黃奇帆的救市藥方可行嗎？

文/中房研究院ICR執(zhí)行院長(zhǎng)、365房評(píng)創(chuàng)始人 肖勇

節(jié)前，重慶市原市長(zhǎng)、中國(guó)金融40人論壇學(xué)術(shù)顧問(wèn)、國(guó)家創(chuàng)新與發(fā)展戰(zhàn)略研究會(huì)學(xué)術(shù)委員會(huì)常務(wù)副主席黃奇帆先生發(fā)布了對(duì)于2025年中國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)的判斷，引起了較大反響。其中，“10萬(wàn)億收房”的核心觀點(diǎn)更是引發(fā)熱議。

我們先看看黃先生是怎么說(shuō)的（引用原話(huà)較長(zhǎng)，可細(xì)品）——

黃奇帆認(rèn)為，最終會(huì)有個(gè)幾萬(wàn)億甚至10萬(wàn)億，來(lái)收購(gòu)房地產(chǎn)的庫(kù)存。這場(chǎng)房地產(chǎn)的危機(jī)，關(guān)鍵是產(chǎn)能過(guò)剩，差不多有20億平方米的一手房庫(kù)存。而且這個(gè)庫(kù)存，至少會(huì)帶出10萬(wàn)億的現(xiàn)金流回不來(lái)。回不來(lái)開(kāi)發(fā)商就會(huì)資金鏈斷，斷了以后就出現(xiàn)各種各樣的三角債問(wèn)題。如果我們國(guó)家拿幾萬(wàn)億，現(xiàn)在房?jī)r(jià)是比正常價(jià)格打了6折、7折，打6折的情況下，本來(lái)1萬(wàn)億買(mǎi)1億平米，現(xiàn)在可能買(mǎi)1億6千萬(wàn)平方米，可以多買(mǎi)很多房子。政府可以用這個(gè)模式，買(mǎi)10億、15億甚至20億平方米的庫(kù)存。最終的結(jié)果是——把開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存，變成國(guó)家儲(chǔ)備的國(guó)有產(chǎn)權(quán)房屋，而后再租賃給老百姓做公租屋。任何一個(gè)國(guó)家應(yīng)該都有這樣的公房。公房是給老百姓、城市居民居住的。香港有50%，新加坡有70%，一般的國(guó)家會(huì)有20%-25%。中國(guó)大陸現(xiàn)在也明確，要建立20%-25%左右的國(guó)家產(chǎn)權(quán)、但給老百姓居住的保障房。因?yàn)檫^(guò)去這些年房地產(chǎn)過(guò)分發(fā)熱，我們政府手中的保障房只占居民需要總量的5%。我們10億人口，假如說(shuō)有2億人是需要政府保障房的，一個(gè)人10來(lái)平方米要20多億平米，現(xiàn)在有5%在手中，還要增加15、16個(gè)點(diǎn)，那么就需要買(mǎi)10億、20億平方。如果買(mǎi)了以后，政府手中有了這20多億平方米，就能夠給2億城市居民——不管農(nóng)民工進(jìn)城要租賃房，還是廣大大學(xué)生畢業(yè)初期買(mǎi)不起房，要租賃，總之就可以起到保障作用。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿到了這筆錢(qián)，比如它們拿到了5萬(wàn)億，這不是利潤(rùn)，它要去還債。5萬(wàn)億到了債權(quán)人手中，債權(quán)人又會(huì)還它的債務(wù)，兩次、三次一循環(huán)，就可以使十幾萬(wàn)億、二十萬(wàn)億的三角債出清。所以這是一個(gè)一舉兩得的事，國(guó)家現(xiàn)在正在推進(jìn)。

最后你可能會(huì)說(shuō)，這樣玩，政府是不是就被套牢了？即要拿5萬(wàn)億、10萬(wàn)億套在里邊幾十年背債呢？答案是用不著的。因?yàn)槟闶谴蛄肆圪I(mǎi)房，然后你租賃給老百姓做公租房，商品房每個(gè)月的租金也差不多打六折。就等于商品房買(mǎi)的，商品房出租，一樣，投入產(chǎn)出是平衡的。更關(guān)鍵的是——你把這筆租金作為REITs，在資本市場(chǎng)上發(fā)ABS債券（Asset Backed Securities），發(fā)了以后，這個(gè)債券是可以有4%左右的利息收入的。對(duì)比老百姓現(xiàn)在100多萬(wàn)億存款，利息只有1.8%，老百姓完全會(huì)高興地拿出10萬(wàn)億買(mǎi)政府這一債券，因?yàn)樗梢缘玫?%的回報(bào)。所以，這件事一舉三得——市場(chǎng)增加了老百姓理財(cái)?shù)?%收益的資金資本；政府多了全國(guó)15%人口獲得保障房居住的能力；開(kāi)發(fā)商把過(guò)去10年、20年積累賣(mài)不掉的庫(kù)存打了六折賣(mài)給了政府。

黃奇帆先生的藥方可行嗎？

大家別忘了，黃先生在當(dāng)重慶市長(zhǎng)時(shí)，重慶的房?jī)r(jià)調(diào)控是全國(guó)最好的，一大秘訣是政府發(fā)行地票，收儲(chǔ)了大量土地，以地價(jià)控房?jī)r(jià)，手中有地，心里不慌。黃先生有“收儲(chǔ)情結(jié)”，這次提出收房，為的是“手中有房，心里不慌”？

我認(rèn)為，國(guó)家收儲(chǔ)、國(guó)家房源的路子總體可行，可以大膽嘗試。

收儲(chǔ)房產(chǎn)的10萬(wàn)億從何而來(lái)？黃奇帆先生提出發(fā)行ABS債券的路徑，以4%的年回報(bào)，吸引老百姓從百萬(wàn)億存款（年息只有1.8%）中拿出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)。這樣的大手筆，只有國(guó)家背書(shū)、國(guó)家托底才行。

肯定要分步實(shí)施。10萬(wàn)億分3年，每年3萬(wàn)多億；分5年，每年2萬(wàn)億；分10年，每年1萬(wàn)億……中國(guó)房地產(chǎn)的紓困，需要時(shí)間換空間。同時(shí)還要嚴(yán)控增量，庫(kù)存不可再增加。

突出重點(diǎn)，不搞雨露均沾，重點(diǎn)是人口流入城市，收儲(chǔ)應(yīng)先從一二線(xiàn)城市入手，好租好賣(mài)，回報(bào)有保障。激活局部，帶動(dòng)全局。中國(guó)房地產(chǎn)總量過(guò)剩，但供需錯(cuò)配，人房失衡，在人口流出地建了太多的房子，一百年也賣(mài)不完。

收儲(chǔ)房產(chǎn)以中小戶(hù)型為主，便于租賃。大批量“國(guó)家房源”投放到租賃市場(chǎng)，對(duì)新市民、需保障人群比較友好。

部分“國(guó)家房源”也可以共有產(chǎn)權(quán)（比如各50%產(chǎn)權(quán)）方式，賣(mài)給無(wú)房戶(hù)，回籠資金。收購(gòu)的折扣加上產(chǎn)權(quán)五折，折上加折，再加上低息按揭，大大降低了中低收入人群的購(gòu)房門(mén)檻。

中國(guó)房地產(chǎn)的一大問(wèn)題是雞犬升天，普宅偏貴，豪宅可以更貴。該便宜的不便宜，該貴的被限價(jià) 。

期待國(guó)家收儲(chǔ)計(jì)劃早日大規(guī)模實(shí)施！