廣州老牌房企越秀地產被質疑權益銷售額造假

時隔4年，又有房企陷入銷售數據造假的風波。

近日，有投資者表示，廣州國企越秀地產雖然去年今年股價漲幅大幅跑贏內房股，銷售和拿地亮眼，但公司銷售額造假。原本60%多的權益（公司投關披露），三方榜單數據均為98%、99%，去年權益銷售額“注水”更是高達500億（原本700多億的權益銷售額造假成1200多億）。

圖片來源：雪球

權益銷售額是指按房企各自所占的股份比例來計算的銷售額，全口徑銷售額是指項目總銷售額，換而言之，權益銷售額越高，房企掏出的“真金白銀”越多。但是，像中海地產這樣最不愛和別家合作拿地的房企，銷售權益比都達不到95%，越秀地產有可能嗎？

銷售權益比虛高？

據克而瑞銷售排行榜顯示的數據，2022年1-12月，越秀地產全口徑金額為1260億元，權益金額為1251.6億元；中指研究院排行榜顯示的數據，2022年，越秀地產銷售額為1264億元，權益銷售額為1255.6億元；億翰智庫排行榜顯示的數據，2022年，越秀地產銷售額為1260億元，權益口徑銷售額為1251.6億元。綜合三家榜單來看，越秀地產全口徑銷售額與權益銷售額差距不足10億元，銷售權益遠超95%。

克而瑞2022年1-12月中國房地產企業銷售榜TOP200

左：全口徑金額 右：權益金額 圖片來源：克而瑞

但據越秀地產2022年半年報顯示，新增的16幅地塊中，并不是所有地塊權益均在90%以上。對于持股比例低的項目，有些越秀地產沒有購買股權以增加持股比例。以杭州翠攬云境為例，企查查顯示，開發商杭州中海海犇房地產有限公司由中海持股80%、越秀持股20%。長沙江悅和鳴開發商長沙悅夢置業有限公司由長沙國資委持股40%、平安持股30%、越秀持股30%。

圖片來源：越秀地產2022年半年報

杭州中海海犇房地產有限公司股權穿透圖

圖片來源：天眼查

此外，克而瑞2023年前2月銷售排行榜顯示，越秀地產全口徑金額224億元，權益金額211.3億元，兩者相差12.7億元。克而瑞2023年1月中國房地產企業銷售榜TOP100則顯示，越秀地產全口徑金額88.1億元，權益金額77.3億元。但據克而瑞2023年1月廣州房企銷售金額排行榜，越秀地產全口徑金額為73.89億元，權益金額39.62億元，也就是說，越秀地產1月在廣州以外區域用14億的全口徑銷售，創造了37億權益銷售。

圖片來源：克而瑞

面對造假傳聞，3月6日，越秀地產回應稱，公司從未向第三方行業機構提供過權益銷售金額數據，上市公司嚴格按要求對外披露新增土地權益占比。

對于越秀地產的回答，投資者并不認可。投資者稱，越秀地產為什么不敢披露銷售權益，有無向三方機構付費向權益金額“注水”及“注水”的數據為何不及時更正而是樂見其成。而在越秀地產官網宣傳文章中也可以看到“從締造中國第一代商品房到打造200多個高品質住宅小區，從起步廣州到布局全國30個城市，從地方性國企到權益合同額行業TOP10……”

圖片來源：越秀地產官網

另一方面，關于排行榜上銷售數據的來源，有房企人士向證券之星地產表示數據都是開發商主動提供的，真實度不高。

越秀“狂飆”

“為什么要銷售額造假。難道是為了高價配股？”面對越秀地產的虛報行為，投資者感到不解。

雖然沒有高價配股，但是越秀地產已經大手筆融資。2月9日，越秀地產公告稱，公司持股95%的附屬公司廣州城建已向上交所及證監會申請公開發行本金總額最高為94億元的公司債券，用于償還到期及回售公司債券及償還其他有息債務。

越秀地產對資金的渴求部分與拿地有關。2月8日北京2022年第五批次集中供地中，越秀地產擊敗華潤、首開、中鐵、建發等12家房企，以上限價59億元拿下石景山蘋果園地塊、昌平信息產業園地塊。

為了進一步完善布局，越秀地產在人事上做出調整，1月10日，據界面新聞報道，旭輝原華北區域集團總裁董毅加盟越秀地產擔任華北區域副總裁，主管投資和北京公司。近期，有消息稱，原金地商置華中區域總經理郭偉智已加盟越秀集團，原金地集團華北區域北京公司營銷總趙峰也已跳槽，做越秀北京公司助理總經理，分管營銷。

不過越秀地產想要開拓新市場并不容易。2021年11月26日，越秀在北京的首個項目天恒越秀懷山府取得預售證，共計1079套房源上市，2021年12月4日首期開盤。截至發稿前，來自北京住建委官網數據，天恒越秀懷山府簽約套數仍為19套，去化率連2%都沒到。

同時，財務方面，越秀地產2022年半年報顯示，公司短期借款為269.59億元，同比增長約21.21%；長期借款為576.16億元，同比增長約9.80%，有息負債增加98.59億元。2022年三季度末，越秀地產的有息負債升至909.81億元，對應的貨幣資金減少至240.65億元。

企業現金流缺口也在加大。2022年上半年，越秀地產經營活動產生的現金流量凈額約為-16.19億元，同比減少460.68%；投資活動產生的現金流量凈額約為-60.23億，較去年同期有所增加；融資活動產生的現金流量凈額約為9.19億元，同比減少90.89%，現金凈額約為-67.23億元。現金缺口逐漸擴大，難怪越秀地產要大規模融資了。