200億耐心資本盯上了貝殼

很顯然，資本并不認為中國“住”這個賽道里無利可圖。可以不看好房地產公司，但是貝殼卻可以被看好，賽道依舊存在，甚至后力可期，只是規則變了而已。

我有個朋友，最近準備結婚，但是遲遲不能下定決心是否買房，因為房價還是不太穩定，小兩口自己猶豫，但是雙方父母的意見卻高度統一，必須買房，哪怕小，也要有一套房子。最終他們還是選擇買房，求個安穩，只要不賣，是剛需，就無所謂虧還是賺。

“居者有其屋”。

這是引導了中國人幾千年的觀念，住建部數據顯示，中國城鎮家庭住房自有率達87.8%，遠超美國的65.3%和德國的47.2%，也比同為東亞的日本60%高很多。

雖然，這幾年房地產在中國快速降溫，地產公司遇到各種各樣的花式暴雷，但是資本市場真的徹底不再看好這塊市場了嗎？

接下來，讓我們看一組關于貝殼的最近十個月的數據。

——10個月內，貝殼吸引了200億港元市值的南向資金；

——高毅資產，今年第三季度增持貝殼約66萬股美股；

——首域盈信在第三季度內增持貝殼約156.6萬股美股；

——新加坡淡馬錫三季度增持93萬股美股；

——Baird Financial Group Inc、Vanguard、Wellington Management、JP MAM等國際知名投資公司從一季度到三季度均在大幅度提高貝殼持股比例。

很顯然，在個人消費者還在猶豫不決的時候，全球資本已經嗅到了機會，他們很明確的知道一件事，中國的房地產需求還在那里，只是遇到了插曲，市場在等待和蓄力，現在已經可以開始建倉和布局了。

這些資本稱得上“耐心資本”。

衣食住行，是人類生活不可或缺的板塊，每一個板塊都是萬億以上的大機會，這里面有阿里、京東、貝殼、滴滴、美團等超級巨無霸的平臺型企業，這些公司，我們該如何看待？阿里是不是一家零售企業？芒格曾經質疑過，甚至悔恨過，但是如果他看到今天阿里在AI上的投入，大概率又回再一次后悔；美團是一家餐飲公司嗎？很顯然不是；滴滴是一家出行公司嗎？很顯然也不是；那么，貝殼是不是一家房地產公司呢？當然，也不是。

這些平臺型企業，很顯然不能用他們所服務行業的估值方法來計算，他們都是數據驅動的科技型公司，所以行業的興衰會影響到他們的經營狀況，但是很難產生致命性打擊，除非這個行業徹底消失，但是衣食住行這四個大領域，不可能消失。

那么，留給這些基礎領域的平臺企業的只有波動，如何在波動中優化自己，就是成長。

這些平臺型企業之所以穩定，核心就是確定性和稀缺性，行業確定長期存在，企業在行業中不可替代。

這種確定性和稀缺性，其實在巴菲特曾經的多次投資中，有跡可循，他投資可口可樂和喜詩糖果，就是確定性和稀缺性的二合一結果，人類噬糖，這是確定性，可口可樂的配方、喜詩在節日中的地位都是不可替代，這是稀缺性。

放到段永平持續背書茅臺，也是同樣的道理，人類對烈酒的需求確定，茅臺配方有稀缺性。

貝殼能在10個月內獲得資本的全面認可，本質上，還是遵循了確定性和稀缺性，并且在此基礎上，貝殼完成了收入結構的轉型，同樣是服務“住”，但是賺錢的方式與之前發生了很大變化。

首先，談確定性。

中國14億的體量就是最大的確定性，2025年常住人口城鎮化率約67%，戶籍城鎮化率不足50%，約2億新市民有剛性住房需求，外加改善型住房需求旺盛，最后全國還有22萬個老舊小區要更新，市場依舊在這里，從來沒消失過。

其次，看稀缺性。

三季度貝殼財報顯示，凈收入231億元，2025年9月約有6.1萬門店，54.5萬經紀人，目前在國內該領域，沒有可替代性方案。

第三，看風險性。

貝殼凈現金約626億元，三季度回購2.8億美元，分紅率超過70%，股東回報確定性很強，新房交易業務“預付傭”模式降低應收風險，周轉天數47天左右。

業務上，出現了抗周期的韌性，2025年三季度數據顯示，非房產業務占比突破45%，租賃服務收入同比增45.3%，家裝業務利潤率提升至32%。?徹底擺脫對房地產周期的單一依賴，收入結構從“交易傭金”轉向“平臺服務+生態變現”。

綜上所述，全球資本今年瘋狂買入貝殼的邏輯就非常清晰了。

第一，資本認為中國市場關于“住”的市場需求真實存在，是萬億大市場，沒有消失，依舊在那里；

第二，在這個市場中，貝殼是唯一一家符合市場轉型的企業，他不是傳統地產商，而是一家科技導向型的服務提供商，房地產公司賺不到錢，不代表“住”這個賽道都賺不到錢；

第三，在如今這種情況不明朗的環境中，貝殼的管理層打法得到市場驗證，是確定型可以持續盈利的模式；

第四，中國關于“住”的生意，大概率已經到了谷底，是一個可以批量建倉的好時機。

按照今年的數據走向來看，如果2026年貝殼依舊可以持續性獲得全球資本的認可，這對于整個中國住房市場來說，將會是一個明確的信號。

峰回路轉的時刻，永遠都是資本先聞到味道，這個世界上，最聰明的，就是錢。