資本、服務(wù)與賦能 安居客造了一個(gè)新物種

4月8日，安居客，擬赴港沖刺IPO，向香港聯(lián)交所正式遞交上市申請(qǐng)，根據(jù)媒體報(bào)道，安居客此次上市將募資超過(guò)10億美金。

招股書(shū)顯示，根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，安居客目前線上覆蓋820余個(gè)城市，在2020年第4季度平均移動(dòng)月活躍用戶人數(shù)為6700萬(wàn)，按2020年平均移動(dòng)月活躍用戶量計(jì)算，為中國(guó)最大的在線房產(chǎn)平臺(tái)。截至2020年12月31日，安居客在線房產(chǎn)平臺(tái)上的付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超72.6萬(wàn)人，占據(jù)67%的線上房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)份額。此外，安居客的房產(chǎn)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施房源全息字典收集了中國(guó)1.94億套房產(chǎn)數(shù)據(jù)，安居客2020年新房項(xiàng)目數(shù)量已超1.3萬(wàn)套。

一向低調(diào)的安居客在上市前動(dòng)作不斷，首先迎來(lái)了上市前的最后一輪融資，另外成立了交易服務(wù)中心，對(duì)于安居客上市，業(yè)內(nèi)各種聲音不斷，在密集的動(dòng)作之下，對(duì)于未來(lái)影響幾何？

上市在即 開(kāi)發(fā)商領(lǐng)投意味著什么？

值得注意的是，港交所披露的文件顯示，2021年3月2日，安居客完成2.5億美元融資。根據(jù)招股書(shū)公開(kāi)信息，碧桂園的關(guān)聯(lián)全資公司BEAM MERITLIMITED是安居客本輪融資的領(lǐng)投方。據(jù)消息人士透露，新世界發(fā)展、新鴻基、雅居樂(lè)、恒基地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、華懋地產(chǎn)均參與了本輪投資。

從招股書(shū)中，可以看到安居客是持續(xù)盈利的平臺(tái)，2020年安居客總收入80.524億元，年內(nèi)利潤(rùn)19.07億元，凈利潤(rùn)率為24.3%。，2018年～2020年的營(yíng)業(yè)收入分別為62.16億元、75.79億元及80.52億元，即便受到疫情的影響，收入和利潤(rùn)率都是穩(wěn)健的。

2.5億美金的融資，參與的都是一線開(kāi)發(fā)商，眾所周知，過(guò)去經(jīng)紀(jì)公司主要業(yè)務(wù)是存量房交易，隨著渠道分銷的模式盛行，不少經(jīng)紀(jì)公司參與到了新房交易的過(guò)程中，安居客作為占據(jù)67%線上房地產(chǎn)營(yíng)銷份額的平臺(tái)，付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超過(guò)72.6萬(wàn)，實(shí)際上，在新房交易上剛剛起步，數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商除了可以通過(guò)58愛(ài)房交易平臺(tái)快速賣(mài)房，還可以在安居客平臺(tái)刊登新房項(xiàng)目廣告，并吸引和追蹤潛在用戶線索。愛(ài)房推出兩年來(lái)，已經(jīng)將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至中國(guó)33座城市，2020年的交易總量達(dá)人民幣653億元，較2019年增長(zhǎng)282%，

相對(duì)于全國(guó)17.36萬(wàn)億的房地產(chǎn)銷售金額，這意味著安居客在房地產(chǎn)交易服務(wù)領(lǐng)域，具有強(qiáng)大的潛力和增長(zhǎng)空間，開(kāi)發(fā)商的投資，既是看到了其中的資本回報(bào)潛力，同時(shí)也能反哺項(xiàng)目資源，相對(duì)于其他平臺(tái)，安居客主打自主營(yíng)銷模式，即搭建開(kāi)放平臺(tái)，直接連接房企和購(gòu)房者，房企不通過(guò)代理和其他渠道，就能自主建立營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。這一模式成本低于其他壟斷分銷平臺(tái)畸高的6%~10%渠道傭金點(diǎn)數(shù)，無(wú)疑具有更強(qiáng)的吸引力，也意味著更大的成長(zhǎng)空間。

從新房業(yè)務(wù)，龐大的市場(chǎng)體量和目前安居客的市場(chǎng)地位對(duì)比，653億元的交易額顯然有巨大的成長(zhǎng)空間，打通開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司、用戶，安居客正在打造新房收入快速成長(zhǎng)通道，也是自身收入的第二條成長(zhǎng)曲線，對(duì)于資本市場(chǎng)而言，具有強(qiáng)大的說(shuō)服力。

安居客的服務(wù)樣板：交易服務(wù)大廳亮相

4月16日，安居客宣布合肥交易服務(wù)大廳正式啟幕，開(kāi)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，安居客完成與11家經(jīng)紀(jì)公司駐場(chǎng)簽約儀式，安居客還和建設(shè)銀行、招商銀行等7家權(quán)威銀行機(jī)構(gòu)完成合作簽約。安居客交易服務(wù)大廳的作用，是幫助房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司快速提升簽約后的一系列復(fù)雜交易流程的服務(wù)品質(zhì)，簡(jiǎn)化購(gòu)房者、賣(mài)房者、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、銀行之間的溝通流程。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司入駐后，不僅可以享受獨(dú)立、舒適、全配套的辦公場(chǎng)地，購(gòu)房人也可以在簽約后，在大廳進(jìn)行銀行貸款的優(yōu)選服務(wù)，購(gòu)房者可以更加開(kāi)放透明的了解交易流程、稅費(fèi)、貸款、房屋資質(zhì)審核等，過(guò)去這些可能需要門(mén)店、銀行往返很多天，而臨近房產(chǎn)局和公積金管理中心的地理優(yōu)勢(shì)，交易服務(wù)中心重構(gòu)了交易鏈條，也提升了交易的效率。

