全國樓市以舊換新差異化落地：廣州創新模式降低置換門檻

南方財經記者郭莎報道

一線城市住房以舊換新正在加速落地。

日前，在廣州舉行的《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》系列配套文件新聞發布會上，市屬國企廣州安居集團宣布，將收購位于廣州環城高速以內的二手住宅，樓齡不限。

這是繼上海之后，又一座宣布收購二手房用于以舊換新的一線城市。從政策出臺到國企落地，廣州用時不到1個月。4月30日，“穗八條”出臺，明確鼓勵國企以市場化方式收購二手房，并配套2億元專項補貼，支持居民“賣舊買新”。隨后，南沙、花都等區屬國企相繼啟動收購試點。

政策效果正在逐步顯現。5月以來，廣州全市重點一手樓盤周到訪量、認購量、網簽量分別環比提高26.9%、36.9%、11.4%；二手住宅周簽約量環比提高9.3%，新增掛牌量同比減少16.7%。廣州市政府副秘書長黃光烈在發布會上表示，今年以來，廣州市房地產市場總體呈現“量價回穩、結構優化、庫存減少”的向好特征。

一改過往樓市政策側重新房去庫存的思路，推動一二手房市場聯動循環成為今年樓市平穩提質的方向。當前，全國各地正在探索以舊換新差異化路徑，政策密集落地，但在收購方式、房源范圍、用途轉化及配套激勵等方面各有側重。

“通過‘賣舊買新’，不僅能盤活存量房產，還能增加保障房供給，甚至對土地市場形成一定支撐。這一做法對整個行業具有很好的示范意義。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進強調，從各地實踐看，“賣舊買新”或“收舊換新”的做法是今年的一個重要變化。相比前兩年主要收購開發商的新房項目，現在轉向存量住房有助于促進一二手房聯動，真正打通市場全鏈條循環。

廣州試點收購二手房

廣州安居集團黨委副書記、總經理錢喆表示，將按照“政府引導、市場運作、自愿參與”的原則，以市場化方式收購二手住宅。試點收購對象為總價在300萬元以內、建筑面積在70平方米以下、位于廣州環城高速以內的二手住宅，樓齡不限。試行期至2026年12月31日。

據南方財經記者了解，收購的二手住宅將優先用于保障性住房、人才公寓等用途，重點服務新市民、青年人等群體的住房需求，同時保障城市自主更新項目的居民騰遷需求。

在業內看來，廣州推出國企收儲新模式，正契合本地樓市現狀與城市發展需求。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此分析稱，廣州中心四區存量房老舊程度非常高，60%的房子樓齡超過30年，市政和公服配套存在明顯短板，居民改善住房的愿望強烈，但舊房難賣，或折損大、周期長，導致置換流通受阻。同時，國企收儲后通過不同程度改造提高適租性，能發揮其地段等方面優勢，補充政府在保障性租賃住房、臨時安置、改造安置、人才住房等方面的房源需求。這種情況需要政府積極介入，可謂一舉兩得。

近期，收購二手房工作在廣州加速試點推進。南沙區庫存量較大，區屬國企南沙開建先一步啟動“以舊換新”，首批試點收舊總額度達到30億元，收購范圍覆蓋廣州全市。

之后，花都區屬國企廣州智都投資控股集團有限公司和廣州花都城市建設投資集團有限公司已正式對外發布“收舊賣新”公告，其中，廣州智都投資控股集團有限公司僅用8天時間就完成首單居民舊房收購及新房交易全流程。

值得一提的是，廣州在一線城市中率先實施“賣舊買新”專項補貼，進一步降低置換門檻。2億元專項補貼的標準為，居民個人購買新房的貸款總額不超過300萬元的，按發放貸款總額的1%給予補貼；貸款總額達到或超過300萬元的，按每套新建商品住宅3萬元的最高限額給予補貼。申領人需要在新建商品住宅網簽當日的前后1年內，完成個人名下本市二手住宅的轉移登記，也就是說，既支持“先賣后買”，也支持“先買后賣”。

嚴躍進指出，過去一般是“先賣后買”，現在允許“先買后賣”，更能契合改善型需求。“只要政府后續能收購舊房，賣房只是時間問題。”他認為，不限樓齡也讓更多人受益，樓齡較新的房子本身在二手房市場上不難交易，而對于樓齡偏舊的房子，政府起到了托底作用。

多地差異化以舊換新

將視野擴大到全國范圍，除廣州外，上海、南京、佛山、寧波等多座城市正在因城施策，探索差異化“以舊換新”長效路徑。據中指研究院不完全統計，今年以來已有超40條“以舊換新”相關政策落地。

從實踐來看，各地在收購方式、房源范圍、用途轉化及配套激勵等方面各有側重，以精細化、市場化思路開展存量治理。

一線城市中，上海率先在2月2日啟動收購存量二手房用作保障性租賃住房試點，浦東、徐匯、靜安三區先行先試，截至目前已累計收購523套。今年二季度，試點范圍擴展至黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦等多個中心城區。

南方財經記者了解到，上海二手住房市場活躍度顯著提升。3-4月共成交5.41萬套，同比增長14%，為近五年高位；5月1日-5月19日成交1.42萬套，同比增長26%，預計全月超2萬套。除春節所在的2月外，單月成交量已連續6個月在2萬套以上。

從全國范圍來看，除了國企收購轉化為保障性租賃住房這一主流路徑以外，“以舊換新”還延伸出多種實施方式。

廣東佛山4月啟動的首批‘以舊換新’工作中，由房地產企業收購舊房，細分兩大運營模式：“收購盤活”模式，通過裝修改造將舊房用作市場化租賃住房、旅居房、機關單位租賃房等；“收購轉售”模式則收購后進行二次銷售或重新裝修后銷售。

山東青島“賣舊換新”采用房地產開發企業、賣房人（新房購房人）、經紀機構三方協作模式，由賣房人提出需求，開發企業為意向新房設置不少于30天解約保護期，鎖定房源、價格及權益，經紀機構負責舊房銷售推廣。江蘇南京同樣鼓勵各類主體開展市場化“收舊換新”，支持中介機構開展“幫賣”服務。

不難看出，無論是國企主導的收購模式，還是市場化多方協作的幫賣模式，都共同指向一個目標，即縮短舊房置換周期，降低交易摩擦，激活一二手房市場的聯動齒輪。

從各地配套激勵來看，以舊換新可以疊加購房貼息、房票制度、專項補貼、個人所得稅退稅、住房公積金貸款額度上浮等優惠。其中，上海采用“房票”機制，將收購二手住房的房款折算成房票金額，房款資金進入監管賬戶。以徐匯區為例，房票“全市通用，一二手通用”，有效期為一年。南京則明確提出對“賣舊買新”的購房人給予貸款總金額1%的貼息補助。

價格評估方面，在廣州安居集團“賣舊買新”的置換流程中，收購價格以市場成交價為參考，采用“兩次評估+協商確認”機制，通過第三方專業機構初次詢價評估及復核評估，與居民協商確定收購價格，確保公正合理。

李宇嘉指出，以舊換新的關鍵和難點是價格達成一致。他建議，定期常態化地公布二手房成交評估價，并根據樓齡、配套、朝向、裝修程度等，給出擬收購各房源的收購價格。“每季度調整評估價格，當期即按該價格收房，次一季度再進行重新評估并按照實時更新的價格進行收購洽談。通過這種市場化方式，有望減少因盲目報價導致的交易阻滯，將以舊換新的規模做大。”