房?jī)r(jià)油價(jià)，不看供需，看誰(shuí)掌控

我們家房?jī)r(jià)每次上漲的一個(gè)重要原因是經(jīng)濟(jì)出問題，于是用房地產(chǎn)來(lái)救市，所以不是因?yàn)檎l(shuí)希望房?jī)r(jià)漲房?jī)r(jià)就漲，而是我們國(guó)家需要救市，所以房?jī)r(jià)才漲。

97年亞洲金融危機(jī)，98年首次提出來(lái)住房商品化、住房貨幣化，從98年開始，國(guó)內(nèi)M2貨幣總量就已經(jīng)錨定了房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)漲跌并非取決于個(gè)人意愿，而是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求決定，需要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)時(shí)房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，完成調(diào)節(jié)作用后，價(jià)格就會(huì)被調(diào)控回落。

同樣的邏輯，1973年到1984年，油價(jià)連續(xù)上漲11年，從2塊7漲到40塊錢。后續(xù)油價(jià)再被壓低，原因是外部發(fā)展格局發(fā)生變化，其他經(jīng)濟(jì)體被高油價(jià)拖累發(fā)展受阻，高油價(jià)無(wú)法長(zhǎng)期維系，物極必反，倘若油價(jià)長(zhǎng)期居高不下，后續(xù)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，就失去了調(diào)節(jié)抓手。局勢(shì)平穩(wěn)之后，油價(jià)自然會(huì)被調(diào)控回落，為后續(xù)調(diào)控留出空間。

1999年歐元誕生，2000年美國(guó)互聯(lián)網(wǎng)股市出現(xiàn)崩盤危機(jī)，經(jīng)濟(jì)問題凸顯。然后從2001年開始，美國(guó)接連挑起戰(zhàn)事，再次推高油價(jià)，油價(jià)從9塊7、20塊錢一路攀升，2008年漲到147，直至2014年油價(jià)依舊維持高位，之后才回落至30塊區(qū)間。黃金價(jià)格從2001年漲到2011年，歷時(shí)十年，石油上漲周期更是長(zhǎng)達(dá)十三年，金價(jià)、油價(jià)同步起伏，本質(zhì)是依托大宗商品完成貨幣增發(fā)，以此化解自身經(jīng)濟(jì)難題。

國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)也遵循同樣規(guī)律。98年房?jī)r(jià)開始上行，到03年逐步升溫，04年起就開始管控過快上漲的房?jī)r(jià)，04至08年房?jī)r(jià)整體處于回落調(diào)整階段。

08年爆發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)，國(guó)內(nèi)股市也從六千多點(diǎn)大幅暴跌，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)遭受沖擊，隨即啟動(dòng)房地產(chǎn)托底經(jīng)濟(jì)。08年12月開啟大規(guī)模貨幣放水，09到12年房?jī)r(jià)再度迎來(lái)四年暴漲。

13年又開啟房?jī)r(jià)管控，13至15年房?jī)r(jià)再度下行調(diào)整。15年6月國(guó)內(nèi)發(fā)生融資融券股災(zāi)，市場(chǎng)波動(dòng)加劇，同年12月立刻推出樓市去庫(kù)存政策。

樓市庫(kù)存體量看似龐大，實(shí)則供需并非自然形成。05到08年四年間累計(jì)拆遷2550萬(wàn)套房屋，年均拆遷600萬(wàn)套，搭配貨幣化安置政策，同步消化存量房源1150萬(wàn)套，四年時(shí)間里城市中三千七百萬(wàn)套房屋被消化，樓市供需格局完全由政策主導(dǎo)。

石油產(chǎn)量看似由產(chǎn)油國(guó)決定，實(shí)際供需格局受核心力量把控。國(guó)內(nèi)樓市供需也并非普通市場(chǎng)自發(fā)形成，不能單純研究表面供需關(guān)系，真正要看清的是掌控供需調(diào)節(jié)能力的核心層面，這才是底層邏輯。

道家思想有言，天大、地大、王亦大，看待樓市要看懂頂層調(diào)控邏輯，而非局限于普通市場(chǎng)供需，頂層發(fā)展需求，才是樓市走勢(shì)的決定性因素。樓市可以依靠拆遷改造調(diào)整存量，08年推出四萬(wàn)億刺激政策，如今城市更新體量達(dá)到十五萬(wàn)億，本質(zhì)依舊是以拆遷改造調(diào)整樓市格局。

18年樓市政策出現(xiàn)明顯收緊，此前政策措辭為管控房?jī)r(jià)過快上漲，18年直接調(diào)整為嚴(yán)防房?jī)r(jià)上漲，不再留有松動(dòng)空間。政策收緊后，房企紛紛降價(jià)售賣樓盤項(xiàng)目。

18年北京朝陽(yáng)區(qū)房屋均價(jià)七萬(wàn)，到2021年均價(jià)漲到七萬(wàn)四，三年漲幅不足一成。19年國(guó)內(nèi)股市出現(xiàn)波動(dòng)，20年全球疫情爆發(fā)，海外多國(guó)開啟降息放水、全民發(fā)放補(bǔ)貼模式，全球流動(dòng)資金大幅增多。

原本19年三道紅線政策會(huì)嚴(yán)格約束房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，接連遭遇股市波動(dòng)、疫情沖擊，外部流動(dòng)性泛濫多重因素影響，行業(yè)管控節(jié)奏隨之變化。21年正式落地三道紅線，同期相關(guān)會(huì)議明確表態(tài)，短期內(nèi)不再依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，并非永久摒棄樓市拉動(dòng)作用，后續(xù)依舊會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)靈活調(diào)整。

21年出臺(tái)樓市管控政策，22年美聯(lián)儲(chǔ)開啟加息收緊資金，雙重作用疊加之下，房企資金鏈承壓斷裂。樓市限購(gòu)限制房屋流通性，限貸削弱房產(chǎn)金融屬性，疊加三道紅線層層約束，房產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度大幅下降，房?jī)r(jià)進(jìn)入下行周期。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)屬于典型政策主導(dǎo)市場(chǎng)，資產(chǎn)配置可以優(yōu)先考慮國(guó)內(nèi)GDP排名前十的城市房產(chǎn)，合理借助杠桿購(gòu)置房產(chǎn)，能夠穿越經(jīng)濟(jì)周期，提前鎖定資產(chǎn)價(jià)值。

樓市有著清晰的漲跌周期規(guī)律，基本呈現(xiàn)四年上漲、五年調(diào)整的循環(huán)模式。22到25年房?jī)r(jià)歷經(jīng)四年回落調(diào)整，26年樓市定位再度明確，房地產(chǎn)被定義為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱，也是居民財(cái)富重要依托。

樓市緊密關(guān)聯(lián)民眾切身利益與家庭財(cái)富，同時(shí)也關(guān)乎整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。購(gòu)房大多以首付搭配銀行貸款的形式入手，政策層面釋放支持信號(hào)，就是明確的市場(chǎng)導(dǎo)向。

當(dāng)下購(gòu)房可以遵循實(shí)用原則，優(yōu)先選擇房租能夠覆蓋月供的房源，優(yōu)選精裝修現(xiàn)房，最大程度降低持有風(fēng)險(xiǎn)。按照過往周期漲幅推算，資產(chǎn)增值空間可觀，即便保守預(yù)估也能獲得不錯(cuò)收益。

目前房?jī)r(jià)已經(jīng)處于低位區(qū)間，繼續(xù)大幅下跌會(huì)觸發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，下行空間基本受限，綜合政策導(dǎo)向與周期規(guī)律來(lái)看，新一輪房地產(chǎn)上漲周期即將到來(lái)。