房?jī)r(jià)跌麻了，買(mǎi)房邏輯反而更清晰了

JALO HOME ∣ ISSUE 367

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基本上我們談?wù)摰亩际怯辛朔孔又蟮氖虑椋苌侔言掝}前移，探討怎么買(mǎi)房，買(mǎi)什么樣的房。

但我們畢竟從事的是相關(guān)行業(yè)，而且隨著年齡閱歷的增長(zhǎng)，關(guān)于買(mǎi)房的經(jīng)驗(yàn)和感悟也越來(lái)越多。

之前我們出過(guò)一篇談如何選房的稿子（戳看），那篇談及的主要是居住環(huán)境問(wèn)題，比如面積、風(fēng)水、樓層和外部環(huán)境，以及居住便利性。

但其實(shí)真具體到買(mǎi)房子，要考慮的問(wèn)題遠(yuǎn)比這些多。畢竟，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子基本就是一生中最大的一種支出，如果只需要考慮如上提到的問(wèn)題，那簡(jiǎn)直是太任性了。

比如，很多時(shí)候，買(mǎi)房子先要考慮的是保值增值，但目前的中國(guó)想實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的是很難的。

未來(lái)一兩年即便房地產(chǎn)能夠觸底，想反彈再漲起來(lái)，可能全中國(guó)也只有北京上海和深圳的核心城區(qū)有可能，而且可能需要很長(zhǎng)時(shí)間。（東京的房子在90年代開(kāi)始下跌之后，用了二三十年才恢復(fù)到當(dāng)初的最高點(diǎn)）。

再比如，居住一方面要考慮房子內(nèi)部面積和結(jié)構(gòu)，小區(qū)、街區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，一方面還要考慮孩子上學(xué)的學(xué)區(qū)，或者離大醫(yī)院、離父母遠(yuǎn)近的問(wèn)題，想買(mǎi)到完美滿足這些要求的房子，要么很少，要么很貴。

面對(duì)這么多需求，卻需要在有限的預(yù)算條件下實(shí)現(xiàn)，對(duì)誰(shuí)都是個(gè)大難題。

我們當(dāng)然也沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，但愿意探討這個(gè)問(wèn)題，說(shuō)下自己的意見(jiàn)。

1. 首先說(shuō)一條，買(mǎi)房是個(gè)復(fù)雜問(wèn)題。但不要因?yàn)榧纫⒂忠⑦€要等問(wèn)題，忘記了一條：生命質(zhì)量

人的年紀(jì)越增長(zhǎng)，越容易意識(shí)到生命短暫、時(shí)不我待。如果為了種種欲望最終選擇了犧牲生命質(zhì)量，生活品質(zhì)，可能是得不償失的。當(dāng)然了，每個(gè)人眼里的生命質(zhì)量、生活品質(zhì)是不一樣的，我說(shuō)的質(zhì)量和品質(zhì)，可能是大多數(shù)人認(rèn)同意義上的。

我們幾年前創(chuàng)立伽羅生活的目的，就是通過(guò)自己的文章和產(chǎn)品，幫助我們的用戶朋友，提升生活品質(zhì)，提高生命質(zhì)量。我們認(rèn)為，一套高支高密的埃及棉床品，一個(gè)舒服又好看的沙發(fā)，一條吸水又蓬松的毛巾，一個(gè)氣味能沁入心脾的香薰，一個(gè)讓你躺下就不想起來(lái)的馬尾毛床墊，都是值得去追求的。

同理，一套朝向好，通風(fēng)好，窗外有樹(shù)，冬暖夏涼，面積足夠大，生活足夠便利的房子，也是值得追求的。

一旦你為了房子的保值升值，一旦你為了孩子的學(xué)區(qū)，一旦你為了所謂小區(qū)管理好鄰居素質(zhì)高，而選擇犧牲你自己最切身的居住體驗(yàn)，你一定要斟酌一下，這樣做是不是足夠值得。

2. 我們的觀點(diǎn)，在買(mǎi)房必須要考慮的問(wèn)題中，排在生命質(zhì)量之后第二位的，就是位置

這個(gè)位置問(wèn)題跟給孩子的學(xué)區(qū)，跟看病是不是方便的大醫(yī)院相關(guān)，也跟生活的便利性相關(guān)。

比如是不是住在鬧市區(qū)或者離鬧市區(qū)近的地方。那樣你打開(kāi)大眾點(diǎn)評(píng)搜餐館，可以輕易搜出一大堆平均分4.8的餐館，你打開(kāi)美團(tuán)和餓了么，可以找到一大堆價(jià)格不貴品質(zhì)又好的生鮮超市，甚至一個(gè)歷史悠久管理有序的菜市場(chǎng)就在你家的旁邊。

