上海外環(huán)下滑最嚴(yán)重的板塊，還能起死回生嗎？

上海外環(huán)旁曾經(jīng)的王者板塊——虹橋商務(wù)區(qū)（圖中新虹街道），經(jīng)歷了產(chǎn)業(yè)出清、地段下滑、房價暴跌，如今已經(jīng)價格跌入谷底。

曾經(jīng)的王，還有機會起死回生，再回巔峰嗎？

上海外環(huán)旁邊的眾多板塊中，這幾年地段降級最為嚴(yán)重的，無疑就是宇宙中心大虹橋的“宇宙核心”——虹橋商務(wù)區(qū)。

曾經(jīng)，虹橋商務(wù)區(qū)是真正意義上的“產(chǎn)業(yè)高地”，也是外環(huán)旁的房價高地。

產(chǎn)業(yè)上，虹橋商務(wù)區(qū)作為全國房企的總部匯聚地，發(fā)展欣欣向榮。

在商務(wù)區(qū)內(nèi)密度非常之高的各家咖啡館里，經(jīng)常能遇到穿著襯衫西褲的地產(chǎn)打工人，嘴里聊著幾十上百億的生意。

客觀來說，房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，其實是向心力極強的，甚至不亞于張江對于程序員的吸引力。

雖然大量地產(chǎn)從業(yè)者，工作地點廣泛分布在長三角各地甚至全國各地，但是——大家買房的時候幾乎選擇的都是大虹橋。

當(dāng)時相當(dāng)長的一段時間里，地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)為整個大虹橋帶來了大量的購買力，筆者身邊大量的同事、同行都置業(yè)在了大虹橋的版圖范圍內(nèi)。

之后，疊加2020年之后的暴漲行情，市區(qū)2號線沿線房價房價暴漲，購買力沿著2號線外溢到大虹橋片區(qū)。

購買力外溢之下，大虹橋各片區(qū)房價都迎來暴漲。

徐涇的幾個次新房（萬科天空之城（下圖）、仁恒西郊）二手房價暴漲，大虹橋以高到掛火爆全上海，全上海的購買力瘋狂涌入。

當(dāng)然，雖然徐涇很火；

但是可以明確地說，當(dāng)時大家的共識都非常清楚：

虹橋商務(wù)區(qū)才是大虹橋的核心區(qū)，價格也自然是大虹橋的房價高地。

虹橋商務(wù)區(qū)的幾個次新商品房社區(qū)（萬科時一區(qū)、富力虹橋十號等）的二手房成交價，一度也在購買力的涌入中達(dá)到了10萬（下圖為萬科時一區(qū)一期成交價，來自小程序房見）。

當(dāng)時高峰時期，就連虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的動遷房社區(qū)愛博的房價都一度達(dá)到了6w的水平，和當(dāng)時在售的新房價格比肩。（下圖為愛博二村成交價）。

這個階段，無論是產(chǎn)業(yè)還是樓市，可以說都是虹橋商務(wù)區(qū)最巔峰的時刻。

除了七寶莘莊這些已經(jīng)成熟的板塊，外環(huán)旁也只有浦東的唐鎮(zhèn)能夠和大商務(wù)區(qū)的房價掰掰手腕。

不過很快，虹橋商務(wù)區(qū)就進(jìn)入了崩潰時間。

房地產(chǎn)行業(yè)開始調(diào)整，房企開始批量撤離；

隨著商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，整個大虹橋樓市也開始逐漸降溫。

大家逐漸意識到大虹橋的泡沫太大了，新房的倒掛只是階段性“供需失衡”：

當(dāng)時大虹橋能買的二手房太少了，但是跟風(fēng)的熱度客戶太多了。

隨著市場整體的冷卻，大虹橋的新房開始不用觸發(fā)積分了；

二手房價也開始逐步下跌，整個大虹橋的房價都迎來了回調(diào)——而其中跌幅最大的，就是虹橋商務(wù)區(qū)。

（表單選取了大虹橋各板塊的典型商品房社區(qū)，同戶型接近樓層房源的成交價對比。）

關(guān)鍵是，虹橋商務(wù)區(qū)的價格不僅僅跌幅大，關(guān)鍵是地位也下降了：

曾經(jīng)虹橋商務(wù)區(qū)的幾個次新房，價格都是大虹橋片區(qū)的最高峰，高峰期車公交加普遍達(dá)到9w以上并且不止一套成交，價格身位高于徐涇，妥妥的第一梯隊王者。

