債務人買房不過戶，債權人能代其要求過戶嗎?|公司法研

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在債務糾紛領域，一種新型逃債手段正悄然滋生：部分債務人在對外負債后，故意對已支付全款的房產拖延辦理過戶，導致了債權人無法收回欠款，債權淪為“紙上權利”。對于這種情況，法律允許債權人代替?zhèn)鶆杖耍苯悠鹪V債務人的債務人還款，這就是法律規(guī)定的債權人的“代位權”——代債務人行使追討的權利。那么，債權人要如何主張這種權利呢?

經典案例

2001年1月10日，甲向乙購買一套房屋，并簽訂《房屋買賣合同》。協(xié)議簽訂后同年，乙即向甲交付房屋，甲之后也實際居住在該房屋內。2004年9月15日，甲依約向乙個人賬戶結清所有房款。但甲、乙始終未就該房屋辦理房屋產權過戶登記。

2022年，甲拖欠丙一筆145萬元的貨款，遲遲未予支付，丙向法院起訴后，法院判決甲于十日內將款項支付完畢。后實際因甲資產不足逾期未能償還。2023年，丙遂向法院起訴乙，要求判決乙協(xié)助甲辦理房屋過戶登記。

法院認為，甲購買房屋后是否過戶影響到其責任財產的多寡，如果甲積極行使該權利，則甲可以對外處分的財產會獲得增加，丙對甲享有到期債權獲得清償的可能性也會增加。另外，該不動產無權變更請求權產生于合同訂立和履行，本質上屬于債權請求權，而非基于物權產生，所以丙可以直接要求乙協(xié)助辦理過戶，即直接向乙行使代位權。綜上，判決乙協(xié)助甲辦理過戶登記。

風險提示

債務人怠于行使其債權或者相關從權利，影響債權人到期債權實現(xiàn)的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人對相對人的權利。就像本案中，債權人可以代債務人行使要求辦理過戶的權利。但是，債權人行使代位權，需要滿足一定的條件。如果無法齊備各要件或是證據不足，代位權則不會被支持。

公司治理建議

債權人為了保證債權實現(xiàn)，應當如何行使債權人的代位權呢？我們建議：

1、行使代位權的前提是債權人對債務人、債務人對第三人的債權均到期且可以行使

債權人行使代位權，需要以其債權到期為前提，即債權人對債務人享有債權，并且還款期限已經屆滿，債務人仍然未歸還欠款的情況。如果該債權還沒有到期，那么債務人尚未構成違約，債權人就無權干預債務人的權利行使，除非可以證明債務人明確表示將來也不會還錢，但需要嚴格舉證。實際操作中，債權人要仔細核對合同約定的還款日期、還款記錄等，確保債權確實到期且未還。

另外，債權人能代為追討的，必須是債務人合法擁有的、明確金額的金錢債權（比如貨款、借款），或是如本案一樣，基于合同產生的能夠增加自己執(zhí)行財產的權利。但諸如以勞務抵債、人身賠償等形式的權利則不可以追討。此外，債務人對第三方的債權必須真實存在，不能是虛構的或已經放棄的。例如，如果債務人和第三方串通偽造欠款，債權人就無法代為追討。還需要注意，第三方可能提出一些反對理由（比如債務人和第三方之間的錢還沒到歸還時間，或者債務已經部分抵消），因此債權人需要提前了解第三方是否已經還過部分錢、雙方是否有其他債務抵消協(xié)議等。實際操作中，可以收集債務人與第三方的合同、對賬單、催款記錄等證明債權真實存在，并核實第三方的經濟狀況，避免勝訴后執(zhí)行仍然落空。

2、確保債務人確有怠于行使權利的行為，并且該行為已影響債權實現(xiàn)

債權人要代債務人行使債權，還需要滿足以下兩個條件：第一，債務人明明有辦法向第三方要錢（比如起訴或申請仲裁），但一直拖著不去行動；第二，債務人的這種行為導致自己無法清償自己的債務。例如，如果債務人名下沒有其他財產，而第三方欠他的錢是他唯一的還債來源，那么債務人不主動要錢就會直接影響債權人實現(xiàn)債權。債權人應當通過查看債務人的財務情況、其他案件執(zhí)行結果等，初步證明債務人確實無法還債。債權人可以先書面通知債務人在一定期限內向第三方要錢，并保留通知證據；同時通過公開渠道查詢債務人是否已經起訴第三方。

3、提起訴訟主張代位權，要注意訴訟時效，別忘主張債務人負擔訴訟費用

債權人應當以訴訟的方式代債務人行使他的債權。需要特別注意的是，訴訟前需要注意債務人的債權是否已經超過訴訟時效（一般債權訴訟時效為三年）。如果已經過了訴訟時效，那么即便行使了代位權，也可能被以已過時效抗辯，導致債權人最后敗訴，仍然無法收回欠款。另外，起訴代位權不同于其他債權，除了還款以外，律師費、訴訟費等相關費用都應當由債務人承擔，應當在訴訟中一并主張。除了不過戶以外，如果債務人低價售出房屋，債權人可以怎么辦呢？可參考我們之前發(fā)布的《》（點擊文章名即可查看）一文中詳細闡述了這個問題，可供參考。【合同法研94】

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作者介紹

李 慧

股權高級合伙人

北京盈科（上海）律師事務所

盈科管理委員會 委員

盈科業(yè)務指導委員會副主任

上市公司商學院《法律風險》主講導師

工信部中小企業(yè)志愿服務專家律師

上海律協(xié)海事海商專業(yè)委員會 委員

中級并購交易師、碳排放交易師、上市公司獨立董事資格、上市公司董事會秘書資格、證券從業(yè)資格、基金從業(yè)資格

業(yè)務領域：公司設立與投資、公司勞動人事合規(guī)體系建設、股權激勵、股權架構設計、并購與重組、破產清算、商事訴訟等法律事務。

李慧律師，專注于企業(yè)法律顧問服務，長期致力于公司法與合規(guī)研究，熟悉公司治理結構、內部運營和HR管理事務。

擔任多家教育培訓業(yè)、口腔醫(yī)療業(yè)、物流業(yè)、制造業(yè)、傳媒業(yè)、租賃服務業(yè)、住宿餐飲業(yè)、軟件與信息技術業(yè)、珠寶首飾業(yè)……等行業(yè)企業(yè)常年法律顧問。

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