域。

這些地方要么是金色中環、要么背靠張江，板塊的潛力和上限都要更高。

而隨著上海這一輪新房品質升級，曾經金鼎比較突出的產品力、品質優勢也被當下這些新房趕上甚至超越。

結合浦東樓市的發展方向、新板塊的崛起以及整個浦東板塊格局的大洗牌，金鼎這片住宅的上限，也就是和唐鎮差不多能級——600-800萬；

但是由于位置原因，其接盤俠，遠遠沒有唐鎮多。

客觀來講，這個區域當時如果做一批6-7萬的房子，是符合其定位的。

造的房子太好、房子面積大、單價高，反而成為了負擔——

品質太好，價格降都很難降的下去，房東心態也很難自洽。

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結語

當然，只是考慮自住的話，金鼎這個區域還是很不錯的：

房子品質好，小環境很整潔干凈，該有的配套也都有。

如果地緣工作在這，可以考慮地緣改善買入。

如果本身就在陸家嘴、張江周圍，那盡可能還是不要往北面買，很容易踩坑。