但是經(jīng)過這幾年的調(diào)整，大虹橋的價值排序貌似也變了：

虹橋商務(wù)區(qū)的這些次新房，價格普遍賣不過徐涇的次新房了，已經(jīng)成了大虹橋的第二梯隊。

開篇我說到，虹橋商務(wù)區(qū)是外環(huán)旁地位下滑最嚴(yán)重的一個板塊，就是源自于此：

竟然從曾經(jīng)板塊內(nèi)的巔峰王者，淪落成了板塊的二梯隊板塊。

那么到底為什么，虹橋商務(wù)區(qū)淪落至此？

房子不會賣，價格不好談

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虹橋商務(wù)區(qū)的房價地位下跌，背后反映出的其實是：

大虹橋這個板塊，整體的板塊價值評價體系完全變化掉了，從產(chǎn)業(yè)區(qū)邏輯變成了郊區(qū)外溢板塊的邏輯。

曾經(jīng)，大家分析大虹橋的房價邏輯、價值排序，其實是產(chǎn)業(yè)區(qū)邏輯，和張江類似——以產(chǎn)業(yè)區(qū)核心為高地向外外溢。

虹橋商務(wù)區(qū)有個很大的問題就是至今沒有區(qū)域內(nèi)的過境地鐵（虹橋樞紐的步行可達(dá)性很差約等于沒有），這在外環(huán)外的郊區(qū)板塊可以說是巨大硬傷。

但是在產(chǎn)業(yè)區(qū)的價值體系下，虹橋商務(wù)區(qū)的房價是憑借產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的地位直接占領(lǐng)區(qū)域高地，產(chǎn)業(yè)購買力(房企打工人）最認(rèn)可的也是商務(wù)區(qū)；

其他幾個板塊都算外溢板塊，房價上限弱于商務(wù)區(qū)一籌。

但是隨著這幾年的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，大虹橋整體已經(jīng)徹底淪落為了一個近郊市區(qū)外溢板塊。

市區(qū)外溢板塊，最核心的優(yōu)勢，不再是產(chǎn)業(yè)，而是靠地鐵承接上游的外溢購買力。

大虹橋的這幾個區(qū)域，目前產(chǎn)業(yè)都還沒有二次成型。

單純pk地鐵的便利性的話，虹橋商務(wù)區(qū)可以說是完敗，規(guī)劃的25號線還遙遙無期，遠(yuǎn)水解不了近渴。

如果把郊區(qū)的板塊能級設(shè)置幾個檔次，最高級的一梯隊就是曾經(jīng)的虹橋商務(wù)區(qū)所處的位置，郊區(qū)產(chǎn)業(yè)中心板塊。

第二梯隊是核心區(qū)直線外溢的地鐵板塊，也就是曾經(jīng)的徐涇的地位。

第三梯隊就是市區(qū)外溢的近郊無地鐵板塊——這也就是如今大虹橋所處的身位，直接從第一梯隊掉落到第三梯隊，板塊的價格自然是暴跌。

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不過，虹橋商務(wù)區(qū)房價的低谷期，我認(rèn)為還是暫時的——

因為經(jīng)過實地調(diào)研，我發(fā)現(xiàn)：

虹橋商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整恢復(fù)速度非常迅速，恢復(fù)的遠(yuǎn)比預(yù)想的要好，亮燈率相比于去年已經(jīng)有了顯著的提高。