從交易中心的本質(zhì)而言，是提升了經(jīng)紀(jì)公司和購(gòu)房人的體驗(yàn)，如果站在更高的維度來(lái)看，在上市之前，安居客正在構(gòu)建基于開(kāi)放型房地產(chǎn)信息交易服務(wù)平臺(tái)的基礎(chǔ)設(shè)施，而線下交易服務(wù)中心是線下場(chǎng)景的重構(gòu)。

從經(jīng)紀(jì)公司的傳統(tǒng)居間業(yè)務(wù)來(lái)看，交易是最終的結(jié)果，服務(wù)是過(guò)程，從接受買(mǎi)賣(mài)雙方委托開(kāi)始，通過(guò)信息服務(wù)、渠道、客戶服務(wù)、交易撮合等完成交易的閉環(huán)。只不過(guò)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，尤其基于LBS時(shí)代，房源和流量的轉(zhuǎn)移，讓經(jīng)紀(jì)服務(wù)也發(fā)生了變化，但是交易本質(zhì)不變。

深度賦能行業(yè) 安居客這么做

安居客是開(kāi)放型房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)，相對(duì)于傳統(tǒng)直營(yíng)經(jīng)紀(jì)公司的強(qiáng)管控，安居客是弱管控，無(wú)論在討論強(qiáng)弱管控，基于房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)，離不開(kāi)房源和流量，相對(duì)于強(qiáng)管控平臺(tái)的壟斷，開(kāi)放平臺(tái)的好處是流量大，以流量吸引數(shù)據(jù)，尤其是房源數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)足夠龐大，但相對(duì)強(qiáng)管控平臺(tái)嚴(yán)密的組織體系和資源協(xié)調(diào)度，在過(guò)去，分散的交易方式效率并不高。

從成本、管理、技術(shù)、效率、品牌等幾個(gè)維度去理解，安居客交易服務(wù)中心的本質(zhì)是重構(gòu)了房產(chǎn)交易場(chǎng)景，而安居客的本質(zhì)就是開(kāi)放和賦能。

安居客交易服務(wù)大廳實(shí)際上讓流量最終匯集到一個(gè)特定的區(qū)域，提高了居間服務(wù)的信任度，安居客交易服務(wù)大廳提供的一站式專業(yè)、便捷的購(gòu)房后交易服務(wù)，有效保障了房產(chǎn)交易安全、提高交易服務(wù)效率、改善買(mǎi)賣(mài)雙方交易體驗(yàn)，降低了成本，成本的降低來(lái)源于標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。

在一個(gè)有品牌背書(shū)的交易服務(wù)中心，更容易建立信任度，一站式服務(wù)提升了效率，雖然屬于不同公司，完善的規(guī)則和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化本質(zhì)上是構(gòu)建了基于交易流程的管理，這種管理僅限利于交易的完成，并不干涉經(jīng)紀(jì)公司的日常管理，這一點(diǎn)很重要，迂回但是很奏效

圍繞著整個(gè)交易流程，安居客龐大的流量建立在強(qiáng)大的技術(shù)能力上，從招股書(shū)上可以看到安居客的研發(fā)投入一直在提升，2018年、2019年和2020年，研發(fā)支出分別占比總收入的9.7%、10.9%和10.9%。

2020年疫情期間，安居客的臨感VR看房，完美還原了房源的特征和信息，通過(guò)一對(duì)一互動(dòng)，最大程度還原了線下帶看流程，提升了效率。臨感VR看房背后的“臨感慧拼”技術(shù)，通過(guò)自動(dòng)化技術(shù)降低拼接門(mén)檻和時(shí)長(zhǎng)，不再依靠人工拼接。經(jīng)紀(jì)人可在五至十分鐘內(nèi)，單獨(dú)完成3D化的拼接，大幅提升臨感VR房源的制作效率。2020年新升級(jí)的“微聊客”，已經(jīng)成為更符合互聯(lián)網(wǎng)趨勢(shì)和用戶習(xí)慣的APP重要功能。

安居客的開(kāi)放優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在擁有龐大的經(jīng)紀(jì)人技術(shù)和用戶基數(shù)，不僅存量房業(yè)務(wù)，而是整合包括新房業(yè)務(wù)，打通開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司、代理公司的全產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。開(kāi)放更容易整合行業(yè)更多資源，通過(guò)商業(yè)模式創(chuàng)新促進(jìn)行業(yè)提升和盈利模式升級(jí)。從技術(shù)賦能而言，基于線下場(chǎng)景的重構(gòu)，新技術(shù)加大了經(jīng)紀(jì)人的多邊連接能力和連接效率，促進(jìn)交易的轉(zhuǎn)化。

上市在即，資本的推動(dòng)以及安居客自身對(duì)于房產(chǎn)交易商業(yè)模式的革新，通過(guò)賦能經(jīng)紀(jì)行業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，安居客正在全力構(gòu)建以提升用戶體驗(yàn)、降低成本、提高效率的房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)，而經(jīng)紀(jì)人也正在成為這一波紅利的首先獲利者。