學(xué)區(qū)好的房子，位置不一定好。或者說(shuō)，即便真的是在市中心核心區(qū)，生活也未必便利。這些都是你需要權(quán)衡的。

比如我自己，在北京的西城區(qū)有一套房子，是為了給孩子上學(xué)買(mǎi)的。那個(gè)房子雖然就在市中心的中心，生活卻不太便利，甚至點(diǎn)外賣(mài)、打車(chē)都經(jīng)常受限；我們當(dāng)時(shí)的選擇是在離孩子學(xué)校不太遠(yuǎn)的東二環(huán)外邊又買(mǎi)了一套房子，這才是真正舒服便利的居所。樓下高分餐館林立，日壇公園、使館區(qū)就在旁邊，周末去散步、騎車(chē)，看電影，看演出，吃西餐，在咖啡館小坐一會(huì)兒，讓我們很容易在一周的工作學(xué)習(xí)中，迅速恢復(fù)。

日壇公園

日壇公園

重生的友誼商店

使館區(qū)咖啡館

使館區(qū)

曾經(jīng)我們?cè)诒本┑耐┖晚樍x后沙峪中央別墅區(qū)，都住過(guò)很多年，后來(lái)才知道，論生活的豐富、便利程度，那跟北京的東二環(huán)東三環(huán)，完全沒(méi)法比。而且在那里，常常感覺(jué)不到是生活在北京，千篇一律的街區(qū)、房子按個(gè)別的城市名也一樣。

當(dāng)然，凡事都有代價(jià)。西城的房子出租了，每年收到的租金，還抵不上把這些錢(qián)存銀行的利息。而北京東二環(huán)東三環(huán)，基本找不到管理有序、環(huán)境優(yōu)越的新小區(qū)，我們只能忍受比較差的小區(qū)環(huán)境。但，我們一直覺(jué)得，現(xiàn)在的選擇依然很劃算。

3. 地理位置之后，要考慮的才是房子本身的情況

我們也經(jīng)常去看房，幫人謀劃裝修，或者看看有沒(méi)有可心的房子買(mǎi)下來(lái)?yè)Q掉現(xiàn)在這套，然后就又可以裝修了（是的，我們不怕裝修，我們喜歡裝修房子）。

但是，往往看到不滿意的房子，有比如朝向不好，格局不好，通風(fēng)不好，或者不夠明亮之類的問(wèn)題，最終都會(huì)指向一條——房子面積不夠大。

所以，如果得房率高，還可以看看150平米左右的房子。如果得房率很低，只有60—70%，那只能看180平米以上的房子才能勉強(qiáng)找到滿意的。

在這個(gè)問(wèn)題上，關(guān)于房子的層高、格局、朝向、通風(fēng)等等跟居住品質(zhì)直接相關(guān)的問(wèn)題，如果你怎么也找不到讓自己滿意的房子，那確實(shí)有可能是因?yàn)椤娣e太小了。面積大，什么都好說(shuō)，面積小還想什么都有，你是開(kāi)發(fā)商的話，可能你也做不到。

一大遮百丑。

所以，如果預(yù)算有限，不要總是抱怨房子格局朝向通風(fēng)不好，總歸到底還是錢(qián)沒(méi)花到位的問(wèn)題。這時(shí)候可能就有兩個(gè)選擇，一個(gè)是搬到離中心城區(qū)遠(yuǎn)一點(diǎn)但單價(jià)便宜可以面積大些的樓盤(pán)，另一個(gè)就是在你相中的地理位置里，找一個(gè)面積不那么大卻盡可能滿意的房子。沒(méi)有十全十美的辦法。

4. 房子面積之外，接下來(lái)要考慮的問(wèn)題才是小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理

因?yàn)楫?dāng)初規(guī)劃的原因，在之前20多年房地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)大城市中心蓋的大戶型、環(huán)境優(yōu)秀配套好管理好的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，很少。至少在北京很少。

這就造成了這幾年在北京，可能也包括在上海深圳，豪宅型房子，越來(lái)越搶手。

豪宅當(dāng)然好，但如果你走一走市場(chǎng)就知道，可能就在豪宅左近，同樣面積各方面條件也不差、只是沒(méi)有優(yōu)質(zhì)小區(qū)管理的房子，價(jià)格能差很多。

