地產也拼爹 深圳國資“拯救”萬科

面對股債雙殺的困局，11月6日，萬科采用騰訊會議的方式，與金融機構交流萬科經營情況及近期萬科二級市場債券價格波動事宜。

而從出席會議的陣容就可以看出，萬科對于這次會議的重視程度。深圳市國資委主任王勇健，黨委委員、二級巡視員葉新明，深圳地鐵董事長辛杰等共同出席了此次會議，為萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝等人站臺。

而市場顯然也為如此高規(guī)格和深圳國資委的力撐而大大提振了信心，萬科A的股價一改多日下跌的頹勢，一路震蕩向上大漲6%。

01 力挺

此次深圳國資委高規(guī)格出面力挺萬科，還是比較罕見。

深圳國資委旗下企業(yè)深圳地鐵持只有萬科A的27.2%股權，但是萬科總資產、營業(yè)收入、利潤總額在深圳國資中占比均超三成以上，具有十分重要的地位。而面對來勢兇猛的做空力量和市場上恐慌情緒，深圳國資委出面力挺也是情有可原。

不僅旗幟鮮明地表態(tài)支持，深圳地鐵集團還表示有多項備用工具來支持萬科的發(fā)展，最引人注目是的兩點：

1、以市場化、法治化方式承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元；

2、積極準備，擇機購買萬科在公開市場發(fā)行的債券，提振市場信心。

當然，還有一點，也是非常重要，那就是深圳國資委表態(tài)，要出面積極協(xié)調各類金融機構加大對萬科融資的支持力度。

總之這次，給萬科的站臺，深圳國資對萬科的扶持力度不可謂不高。

與此同時，深圳地鐵還向市場辟謠，強調深鐵長期持有萬科股票的初心不變，所謂“大股東將減持萬科”，是別有用心的謠言。

顯然，對于深圳地鐵來說，此時減持萬科不是明智之舉。粗略算下來，深圳地鐵入主萬科的綜合持股成本大概為20多元。就算11月6日，萬科站臺后，萬科的股價大漲，股價回到12元附近，深鐵也是浮虧40%。

因而，在市場的寒冬期，對于萬科的支持，符合各方的利益。

在深圳國資的力挺之下，市場信心有所恢復，萬科股債價格均有所上漲。11月6日，萬科A及H股均高開，至收盤時分別漲6.21%、7.25%。萬科存續(xù)的數(shù)只美元債近5日錄得正向漲幅，收益率明顯下滑。

其中，2024年到期3只美元債當中，有2只的買價回升至85-90左右。

02 松了一口氣

有了深圳國資委的力挺，萬科暫時松了一口氣。

但是這一輪危機的源頭還是沒有能夠真正消失。

萬科債券的大幅波動或與國際評級機構下調評級有著莫大的關系。

10月17日，惠譽將萬科長期本外幣發(fā)行人違約評級從BBB+下調至BBB，展望保持穩(wěn)定；并將其全資附屬公司萬科地產香港的高級無抵押評級及其未償付高級票據(jù)的評級從‘BBB+’下調至‘BBB’。

惠譽下調萬科評級的最主要依據(jù)是，萬科中期杠桿率將保持在35%以上，近期其銷售業(yè)績弱于預期，這可能會抑制現(xiàn)金產生及其去杠桿化努力。而且，在境內債方面，目前萬科存續(xù)債券34只，存續(xù)規(guī)模569.9億元，其中一年內到期規(guī)模有63.81億元，主要兌付期集中在1-3年內。

同時，外債方面，萬科存續(xù)美元債7只，存續(xù)規(guī)模32.19億美元，其中一年內有三只美元債到期，到期規(guī)模26.75億美元，萬科面臨著較大集中兌付壓力。

因為評級因素的擾動，萬科境外的美元債大幅波動，兩支美元債的收益率一路狂飆，分別達到恐怖的47%和53%。

因而，市場上一度傳聞萬科有可能會暴雷。雖然萬科在投資者平臺上緊急回應，稱公司基本面沒有任何問題。但萬科財務方面也確實出現(xiàn)了一些硬傷。

從萬科三季報來看，萬科的負債有1.24萬億，高額的負債將吞噬掉大量的利潤。而且，隨著行業(yè)的轉冷，萬科的利潤在下降，前三季度，其凈利潤只有32.57億元，同比下降32%。

接下來，如果行業(yè)的銷售還是起不來，并且萬科的銷售也遭遇進一步滑坡，不能形成良性循環(huán)，那么萬科也吃不消。

打鐵需要自身硬。雖然萬科背后有深圳地鐵、深圳國資委的撐腰，萬科依然不能掉以輕心。

現(xiàn)實的情況是，在市場的極端走勢下，萬科的財務狀況有所惡化。

1、從業(yè)績看，2023年前三季度萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2903.1億元，同比下降14%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤136.2億元，同比下降20.3%。

2、與此同時，萬科第三季度的經營性現(xiàn)金流雖然為正，并且連續(xù)14年為正，但2021年以來，其凈流入規(guī)模同比顯著下降。

2021年，萬科的經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額從2020年的531.9億元陡降至41.13億，2022年進一步下滑至27.5億元。

3、值得注意的是，2019年以來，萬科的籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，其中僅2022年為正，2023年前三季度該指標為-313.34億元，表現(xiàn)其外部融資環(huán)境持續(xù)惡化。

03 萬科的幸運

與行業(yè)其他房地產企業(yè)相比，萬科顯然是非常幸運的。

當年，在萬寶之爭時，王石為了萬科找了一個好的靠山。

但是在遭遇市場風險的時候，有了深圳地鐵和深圳國資委的力挺，確實是對于穩(wěn)定市場的信心有著重大的幫助作用。

當然，萬科遭遇的股債雙殺，其實也是行業(yè)的問題。

萬科能否穩(wěn)住，不僅要有強援，而更為關鍵的是，市場能夠啟穩(wěn)回升。

前不久，郁亮再次在會上對行業(yè)形勢進行了預判，“目前這種市場顯然是跌過頭了，按照最近兩年半的下滑速度，”預計2023年全國新開工面積大概是6.6億平方米，已經跌回了2006年、也就是17年的水平。“從新開工數(shù)字看，郁亮認為“市場顯然是超跌了”。

郁亮言下之意，市場會有所恢復，給行業(yè)打氣。但這個時間有多長，現(xiàn)在大家都不好預判。

有幸的是，在市場形勢下行的時候，政策端陸續(xù)有利好政策出臺，加上各界認為，萬科的經營面在行業(yè)內來說，還是相對穩(wěn)健，因而，不少業(yè)界大佬都選擇相信，萬科能夠確保財務的安全性和穩(wěn)健性，是不會暴雷的。

此時，有著深圳地鐵以及深圳國資委的力挺，市場信心大大恢復。

不過，正如郁亮感慨：“黎明前總是最冷的時候。但還是要對將來有信心”。

行業(yè)有低谷也有高潮，現(xiàn)在很多人共同的期待是，萬科能夠和眾多優(yōu)質房企一起能夠熬過這次行業(yè)低谷期，迎來市場的春天。

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