江蘇
5月下旬，自從某事件搞的人盡皆知后，對于一線市場....我們不敢說。
尤其現在二手成交數據，貝殼雖然并不直接顯示成交價，但妙就妙在，只要你想看，總有地方能讓看到成交價.
一方面老百姓也搞不懂，為啥這個小程序那個小程序，還能持續展示？難道因為注冊跨地域，管理有難度？
二方面低價就是好話題，是個中介就要拍個抖音搞搞流量，只要你檢索過什么板塊關鍵詞，小區關鍵詞，刷個抖音，算法直接抬給你，想不看都不行.....我想說，南京房價降這么多，雖然總有人說“跟我無關，大市場原因，一個個人影響不了什么大局，但也經不住，你們一會一個當年400萬購入，現在200萬售出，業主認虧XXX.......你可以去抖音看看，是不是很多都是這種形式的。都這么拍記錄拍段子，哪怕一線操盤手在努力，也經不住這么搞心態啊！
此外，你不想知道成交價？沒事，不想知道也會讓你知道，什么抖音小紅書，關鍵詞算法，特定板塊一周甚至這一個月板塊的成交價格全部給你抬出來！！！
你降不降？你看看同小區同戶型現在都多少錢出了，你不低賣不掉啊，都沒帶看啊......(這種話術你是不是經常見？）
現在的中介最低價談價模式，苦了高杠桿上車的人了，如果這會收入銳減，貸款扛不住，急著結清，只能被咔咔.....
我特意查看了下5月北北板塊的成交數據，不看不知道，一看.......
對于同小區4月的成交數據，5月尤其下旬后，一些曾經的網紅指標小區，價格有點刷新紀錄......
華潤國社1.8，正榮潤江城2.05，還有個2樓的保利西江月1.3-1.4都出來了，晴樾府2.3+、龍湖天璞1.75......當然你也可以說是2層、頂底或者有特別劣勢的房源，不能代表所有。優秀代表，肯定少不了江與城，5月任憑風浪，依然可以守住2.6。
市場始終在盤整，有的板塊去年回調較多，今年價格就沒怎么變，有的板塊去年沒怎么動，今年就開始補DIE。新一輪的動態平衡正在達成。市場全面向核心板塊收縮。
現在，投資客全面離場后，自住價值成為重點。不論是現在，還是以后，我們提醒廣大買房人：沒有自住，千萬不碰！
板塊周邊的供應量多寡，是否有足夠的地緣自住人口？有沒有較強的產業支撐？都將嚴重影響小區的保值性。
現在一個小區能否相應扛得住價格，就看小區的自住率高不高了，掛牌少，自住率高，就相對容易保持住價格。一旦投資比例大，尤其前期高杠桿投資客遇到資金問題急售，一個小區就容易被一套成交牽連。
所以，經常有中介說，一個次新小區第一套的成交價格，往往很重要，基本就是坐標系。如果第一套被打下來，后面想回升，實在難。
從近期規劃網站屢屢發布控規單元修改來看，未來住宅尤其聚焦主城，或者成熟居住區域。比如河西中、江寧東山、百家湖等，都在密集通過調改土地性質，創造出優質宅地。
社區中心用地改二類宅地，水務用地改二類宅地。沒有地，也可以創造好地，趨勢已經很明顯了!
目前基本非城投拿下的地塊，能夠短期內上市的均分布在供需較為平衡的老城板塊，或者江寧核心，周邊人口稠密，或者說簡單直白點，就是破房子太多，改善需求實在旺盛。有的板塊甚至多年沒有上市一個新商品房項目。那么這會又是四代宅，可能還是低密，自然就有相應客群。
且目前有的項目地塊也不算大，戶數相對可供，更是降低了操盤的難度。且當下房企對于品質都狠狠發力，四代宅、全新設計，有的還是高端系列，足以卷到天際！
短期內，主城核心，要不就是地段稀缺，奇貨可居的樓盤，對于實力買房人，看準有地緣自住需求，該上還得上。
新城板塊，少數能夠上市的低密地塊，也是轉變了高層的屬性，以洋房，甚至更接近于類別墅的容積率來吸引改善需求。
今年下半年到明年，新城板塊的低密類產品也會有相應上市，總價大概率會可控，與板塊的高層二手市場價，保持合理的價格差。新城板塊類似1.05的類別墅四代低密產品，產品力是否足夠創新？
南京作為強二類城市，排除部分供應量超大的板塊，尤其核心板塊基本面還算良好。期待下半年開始，能有夠更多實質性的利好導入，各板塊的固投希望能夠穩住，盡量多形成實質開工面。
加大利好投入，穩住信心，穩住大家的財富。南京樓市，一定要挺住...
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