所以，稀缺的不是大戶型，而是小區(qū)環(huán)境，是小區(qū)的物業(yè)管理，也包括左鄰右舍的層次。這種稀缺，跟很多人對(duì)于資產(chǎn)管理的需求（保值增值）一拍即合，就更加催生了豪宅小區(qū)的受追捧。

不是說(shuō)小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理不重要，尤其是你真遇到糟心事的時(shí)候，好物業(yè)與差物業(yè)，好鄰居與差鄰居給你帶來(lái)的感受會(huì)天差地別。但是，這些都是要付出成本的，尤其是跟地理位置、房屋面積疊加在一起的情況下。

所以這又是個(gè)選擇題。好在現(xiàn)在國(guó)內(nèi)核心城市核心地段的高檔豪宅小區(qū)，都有了保值增值的價(jià)值，讓這個(gè)選擇變得更加容易了些。但在我看來(lái)，小區(qū)環(huán)境物業(yè)管理，只能排在我們買(mǎi)房時(shí)候要考慮問(wèn)題的第四第五位，不該比位置和面積重要。

5. 保值增值

說(shuō)買(mǎi)房子這事復(fù)雜，就是因?yàn)槌司幼◇w驗(yàn)?zāi)酥辽|(zhì)量問(wèn)題，還有另外一層意義——投資。

買(mǎi)房子對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，都是一生只有幾次甚至一次的大額投資，不可能只關(guān)心居住體驗(yàn)，只關(guān)心學(xué)區(qū)、醫(yī)療，還要關(guān)心資產(chǎn)管理問(wèn)題。

但預(yù)算往往有限，如上這些條件想都要滿足，在北京來(lái)說(shuō)，核心地段可能需要至少2000萬(wàn)才行（這一兩年可能1500-1800萬(wàn)也能買(mǎi)到）。

所以才有了豪宅小區(qū)受追捧，連帶著核心城市新盤(pán)現(xiàn)在也都是大戶型小區(qū)環(huán)境好管理好了。

但即便如此，你能保證你斥巨資買(mǎi)到的豪宅，年化收益率能跑過(guò)銀行利息嗎？

所以我的問(wèn)題是，房子真的是一個(gè)投資品嗎？因?yàn)檫^(guò)去二三十年中國(guó)人經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)漲幾倍甚至十倍，觀念里形成了房子是好的投資品的概念。但把視野放大，在別的時(shí)代，或者別的國(guó)家，房子都是投資品嗎，房?jī)r(jià)都是一直漲的嗎？

我沒(méi)有答案。但我自己可能不會(huì)把所有的錢(qián)放在房子上，我覺(jué)得資產(chǎn)可能還有更好的管理方式，只要我現(xiàn)在住的房子在位置、居住品質(zhì)等方面讓我滿意了，我就不一定會(huì)通過(guò)繼續(xù)買(mǎi)房的方式去把自己的錢(qián)變成房子。

房子能不能保值增值，甚至要跟一個(gè)城市，一個(gè)地區(qū)甚至整個(gè)國(guó)家的發(fā)展趨勢(shì)正相關(guān)。在我們國(guó)家，目前能保證人員資源繼續(xù)匯聚的，也可能只有北京上海深圳，而這三個(gè)大城市也并不均衡，也只有特定幾個(gè)能吸引資源的區(qū)域，未來(lái)可能實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)有上漲。所以，真想實(shí)現(xiàn)房子的保值增值，還要研究這些，同時(shí)，期待自己的好運(yùn)氣。

在有選擇余地的情況下，一些大額消費(fèi)品像房子、汽車(chē)的選擇，就像是一個(gè)人一生的投射。

有的人愿意為了孩子上學(xué)，一家人蝸居在北京西城40多平米的老破小里；也有人就是要住北京順義的別墅，即便別墅根本無(wú)法保值，更別說(shuō)升值；有人覺(jué)得地理位置重要，上下班通勤時(shí)間不太久，出門(mén)就有公園，旁邊就有菜市場(chǎng)；也有人愿意為鄰居的素質(zhì)，為了小區(qū)的環(huán)境和物業(yè)管理多花錢(qián)。

這些選擇都沒(méi)有錯(cuò)。只要大家都懂得人生苦短，要對(duì)自己好一點(diǎn)，該追求更高的生命質(zhì)量。在你買(mǎi)房考慮地理位置，考慮學(xué)區(qū)，考慮醫(yī)院，考慮面積，考慮朝向和通風(fēng)，考慮小區(qū)環(huán)境，考慮物業(yè)管理水平，考慮能不能保值甚至能不能增值的時(shí)候，別忘了考慮一條—生命質(zhì)量，生活品質(zhì)。

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