虹橋天地

魚躍總部

萬科廣場

諾亞財富中心

麗寶廣場

晶科總部

阿里中心

從數(shù)據(jù)上也能看出，虹橋商務(wù)區(qū)的恢復(fù)很好：

2024年，虹橋商務(wù)區(qū)所在的新虹街道稅收73.24億，同比增長17.4%。

客觀來說，作為大虹橋真正的親兒子，虹橋商務(wù)區(qū)完全不同于其他幾個靠各自區(qū)輸血的片區(qū)，能完美的吸收上面的資源，二次崛起其實只是時間問題。

虹橋商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位屬性非常清晰，虹吸那些有全國出差需求的總部型企業(yè)，房企顯然滿足這個特點，但是這類企業(yè)并不僅僅是房企。

房企走了之后，這幾年商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了騰籠換鳥，如今倒也是呈現(xiàn)了新的產(chǎn)業(yè)格局：

1、專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)聚集。畢馬威、鄧白氏等一批國際知名專業(yè)服務(wù)企業(yè)加入虹橋商務(wù)區(qū)。

商務(wù)區(qū)自己也打造了虹橋中央法務(wù)區(qū)，集聚各類法律機構(gòu)157家；

近幾年成立的人力資源產(chǎn)業(yè)園，集聚萬寶盛華、上海外服、CDP集團(tuán)等人力資源服務(wù)類企業(yè)272家。

2、新能源相關(guān)企業(yè)聚集。包括光伏、儲能、新能源汽車、自動駕駛等多個行業(yè)多家公司匯聚于虹橋商務(wù)區(qū)。

目前新虹街道新能源相關(guān)企業(yè)的總市值已突破4000億元，全球光伏組件出貨量前十強企業(yè)中有四家布局于此。

包括領(lǐng)軍企業(yè)晶科，以及潤陽股份、天合光能、陽光電源、東漸數(shù)能等公司紛紛落位虹橋商務(wù)區(qū)。

此外，多家新能源汽車企業(yè)也布局在虹橋商務(wù)區(qū)：

理想汽車去了虹橋天地，比亞迪去了虹橋綠谷，阿維塔買了寫字樓。

3、國際貿(mào)易、出海企業(yè)聚集

新的產(chǎn)業(yè)入駐，其實虹橋商務(wù)區(qū)當(dāng)下的人氣相比前年和去年都有了極大提升。

可以直接舉個非常直觀的案例：

虹橋新開的cozi可遇公寓（2023年年底開業(yè)），一房價格高達(dá)5000-6000元/每月。

這價格相比于地段可以說是比較貴的——但是當(dāng)下是接近滿租的狀態(tài)。

近600個房間出租率達(dá)到95%以上，租賃需求十分旺盛，租客也大多是目前在商務(wù)區(qū)工作的年輕人為主。

這其實也在側(cè)面反映出來，虹橋商務(wù)區(qū)正在“起死回生”。

雖然這些新來的產(chǎn)業(yè)沒有當(dāng)年房企的超強行業(yè)號召力，但是保證虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的房價有支撐，已經(jīng)完全夠用。

而從這個角度來看，我認(rèn)為虹橋商務(wù)區(qū)的這些次新房，其實處于一種“超跌”狀態(tài)：

這個超跌說的不是他不會跌了，板塊整體價格的走勢依然會受全市大行情的波及、會受到新房解禁的影響。

我指的是這個地區(qū)的房價站位。

相比于他板塊真實的價值是偏低的——這里依然是大虹橋最核心的區(qū)域，最好的板塊；

作為近郊一個已經(jīng)全面建成、產(chǎn)業(yè)實力不錯、有學(xué)校、房屋品質(zhì)不差的區(qū)域，虹橋商務(wù)區(qū)的能級——

肯定也不該僅僅是一個單純依靠市區(qū)外溢、近郊無地鐵的二級地段的估值。

從這個角度講，如果是當(dāng)下周邊的地緣居民在大虹橋選房，可能商務(wù)區(qū)是個可以考慮的選擇，相對價值是低估的。

篇幅有限，具體大虹橋各板塊的分析，歡迎聯(lián)系我們聊聊具體方案。