同小區(qū)出了套低價(jià)房，對(duì)你的房子有什么影響？

近期的兩套二手房引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注：

位于天西的招商天府序一套建面約193.05㎡的房源，以416萬(wàn)元成交，單價(jià)2.15萬(wàn)元/㎡，據(jù)貝殼APP顯示，小區(qū)目前的二手房掛牌單價(jià)在3萬(wàn)-5.9萬(wàn)元/㎡不等。

位于攀成鋼的伊泰天驕掛出了一套建面約467.63㎡的房源，掛牌總價(jià)1600萬(wàn)，后臺(tái)顯示其近期“下調(diào)2280萬(wàn)元”。

圖源：貝殼APP

熱議的關(guān)鍵，在于兩套房子的低價(jià)。招商天府序這套房源是2022年入市，彼時(shí)的買(mǎi)入價(jià)格為約550萬(wàn)元；伊泰天驕這套房源則在原掛牌價(jià)上下調(diào)了2280萬(wàn)元。兩個(gè)項(xiàng)目的低價(jià)，被視作二手市場(chǎng)走低的信號(hào)。

但兩套房?jī)r(jià)格背后都有房子本身的原因：網(wǎng)絡(luò)傳言稱(chēng)，天府序的這套房源是因?yàn)闃I(yè)主急于出手，所以大下調(diào)；而伊泰天驕這套房子，中介稱(chēng)其實(shí)際上則是個(gè)底躍戶(hù)型。2022年，小區(qū)一套清水底躍房源的掛牌價(jià)同樣僅為1200萬(wàn)元。

決定一套二手房?jī)r(jià)格的因素很多，但小區(qū)出了一套低價(jià)房，對(duì)你的房子究竟有什么影響？

銀行評(píng)估價(jià)會(huì)以低價(jià)房作為參考嗎？

小區(qū)二手房低價(jià)成交，最直觀(guān)的影響是，你房子的銀行評(píng)估價(jià)格是否因此打折。

記者從銀行工作人員處了解到，小區(qū)的房屋，無(wú)論是抵押還是二手房評(píng)估，都并不會(huì)以單套房源作為參考，通常會(huì)取小區(qū)成交價(jià)的中位數(shù)，再根據(jù)房屋的裝修、樓層、朝向等條件進(jìn)行評(píng)估。“一套房子的低價(jià)成交，并不會(huì)造成太大影響。”但如果小區(qū)僅有這一套房源的成交，這套房子的價(jià)格將會(huì)作為參考，評(píng)估公司同樣會(huì)結(jié)合區(qū)域的成交價(jià)格作為參考。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，一套低價(jià)房源并不會(huì)真的影響房?jī)r(jià)。

低價(jià)房源成小區(qū)情緒催化劑

低價(jià)房源的成交，卻能對(duì)市場(chǎng)情緒造成更直接的影響。

一名二手經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“現(xiàn)在市場(chǎng)上二手房源多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，一套低價(jià)房源成交后，便會(huì)成為小區(qū)新的價(jià)格錨點(diǎn)，中介方、買(mǎi)家，都會(huì)以此為參考去談價(jià)，急于賣(mài)房的賣(mài)家就會(huì)容易形成價(jià)格內(nèi)卷，最終下調(diào)。”

這一現(xiàn)象也有例外。以伊泰天驕這套賣(mài)出房源為例，因?yàn)榉吭刺厥猓湎抡{(diào)的情況并沒(méi)有對(duì)小區(qū)目前的掛牌價(jià)造成影響，目前在貝殼APP看不到該套房源，但其余二手房并沒(méi)有出現(xiàn)大下調(diào)的現(xiàn)象。

伊泰天驕在售二手房源

圖源：貝殼APP

業(yè)內(nèi)人士指出：“一個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)是否堅(jiān)挺，與小區(qū)的使用率、租金價(jià)格等因素有很大關(guān)系。如果一個(gè)小區(qū)存在大量的空置房源，一套低價(jià)房的成交往往會(huì)刺激更多閑置業(yè)主賣(mài)房，就容易出現(xiàn)價(jià)格踩踏；相反，一個(gè)小區(qū)如果入住率高，小區(qū)內(nèi)大多以自住為主，一套低價(jià)房的成交也并不會(huì)對(duì)小區(qū)的房?jī)r(jià)造成直接影響。”

低價(jià)房源也正在影響整個(gè)市場(chǎng)情緒：越來(lái)越多人把業(yè)主下調(diào)賣(mài)房看作是失去信心的表現(xiàn)。但事實(shí)上，業(yè)主下調(diào)出售背后有多重原因：

有的可能是業(yè)主急于快速出手，所以不得不以?xún)r(jià)換量；有的可能是房源本身存在瑕疵，整體居住體驗(yàn)不及小區(qū)其他項(xiàng)目。

但多名二手房經(jīng)紀(jì)人都告訴記者，從目前的多個(gè)小區(qū)成交價(jià)來(lái)看，“部分板塊二手房的價(jià)格已經(jīng)基本探底企穩(wěn)。”

克而瑞四川發(fā)布的10月二手房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)也在映證這一觀(guān)點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，10月中心城區(qū)二手房成交均價(jià)僅有-2.2%的小幅下調(diào)，穩(wěn)在近12月的均值水平，雖成交量下探，但整體均價(jià)回穩(wěn)的趨勢(shì)仍繼續(xù)保持。

近一年中心城區(qū)二手房成交均價(jià)一覽表

圖源：克而瑞四川

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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